"Учет. Налоги. Право", 2006, N 33

ПРОДАЕМ ЗДАНИЕ И ГОТОВИМСЯ К РАЗНИЦАМ В УЧЕТАХ

Минфин России настоятельно рекомендует компаниям отражать в налоговом учете выручку от реализации недвижимости еще до перехода права собственности на объект к покупателю <*>. Из-за этого бухгалтер организации-продавца должен будет учесть разницы по ПБУ 18/02 "Учет расчетов по налогу на прибыль". Ведь в бухгалтерском учете выручка от продажи основного средства возникает лишь после перехода права собственности (п. 12 ПБУ 9/99 "Доходы организации").

     
   ————————————————————————————————
   

<*> Подробнее о позиции Минфина России, изложенной в Письме от 03.07.2006 N 03-03-04/1/554, читайте в "УНП" N 27, 2006, с. 4 "Продолжаем поиски даты для отражения выручки".

Пример. Компания по договору купли-продажи продает здание. Первоначальная стоимость этого здания составляет 10 млн руб. Сумма амортизации - 500 тыс. руб. Стоимость здания по договору купли-продажи составляет 11 500 млн руб. Продавец передал здание по акту приема-передачи покупателю до государственной регистрации права собственности на здание. НДС в примере не рассматривается.

При передаче здания покупателю смены собственника не происходит, так как по сделкам с недвижимостью необходима государственная регистрация прав собственности (п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса РФ). Поскольку покупатель еще не получил соответствующее свидетельство, компания-продавец не вправе отражать доход от реализации. Мы считаем, что в этом случае бухгалтеру следует разделить проводки по этой сделке на операции до и после государственной регистрации права собственности.

Документы поданы - разница N 1

Продажа основных средств в бухгалтерском учете признается операционным доходом (п. 7 ПБУ 9/99). Но до перехода к покупателю права собственности на здание бухгалтер продавца не может сделать проводку: Дебет 62 Кредит 91-1.

Однако отразить операции по договору купли-продажи здания все-таки необходимо. Так как акт о приеме-передаче здания по форме N ОС-1а (утв. Постановлением Госкомстата России от 21.01.2003 N 7) составлен и подтверждает, что обязательства продавца по договору купли-продажи здания выполнены (п. 1 ст. 556 ГК РФ). Акт по форме N ОС-1а включен в альбом унифицированных форм первичной учетной документации, на основании которых ведется бухгалтерский учет (ст. 9 Федерального закона от 21.11.1992 N 129-ФЗ "О бухгалтерском учете"). Поэтому после подписания акта бухгалтер должен сделать следующую проводку:

Дебет 62 Кредит 98

11 500 млн руб.

- отражено исполнение обязательств перед покупателем.

По мнению Минфина, в налоговом учете доход от реализации недвижимости отражается после того, как подписан акт приема-передачи и покупатель подал документы на государственную регистрацию права собственности. Такая разница в учетах образует вычитаемую временную разницу, которая ведет к образованию отложенного налогового актива (п. п. 8, 9 ПБУ 18/02 "Учет расчетов по налогу на прибыль"):

Дебет 09 Кредит 68

2760 млн руб.

(11 500 млн руб. x 24%)

- отражен отложенный налоговый актив.

Объект списали - разница N 2

Не используемое в производственной деятельности имущество не может считаться основным средством, и его стоимость должна быть списана со счета 01 "Основные средства" (п. п. 4 и 29 ПБУ 6/01 "Учет основных средств"). Следовательно, в бухучете делаются записи:

Дебет 01-2 Кредит 01-1

10 млн руб.

- списана первоначальная стоимость выбывающего здания;

Дебет 02 Кредит 01-2

500 тыс. руб.

- списана амортизация.

Расходы по выбытию основного средства считаются операционными (п. 31 ПБУ 6/01, п. 11 ПБУ 10/99 "Расходы организации"). Момент их признания в учете зависит от отражения соответствующих им доходов. Если операционный доход будет принят только после перехода права собственности, то и расходы будут признаны в том же периоде (п. 19 ПБУ 10/99). А до этих пор информацию о них можно учесть как расходы будущих периодов:

Дебет 97 Кредит 01-2

9500 млн руб.

(10 000 000 - 500 000)

- списана остаточная стоимость здания.

Обратите внимание: в налоговом учете такие расходы будут списаны сразу. Поэтому возникает отложенное налоговое обязательство:

Дебет 68 Кредит 77

2280 млн руб.

(9500 млн руб. x 24%)

- отражено отложенное налоговое обязательство.

Право передали - разницы списали

По окончании регистрации может быть признан операционный доход от реализации здания (п. 7 ПБУ 9/99):

Дебет 98 Кредит 91-1

11 500 млн руб.

- признан операционный доход от продажи здания;

Дебет 91-2 Кредит 97

9 500 млн руб.

- признан операционный расход.

После отражения в бухгалтерском учете операционного дохода и расхода бухгалтер должен погасить сформировавшийся до перехода права собственности отложенный налоговый актив и отложенное налоговое обязательство (п. п. 18 и 19 ПБУ 18/02). Делается это методом "красного сторно".

И.Петухова

Эксперт "УНП"

Подписано в печать

18.08.2006

     
   ——————————————————————————————————————————————————————————————————
————————————————————
——