"Предприятия общественного питания: бухгалтерский учет и налогообложение", 2007, N 10

УСЛУГИ АГЕНТСТВА НЕДВИЖИМОСТИ

В условиях дефицита торговых, производственных, складских и офисных помещений в крупных городах все более востребованными становятся услуги риэлторов. Агенты не только помогут найти подходящее помещение для покупки или аренды, но и обеспечат юридическое сопровождение сделки (проверят и оформят документы, составят договор, представят его на государственную регистрацию, проведут расчеты и т.д.). Соответственно, и вознаграждение риэлторы запросят немаленькое.

Чаще всего услугу по поиску объекта недвижимости, а также юридические и консультационные услуги оформляют договором возмездного оказания услуг, так как агентства избегают классических посреднических договоров. О том, каким образом отразить расходы по договорам с агентством недвижимости в бухгалтерском учете и какие возникнут налоговые обязательства, мы поговорим сегодня.

Какие услуги оказывают агентства? Чаще всего это:

- предоставление информации об объекте недвижимости, соответствующем заданным параметрам (площадь, место расположения, техническое состояние, цена), организация его осмотра;

- проверка правоустанавливающих и инвентаризационных документов на объект недвижимости;

- составление договора;

- подготовка документов для государственной регистрации права.

Оказание всех этих услуг следует подтвердить документами. Например, рекомендуется хранить письма, в которых риэлтор предлагает те или иные варианты (с указанием всех необходимых параметров объекта), копии листов осмотра помещений, справки из компетентных органов о результатах проверки юридической чистоты объекта недвижимости. Естественно, понадобятся договор и акт об оказании услуг, так как именно они являются первичными документами, подтверждающими расходы организации по оплате услуг агентства недвижимости.

В налоговом учете, независимо от того, приобретается объект недвижимости в собственность или заключается договор аренды, стоимость услуг риэлтора формирует прочие расходы отчетного периода, связанные с производством и реализацией. В зависимости от конкретного вида услуг можно применить три основания из п. 1 ст. 264 НК РФ: пп. 3 (суммы комиссионных сборов и иных подобных расходов за выполненные сторонними организациями работы (предоставленные услуги)), пп. 14 (расходы на юридические и информационные услуги), пп. 15 (расходы на консультационные и иные аналогичные услуги). Налоговый кодекс не предусматривает включение в стоимость амортизируемого имущества расходов по оплате услуг риэлтора (см. абз. 2 п. 1 ст. 257 НК РФ).

В бухгалтерском учете вознаграждение риэлтора формирует расходы по обычным видам деятельности (п. п. 5, 9 ПБУ 10/99 "Расходы организации"), если их целью является заключение договора аренды. Если же договор с агентством недвижимости заключается для приобретения объекта недвижимости, то его услуги включаются в первоначальную стоимость основного средства. Это следует из п. 8 ПБУ 6/01 "Учет основных средств", где к фактическим затратам на приобретение, сооружение и изготовление основных средств отнесены суммы, уплачиваемые за информационные и консультационные услуги, связанные с приобретением основных средств, а также вознаграждения, уплачиваемые посреднической организации, через которую приобретен объект. В связи с этим в учете организации возникают разницы согласно ПБУ 18/02 "Учет расчетов по налогу на прибыль".

Пример. ООО "Долина любви" заключило договор с агентством недвижимости с целью приобретения помещения для кафе. Предметом договора является предоставление информации об имеющихся на рынке недвижимости таких помещениях, а также юридическое сопровождение сделки. Стоимость услуг риэлтора составляет 4% от цены помещения. При помощи агентов ООО приобрело помещение стоимостью 4 млн руб., в том числе НДС - 610 170 руб. Вознаграждение - 160 000 руб., в том числе НДС - 24 407 руб.

Услуги риэлтора считаются оказанными в момент подачи документов на государственную регистрацию права собственности ООО на помещение. Сторонами подписан акт об оказании услуг, также агентство выписало счет-фактуру на сумму вознаграждения.

Допустим, что установлен срок полезного использования помещения - 375 мес.

