"Главбух", 2006, N 17

АРЕНДАТОР ОТРЕМОНТИРОВАЛ ПОМЕЩЕНИЯ ДО ЗАКЛЮЧЕНИЯ

ДОГОВОРА АРЕНДЫ: УЧЕТ ЗАТРАТ

Когда стороны хотят заключить договор аренды только что построенного здания, нередко возникает такая ситуация. В то время как арендодатель оформляет госрегистрацию объекта недвижимости, будущий арендатор отделывает помещения, которые впоследствии получит в аренду. Как правило, так делают, чтобы сэкономить время.

О том, как арендатору отразить расходы на отделку, чтобы избежать претензий налоговиков, читайте в этом материале.

ЧЕМ ГРОЗИТ?

Будущий арендодатель оформляет с собственником здания предварительный договор смешанного характера. В нем есть условие о том, что стороны собираются заключить договор аренды, а также что до заключения договора арендатор выполнит отделку помещения.

Однако заключение только такого договора влечет за собой риск того, что инспекторы посчитают расходы будущего арендатора экономически необоснованными и не соответствующими ст. 252 Налогового кодекса РФ. Ведь, по сути, фирма ремонтирует помещение, которое еще не находится у нее в аренде. Поэтому, как считают налоговики, стоимость ремонта нельзя учесть при расчете налога на прибыль.

ЧТО ПРЕДПРИНЯТЬ?

Проблем можно избежать, если проведение ремонта оформить одним из следующих способов.

Составить агентский договор. Поступить таким образом лучше, если будущий арендатор собирается ремонтировать здание с привлечением специализированных организаций.

Итак, помимо предварительного соглашения стороны заключают агентский договор. По условиям этого договора провести ремонт обязан будущий арендатор, который выступает в роли агента. За это ему полагается вознаграждение.

По агентскому договору будущий арендатор сможет от своего имени совершать сделки с поставщиками и подрядчиками, принимать и оплачивать материалы и выполненные работы. При этом он сам не отражает в своем учете никаких затрат, а просто перевыставляет их будущему арендодателю, который является принципалом.

Таким образом, все расходы формально ложатся на будущего арендодателя. На деле же на стоимость ремонта увеличивается арендная плата. Только будьте внимательны! Нужно проследить, чтобы увеличенная арендная плата не превышала рыночную цену более чем на 20 процентов.

Обратите внимание, что будущий арендатор должен составить агентский отчет о выполнении задачи, порученной ему собственником здания. К этому отчету нужно приложить копии договоров и первичных документов, которые подтвердят расходы агента (арендатора).

Заключить договор подряда. Такой способ применим, если арендатор планирует отремонтировать помещение собственными силами. Отметим, что это возможно, только если у фирмы есть лицензия на выполнение работ заказчика. Однако обратите внимание, что для деятельности по проектированию и строительству зданий и сооружений с 1 января 2007 г. лицензии будут уже не нужны.

Примечание. Договор подряда регламентирован гл. 37 Гражданского кодекса РФ.

По договору подряда будущий арендатор без проблем учтет для целей налога на прибыль затраты на приобретенные материалы по ст. 254 Налогового кодекса РФ. А зарплату сотрудников, занятых ремонтом, включит в состав расходов на оплату труда.

Теперь что касается расчетов между будущим арендатором и арендодателем. В ст. 702 Гражданского кодекса РФ сказано, что по договору подряда подрядчик обязуется выполнить определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик должен оплатить ее.

Таким образом, будущий арендодатель может перечислить деньги арендатору в момент сдачи работ. А затем компенсировать эти расходы с помощью увеличения арендной платы. Другой вариант расчетов - добавить в договор подряда условие о взаимозачете. Суть его в том, что деньги, которые будущий арендодатель должен будущему арендатору за выполненные работы, зачтутся в счет арендной платы за первые несколько месяцев после заключения договора аренды.

Арендодатель, как и в случае с агентским договором, чтобы компенсировать стоимость подрядных работ, может увеличить размер арендной платы. Но не более чем на 20 процентов по сравнению с рыночными ценами.

С.В.Савсерис

Адвокат,

руководитель налоговой практики

Компании "Пепеляев, Гольцблат и партнеры"

Подписано в печать

23.08.2006

     
   ——————————————————————————————————————————————————————————————————
————————————————————
——