"Финансовая газета. Региональный выпуск", 2006, N 30

ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЦЕНЫ НЕДВИЖИМОСТИ

В ЦЕЛЯХ НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ

Одним из основных в гражданском праве является принцип свободы договора. Этот принцип предполагает самостоятельный выбор сторонами коммерческих партнеров, вида хозяйственного договора и его условий. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Свобода определения содержания договора проявляется и в установлении набора условий, подлежащих включению в договор (за исключением существенных условий, которые подлежат обязательному включению в договор в силу императивного действия норм права), и в определении содержания его условий.

Существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются сам предмет договора и его цена.

В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных договор не считается заключенным.

Такое же правило установлено ст. 555 ГК РФ в отношении цены передаваемой недвижимости. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

Следовательно, стороны вправе указать в договоре любую цену. К стоимости недвижимости гражданское законодательство обязательных требований не устанавливает, однако налоговое законодательство исходит из того, что цена сделки, указанная в договоре, соответствует уровню рыночных цен.

При продаже здания возникают обязательства по уплате НДС (ст. 146 НК РФ) и налога на прибыль организаций (ст. 249 НК РФ). При этом налоговое бремя находится в прямой зависимости от цены здания, указанной сторонами в договоре.

В соответствии с п. 1 ст. 40 НК РФ для целей налогообложения принимается цена товаров (работ или услуг), указанная сторонами сделки. Пока не доказано обратное, предполагается, что эта цена соответствует уровню рыночных цен. Указанная презумпция будет действовать до тех пор, пока налоговые инспекторы не проведут налоговую проверку, не выявят занижение налоговой базы.

Однако налоговые органы вправе проверять правильность применения налогоплательщиком цен по сделкам только в ряде случаев, а именно по сделкам:

1) между взаимозависимыми лицами;

2) по товарообменным (бартерным) операциям;

3) при совершении внешнеторговых сделок;

4) при отклонении более чем на 20% в сторону повышения или понижения от уровня цен, применяемых налогоплательщиком по идентичным (однородным) товарам (работам, услугам) в пределах непродолжительного периода времени.

В случаях, когда цена, примененная сторонами сделки, отклоняется в сторону повышения или в сторону понижения более чем на 20% от рыночной цены идентичных (однородных) товаров, налоговый орган вправе вынести мотивированное решение о доначислении налога и пени, рассчитанных таким образом, как если бы результаты этой сделки были оценены исходя из применения рыночных цен на соответствующие товары.

Возникает вопрос, как налоговый орган будет определять уровень рыночных цен, рассматривая условия договора купли-продажи конкретного здания. В этой ситуации общих критериев недостаточно. Налоговой инспекцией должны быть приняты во внимание такие факторы, как район расположения здания, помещений, этажность, год постройки и другие данные, существенным образом влияющие на цену недвижимости.

НК РФ установлено, что при определении и признании рыночной цены товара (работы или услуги) должны быть использованы официальные источники информации о рыночных ценах и биржевых котировках (п. 11 ст. 40 НК РФ).

Официальным источником информации можно признать заключение независимого оценщика. Так, в Постановлении ФАС ПО от 31.05.2005 N А55-13853/03-43 указано, что заявитель для определения цены реализуемых квартир, применяемой для целей налогообложения, с учетом положений п. п. 4 - 11 ст. 40 НК РФ провел оценку рыночной стоимости квартир на момент реализации с привлечением независимого оценщика. Это способ также используется при определении нормативной цены имущества согласно Правилам определения нормативной цены подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 14.02.2006 N 87: "Нормативная цена иного (не имущественный комплекс и не акции (доли) подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества устанавливается равной рыночной стоимости такого имущества, определенной независимым оценщиком в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности".

Судебная практика показывает, что официальными признаются следующие источники информации о рыночных ценах.

Данные органов государственной статистики

В Постановлении ФАС ЗСО от 02.03.2006 N Ф04-5088/2005(20196-А70-32) указано, что законодатель (п. 11 ст. 40 НК РФ) ориентирует налоговые органы на обращение к официальным источникам для установления рыночной цены товара, в частности к базам данных органов государственной статистики. Аналогичный подход изложен в Постановлениях ФАС СКО от 18.01.2005 N Ф08-6499/2004-2474А; ФАС ВСО от 17.07.2003 N А19-19140/02-24-Ф02-2097/03-С1.

Однако не все судебные инстанции придерживаются такого мнения. "Суд сделал правильный вывод о том, что использованные инспекцией сведения органов статистики нельзя признать установленной в соответствии со ст. 40 НК РФ рыночной ценой на идентичные товары, указав, что данные органов статистики о цене одного квадратного метра жилья указаны как средние цены по г. Рязани, без учета района расположения квартир, степени их строительной готовности, наличия городских коммуникаций, этажности, года постройки и других данных, существенным образом влияющих на цену квартир" (Постановление ФАС ЦО от 16.01.2004 N А54-2185/03-С11).