В бухгалтерском учете будут составлены следующие проводки (для упрощения примера не рассматриваем другие платежи, связанные с регистрацией, например госпошлину):

     
   —————————————————————————————————————————T——————T——————T—————————¬
   |           Содержание операции          | Дебет|Кредит|  Сумма, |
   |                                        |      |      |   руб.  |
   +————————————————————————————————————————+——————+——————+—————————+
   |Отражена стоимость помещения (на момент |  08  |  60  |3 389 830|
   |подписания акта его приема—передачи)    |      |      |         |
   +————————————————————————————————————————+——————+——————+—————————+
   |Отражена сумма НДС                      |  19  |  60  |  610 170|
   +————————————————————————————————————————+——————+——————+—————————+
   |"Входной" НДС принят к вычету           |  68  |  19  |  610 170|
   +————————————————————————————————————————+——————+——————+—————————+
   |Перечислена продавцу стоимость помещения|  60  |  51  |4 000 000|
   +————————————————————————————————————————+——————+——————+—————————+
   |Стоимость услуг риэлтора включена в     |  08  |  76  |  135 593|
   |стоимость вложений во внеоборотные      |      |      |         |
   |активы (в момент передачи документов на |      |      |         |
   |государственную регистрацию)            |      |      |         |
   +————————————————————————————————————————+——————+——————+—————————+
   |Отражена сумма НДС                      |  19  |  76  |   24 407|
   +————————————————————————————————————————+——————+——————+—————————+
   |"Входной" НДС принят к вычету           |  68  |  19  |   24 407|
   +————————————————————————————————————————+——————+——————+—————————+
   |Оплачены услуги агентства недвижимости  |  76  |  51  |  160 000|
   +————————————————————————————————————————+——————+——————+—————————+
   |Отражено отложенное налоговое           |  68  |  77  |   32 542|
   |обязательство (135 593 руб. x 24%)      |      |      |         |
   +————————————————————————————————————————+——————+——————+—————————+
   |Помещение отражено в составе основных   |  01  |  08  |3 525 423|
   |средств <*> (3 389 830 + 135 593) руб.  |      |      |         |
   +————————————————————————————————————————+——————+——————+—————————+
   |           В следующем за принятием помещения к учету           |
   |    на счете 01 месяце и далее ежемесячно в течение 375 мес.    |
   +————————————————————————————————————————T——————T——————T—————————+
   |Начислена амортизация <**>              |26, 44|  02  |    9 401|
   |(3 525 423 руб. / 375 мес.)             |      |      |         |
   +————————————————————————————————————————+——————+——————+—————————+
   |Погашено отложенное налоговое           |  77  |  68  |      362|
   |обязательство (135 593 руб. / 375 мес.) |      |      |         |
   L————————————————————————————————————————+——————+——————+——————————
   

     
   ————————————————————————————————
   

<*> Чтобы перевести помещение в состав основных средств, можно не дожидаться государственной регистрации права собственности <1>. Если документы по приемке-передаче приобретенного объекта оформлены, он фактически эксплуатируется и документы поданы на государственную регистрацию, недвижимое имущество можно принять к учету в качестве основного средства, отразив на субсчете "Основные средства, документы по которым поданы на государственную регистрацию" счета 01. При этом Минфин считает, что объект не просто можно, а необходимо принять к учету на счете 01 и, соответственно, учесть при исчислении налога на имущество (Письмо от 27.09.2006 N 07-05-06/238).

     
   ————————————————————————————————
   

<1> Пункт 52 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утв. Приказом Минфина России от 13.10.2003 N 91н. К слову, из другого разъяснения Минфина (от 18.04.2007 N 03-05-06-01/33) следует, что объект принимается к бухгалтерскому учету в качестве основного средства и, соответственно, включается в налоговую базу по налогу на имущество организаций, когда данный объект приведен в состояние, пригодное для использования, то есть независимо от ввода его в эксплуатацию. <**> Начисление амортизации по новому объекту основных средств в налоговом учете возможно только после представления документов на государственную регистрацию права (п. 8 ст. 258 НК РФ), а в бухгалтерском - после ввода в эксплуатацию. Е.В.Ермолаева Редактор журнала "Предприятия общественного питания: бухгалтерский учет и налогообложение" Подписано в печать 05.10.2007 ————