"Аудит и налогообложение", 2006, N 9

Вопрос: Общество (соинвестор) в марте 2005 г. заключило договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома с юридическим лицом (инвестором). Строительство жилого дома началось в 2003 г. и по плану должно завершиться в 2007 г. Сумма договора составляет 14 500 000 руб. за 500 кв. м общей площади квартир. Стоимость одного квадратного метра - 29 000 руб. В течение 2005 - 2006 гг. общество привлекало соинвесторов (физических лиц) путем заключения с ними договоров соинвестирования. При этом общество устанавливало более высокую инвестиционную стоимость одного квадратного метра площади строящегося объекта. Договорами предусмотрена рассрочка по уплате инвестиционного взноса, то есть оплата поступает в течение 2005 - 2006 гг. Обязательства сторон по договору считаются исполненными после окончания строительства объекта и передачи документов для оформления прав собственности физических лиц при условии полной оплаты ими инвестиционного взноса, о чем сторонами подписывается соответствующий акт. Какой порядок обложения НДС данных операций в 2006 г.?

Ответ: Объектом налогообложения признаются операции по реализации товаров (работ, услуг) на территории РФ, а также передача имущественных прав (ст. 146 НК РФ). Согласно ст. 153 НК РФ при передаче имущественных прав налоговая база определяется с учетом установленных Налоговым кодексом особенностей. Особенности определения налоговой базы при передаче имущественных прав, в том числе участниками долевого строительства, изложены в п. 3 ст. 155 НК РФ.

При передаче имущественных прав на жилые дома или жилые помещения, а также доли в них налоговая база определяется как разница между стоимостью, по которой передаются имущественные права, с учетом налога, и расходами на приобретение указанных прав.

Таким образом, общество должно уплатить НДС при осуществлении операций по привлечению соинвесторов для строительства жилого дома с указанной разницы.

При определении момента формирования налоговой базы следует руководствоваться ст. 167 НК РФ. В общем случае моментом определения налоговой базы является наиболее ранняя из двух дат:

1) день отгрузки (передачи) товаров (работ, услуг), имущественных прав;

2) день оплаты, частичной оплаты в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг), передачи имущественных прав.

Пунктом 8 ст. 167 НК РФ предусмотрена следующая особенность момента определения налоговой базы по операциям, изложенным в п. 3 ст. 155: моментом определения налоговой базы будет день уступки требования или день исполнения обязательства должником.

В соответствии с Гражданским кодексом РФ (гл. 24 "Перемена лиц в обязательстве") при уступке требования право (требование) переходит к другому лицу. Кредитор, уступивший требование другому лицу, обязан передать ему документы, удостоверяющие право требования. Кредитор, уступивший требование, в общем случае не отвечает за неисполнение этого требования должником.

В данном случае, то есть при заключении договора о передаче обществом физическому лицу права инвестирования доли в жилом доме, уступки требования не происходит. Общество в полном объеме осуществляет свои права на получение от инвестора по окончании строительства определенной в договоре площади в жилом доме. Передача имущественных прав обществом физическим лицам в соответствии с долей каждого из них состоится после оформления акта выполнения двухсторонних обязательств между обществом и инвестором.

При определении момента формирования налоговой базы следует руководствоваться п. 1 ст. 167 НК РФ.

Как было сказано выше, в ходе строительства физические лица осуществляют оплату (инвестирование) своей доли в общем объеме инвестирования объекта строительства. И при этом не происходит уступки требования доли. Следовательно, день отгрузки (передачи) имущественных прав еще не наступил, поэтому моментом определения налоговой базы будет являться день оплаты, частичной оплаты в счет передачи имущественных прав (пп. 2 п. 1 ст. 167 НК РФ).

В соответствии с п. 4 ст. 164 НК РФ при получении частичной оплаты в счет передачи имущественных прав применяется расчетная налоговая ставка 18/118.

Налоговая база у общества будет определяться на основании расчета в виде разницы между инвестиционной стоимостью одного квадратного метра по переданному инвестору финансированию и полученному финансированию от физических лиц.

При получении частичной оплаты общество должно оформить счет-фактуру в одном экземпляре в соответствии с п. 18 Правил ведения журналов учета полученных и выставленных счетов-фактур.

По окончании строительства обществом оформляются акт с инвестором о распределении долей в общем имуществе (многоквартирном доме) и выполнении сторонами условий договора, а также соответствующие акты с соинвесторами (физическими лицами). На основании оформленных актов общество должно начислить выручку от передачи имущественных прав и отразить в книге продаж и налоговой декларации по НДС. Одновременно в книге покупок отражается вычет НДС по полученной оплате от физических лиц в сумме, указанной в счете-фактуре.

Пример. Общество заключило договор с физическим лицом на инвестирование квартиры площадью 100 кв. м по цене 36 000 руб. за 1 кв. м. Предусмотрена рассрочка платежа:

- до 31.12.2005 - 2 520 000 руб.;

- до 31.03.2006 - 1 080 000 руб.

Второй платеж поступил 20.03.2006 в размере 1 080 000 руб. за 30 кв. м общей площади.

Инвестиционная стоимость 30 кв. м по договору между обществом и инвестором составляет 870 000 руб. (29 000 руб. х 30 кв. м).

Налоговая база составит:

1 080 000 руб. - 870 000 руб. = 210 000 руб.

Сумма налога:

210 000 руб. х 18/118 = 32 088,89 руб.

С.Соколов

Директор

ООО "Информбюро"

Подписано в печать

31.08.2006

     
   ——————————————————————————————————————————————————————————————————
————————————————————
——