"Главбух". Приложение "Учет в строительстве", 2006, N 3

ЕСЛИ ВЗНОС ИНВЕСТОРОВ ПРЕВЫСИЛ СТОИМОСТЬ ОБЪЕКТА

Средства инвесторов, которые заказчик-застройщик получает от них на строительство объекта, НДС не облагаются. Ведь это считается целевым финансированием. Другое дело, если взнос инвесторов превысил стоимость построенного объекта, который они получают. Тогда с суммы такого превышения заказчику-застройщику нужно уплатить НДС. Однако ставка этого налога в последние годы снижается. А поскольку строительство порой ведется несколько лет, при проверках возникают споры относительно того, по какой ставке следовало начислять НДС. Конкретный пример на эту тему - спор, описанный в Постановлении Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 10 мая 2006 г. N А43-43138/2005-32-1280. Его мы и рассмотрим далее.

Суть спора

Налоговая инспекция провела выездную проверку деятельности заказчика-застройщика за 2004 г. При этом было установлено, что, исчисляя НДС с сумм превышения итогового взноса инвесторов над фактической стоимостью квартир, построенных и оплаченных в 2003 г., заказчик-застройщик применил налоговую ставку в размере 18 процентов. Однако, по мнению проверяющих, обязанность по уплате НДС возникла у данной организации в 2003 г., когда ставка по НДС составляла 20 процентов.

Таким образом, налоговики доначислили заказчику-застройщику НДС и пени за его несвоевременную уплату, а также вынесли решение о привлечении организации к налоговой ответственности, предусмотренной в п. 1 ст. 122 Налогового кодекса РФ.

Примечание. Штраф по статье 122 Налогового кодекса РФ

Штраф по п. 1 ст. 122 Налогового кодекса РФ за неуплату или неполную уплату налога составляет 20 процентов от неуплаченных сумм.

Не согласившись с данным решением налоговых инспекторов, заказчик-застройщик обратился с иском в арбитражный суд.

Решение суда

Скажем сразу: суд поддержал требования заказчика-застройщика. Но давайте обо всем по порядку.

Итак, реализация товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации облагается НДС (пп. 1 п. 1 ст. 146 Налогового кодекса РФ).

А в пп. 2 п. 1 ст. 162 Налогового кодекса РФ установлено, что налоговая база увеличивается на суммы, полученные за реализованные товары (работы, услуги) в виде финансовой помощи, на пополнение фондов специального назначения, в счет увеличения доходов либо иначе связанные с оплатой реализованных товаров.

Таким образом, разница между суммой, уплаченной каждым инвестором, и суммой фактических затрат по строительству переданной ему доли, остающаяся в распоряжении застройщика как дополнительное вознаграждение, облагается налогом на добавленную стоимость. Надо сказать, что относительно данного момента спора между налоговыми инспекторами и заказчиком-застройщиком не возникло.

При этом объект обложения по НДС возникает у налогоплательщиков в момент перехода права собственности на товары (работы, услуги). Это следует из понятия "реализация товаров, работ или услуг", приведенного в п. 1 ст. 39 Налогового кодекса РФ.

Вывод

В данном случае организация выполняла функции заказчика-застройщика, заключая с физическими и юридическими лицами договоры долевого участия в строительстве <*>. По этим договорам инвесторы финансировали строительство квартир в жилом доме. При этом в договорах долевого участия предусматривалось, что обязательства заказчика по передаче квартир дольщикам (инвесторам) считаются выполненными с момента регистрации права собственности на квартиры в учреждении юстиции.

     
   ————————————————————————————————
   

<*> О порядке оформления договоров долевого участия читайте на с. 80.

Как следует из материалов дела, передача квартир в собственность дольщикам и окончательные расчеты между ними и застройщиком были произведены в 2004 г. Следовательно, объект обложения по НДС возник у заказчика-застройщика именно в 2004 г.

Поэтому он правомерно начислил налог по ставке, которая действовала в тот период, - 18 процентов.

А.А.Разумов

Аудитор

Подписано в печать

17.07.2006

     
   ——————————————————————————————————————————————————————————————————
————————————————————
——