Документы, выданные торгово-промышленными палатами

В соответствии с п. 2 ст. 12 Закона Российской Федерации "О торгово-промышленных палатах" юридические документы, выданные торгово-промышленными палатами в пределах их компетенции, признаются на всей территории Российской Федерации и, как заключил суд, являются официальной информацией (Постановление ФАС ПО от 11.03.2005 N А12-14829/03-С36).

В Постановлении ФАС УО от 29.11.2005 N Ф09-5389/05-С2 указано, что в основу принятых судебных актов положена справка Волгоградской торгово-промышленной палаты от 08.07.2003 N 713, содержащая обобщенные данные о рыночных ценах на помещения, расположенные в том же районе г. Волгограда.

Данные органов государственной власти

и органов местного самоуправления

Суд признал обоснованным довод о том, что налоговому органу в порядке п. 11 ст. 40 НК РФ при определении рыночной цены следовало использовать официальный источник - постановления администрации г. Владивостока (Постановление ФАС ДО от 09.07.2003 N Ф03-А51/03-2/1438).

ФАС ВВО в Постановлении от 11.05.2005 N А28-15088/2004-592/23 посчитал, что государственная регулируемая цена, установленная в письме управления по делам муниципальной собственности г. Кирова, неправомерно признана налоговым органом рыночной.

Однако информация из указанных официальных источников является обобщенной, поэтому она должна оцениваться с учетом условий, которые могут повлиять на оценку конкретной сделки.

Не являются официальными следующие источники информации о рыночных ценах.

Данные риэлторских фирм

Согласно Постановлению ФАС ЦО от 16.01.2004 N А54-2185/03-С11 данные Гильдии рязанских риэлторов не отражают реального взаимодействия спроса и предложения на квартиры и тем более не содержат информации о реальной цене уже заключенных сделок с идентичными квартирами, они содержат лишь рекламную информацию коммерческой организации с предложением о продаже конкретных квартир, поэтому на основании п. 11 ст. 40 НК РФ обоснованно не приняты судом во внимание.

Налоговая инспекция доначислила налоговые платежи по итогам налоговой проверки, использовав в качестве источника информации сведения коммерческих риэлторских организаций Истринского района Московской области. В названных сведениях указаны примерные цены реализации земельных участков, предназначенных под дачное строительство, а не цены по фактически состоявшимся сделкам купли-продажи идентичных участков. При таких обстоятельствах суд сделал правильный вывод о недоказанности налоговым органом обоснованности доначисления спорных сумм налогов, пеней и налоговых санкций (Постановление ФАС МО от 16.01.2006 N КА-А41/13620-05).

Информация рекламных журналов

Данный вывод содержится в Постановлении ФАС ЗСО от 23.01.2006 N Ф04-9850/2005(19018-А27-15).

Следует отметить, что информация риэлторских организаций, иные рекламные материалы могут быть представлены в судебное заседание, но они не должны иметь определяющего значения. Спор выиграет тот, чья позиция будет более аргументированной, поскольку ни один из вышеназванных источников не дает абсолютно достоверной информации о стоимости конкретного здания, помещения.

При отсутствии данных официальных источников, налоговым органом могут быть применены другие методы определения рыночной стоимости. Прежде всего - метод цены последующей реализации, а при невозможности его использования (в частности, при отсутствии информации о цене товаров, работ или услуг, в последующем реализованных покупателем) - затратный метод, при котором рыночная цена товаров (работ или услуг), реализуемых продавцом, определяется как сумма произведенных затрат и обычной для данной сферы деятельности прибыли. В этом случае налоговому органу необходимо доказывать обоснованность применения указанных методов.

Стоимость объекта недвижимости может быть определена по данным БТИ.

Как указано в Положении об организации в Российской Федерации государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства, утвержденном Постановлением Правительства Российской Федерации от 04.12.2000 N 921, одной из основных задач государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства является обеспечение полноты и достоверности сведений о налоговой базе. Сведения об объектах учета, полученные от организаций (органов) по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации объектов капитального строительства, являются основой для определения размера налога на имущество.

Эти данные, безусловно, не являются показателем рыночных цен, но могут быть приняты судом во внимание. Так, в Постановлении ФАС ПО от 24.11.2005 N А57-1131/04-5, в связи с тем что налоговый орган не смог доказать размер рыночной стоимости квартиры, установлено, что, основываясь на данных риэлторских фирм, суд обоснованно принял ту стоимость, которая указана в договоре купли-продажи по оценке БТИ.

НК РФ также предусмотрено, что в случае неуплаты или неполной уплаты сумм налога в результате занижения налоговой базы, иного неправильного исчисления налога или других неправомерных действий (бездействия) на налогоплательщика может быть наложен штраф в размере 20% от неуплаченных сумм налога, а при наличии умысла - в размере 40% от неуплаченных сумм налога (ст. 122 НК РФ).

Таким образом, пока не доказано обратное, для целей налогообложения принимается цена здания, помещений, указанная сторонами в договоре. Во избежание налоговых рисков налогоплательщику следует иметь документы, обосновывающие, на каком основании сторонами была указана в договоре именно эта цена.

Н.Скорбенко

Старший юрист

консалтинговой группы "Тензор"

Подписано в печать

26.07.2006

     
   ——————————————————————————————————————————————————————————————————
————————————————————
——