"Главбух". Приложение "Учет в строительстве", 2006, N 3

ПЕРЕУСТУПКА ПРАВА ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ

Рассмотрим ситуацию, при которой ЗАО "СТС" поставило фирме "КСТМ" трубы. Фирма "КСТМ" закрывает свой долг, переуступая поставщику право долевого участия в строительстве жилья. А ЗАО "СТС", в свою очередь, переуступает это право физическим лицам. В статье мы рассмотрим правила документального оформления и налогообложения такой сделки.

Документальное оформление сделки

В соответствии со ст. 382 Гражданского кодекса РФ право (требование), принадлежащее кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования). При этом происходит перемена лиц в обязательстве. Кредитор может передать свои права по договору без согласия должника и должен лишь уведомить его о состоявшейся передаче прав. Соответственно, договор между ЗАО "СТС" и застройщиком заключать не нужно.

Вступивший в силу с 1 апреля 2005 г. Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости..." (далее - Закон об участии в долевом строительстве) сохранил институт уступки прав требований по договору, установив при этом ряд ограничений: во-первых, уступка прав требований допускается только с момента госрегистрации такого договора и до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (квартиры); во-вторых, такая уступка возможна только после полной уплаты дольщиком цены договора.

Как договор долевого строительства, так и уступка прав требований по нему подлежат государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (ст. 17 Закона об участии в долевом строительстве). Закон об участии в долевом строительстве распространяется лишь на те объекты, разрешение на строительство которых получено после 1 апреля 2005 г. Во всех остальных случаях действует общий порядок уступки прав требований, предусмотренный ст. ст. 382 - 390 Гражданского кодекса РФ. Если разрешение на строительство дома получено до 1 апреля 2005 г., то договор уступки права требования регистрировать не нужно.

Исчисление НДС по поставленным трубам

ЗАО "СТС" обязано начислить и уплатить НДС по договору поставки в месяце подписания договора уступки права требования и акта взаимозачета. Чтобы возместить "входной" НДС по трубам из бюджета, фирме "КСТМ" нужно оприходовать эти трубы в учете, получив от поставщика счет-фактуру на них и другие первичные документы.

А вот при передаче имущественных прав на жилые дома или жилые помещения налогоплательщиками налоговая база определяется как разница между стоимостью, по которой передаются имущественные права (с учетом налога), и расходами на их приобретение (п. 3 ст. 155 Налогового кодекса РФ). Фирма "КСТМ" должна выставить поставщику труб счет-фактуру только на разницу и уплатить налог с этой разницы. Но эта норма вступила в действие только с 1 января 2006 г. Если фирма "КСТМ", руководствуясь ранее действовавшей нормой, начислила НДС со всей суммы переуступаемого права, выставив на эту сумму счет-фактуру, ЗАО "СТС" имеет право на налоговый вычет в полной сумме.

НДС при переуступке прав на жилье физическому лицу

При передаче имущественных прав на жилые дома НДС рассчитывается с разницы между стоимостью, по которой передаются имущественные права (с учетом налога), и расходами на приобретение этих прав. Здесь нужно учитывать, что в силу п. 8 ст. 167 Налогового кодекса РФ при передаче имущественных прав по договорам долевого строительства момент определения налоговой базы - день уступки права требования.

Если договор об уступке требования (цессии) подлежит госрегистрации, то согласно п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса РФ такой договор будет считаться заключенным с момента регистрации, а налог уплачивается в бюджет в момент уступки требования. По договорам, не требующим госрегистрации, моментом уступки является дата подписания договора цессии.

Е.Л.Орлова

Главный юрист-консультант

ЗАО "АФ "АудитСибМаш",

Консалтинговая группа "Лекс"

Подписано в печать

17.07.2006

     
   ——————————————————————————————————————————————————————————————————
————————————————————
——