"Главбух". Приложение "Учет в строительстве", 2006, N 3

БЕЗВОЗМЕЗДНАЯ ПЕРЕДАЧА КВАРТИР ЖКХ

Организация как застройщик ведет строительство жилого дома, привлекая для этого средства дольщиков. По окончании строительства им передаются имущественные права на квартиры, площадь которых соответствует их взносам на строительство. Часть же квартир после регистрации прав собственности на них, как оговорено в инвестиционном договоре, безвозмездно передается ЖКХ. Порядок налогообложения в такой ситуации - в нашей статье.

Налог на добавленную стоимость

Безвозмездная передача товаров, работ и услуг в целях исчисления НДС признается их реализацией (пп. 1 п. 1 ст. 146 Налогового кодекса РФ). Исключения из этого правила предусмотрены пп. 2 п. 2 ст. 146 Налогового кодекса РФ. К примеру, реализацией не считается безвозмездная передача жилых домов и других объектов жилищно-коммунального назначения органам государственной власти и местного самоуправления (или по их решению - специализированным организациям, осуществляющим использование или эксплуатацию данных объектов по их назначению). Однако, как видите, на отдельные квартиры данная норма не распространяется.

Не применяется в данном случае и пп. 5 п. 2 ст. 146 Налогового кодекса РФ, в соответствии с которым реализацией не признается безвозмездная передача основных средств органам государственной власти и управления и органам местного самоуправления, а также бюджетным учреждениям, государственным и муниципальным унитарным предприятиям. Это связано с тем, что передаваемые квартиры не могут быть признаны объектами основных средств, поскольку изначально они создаются с целью их последующей передачи, то есть их эксплуатация в течение периода, превышающего год, не предполагается. А это является одним из условий признания объекта в качестве основного средства (п. 4 ПБУ 6/01 "Учет основных средств", утвержденного Приказом Минфина России от 30 марта 2001 г. N 26н).

Таким образом, безвозмездная передача квартир для целей исчисления НДС будет признаваться их реализацией. Но это еще не значит, что с такой реализации придется платить НДС. Ведь можно воспользоваться льготой, предусмотренной пп. 22 п. 3 ст. 149 Налогового кодекса РФ: НДС не облагается реализация жилых домов, жилых помещений, а также долей в них. При этом "входной" НДС, предъявленный подрядчиком застройщику в доле, приходящейся на квартиры, передаваемые безвозмездно, должен быть включен в их стоимость (к вычету из бюджета он не принимается).

Но ведь реализация имущественных прав на жилые помещения с 1 января 2006 г. также не облагается НДС. Поэтому застройщику не придется распределять "входной" НДС между стоимостью квартир, которые передаются безвозмездно ЖКХ, и стоимостью имущественных прав на построенное жилье, которое передается дольщикам.

Примечание. Передача доли в праве на общее имущество жилого дома при реализации квартир также не облагается НДС (пп. 23 п. 3 ст. 149 Налогового кодекса РФ).

Налог на прибыль

Что касается налога на прибыль, то, по нашему мнению, доходы застройщика от реализации инвестиционного проекта могут быть уменьшены на стоимость квартир, предназначенных для безвозмездной передачи, поскольку это является обязательным условием инвестиционного контракта, соответственно, необходимым условием для получения дохода. Стоимость квартир, передаваемых безвозмездно, будет относиться к прочим расходам, связанным с реализацией, в соответствии с пп. 49 п. 1 ст. 264 Налогового кодекса РФ.

Пример. ООО "Вектор" осуществляет строительство многоквартирного дома, в котором (предположим для простоты примера) отсутствуют нежилые помещения. Общая площадь жилых помещений составляет 3000 кв. м, из которых 20 процентов (600 кв. м) должно быть передано городским властям. Указанная пропорция рассчитана на основании проекта строительства.

ООО "Вектор" строило жилой дом с привлечением специализированного заказчика. Расходы, осуществленные ООО "Вектор" самостоятельно, составили 20 000 000 руб. (с учетом НДС - 500 000 руб.). А расходы, произведенные специализированным заказчиком и переданные ООО "Вектор" (включая вознаграждение заказчика), равны 118 000 000 руб. (в том числе НДС - 18 000 000 руб.).

По условиям инвестиционного контракта ООО "Вектор" должно передать городским властям в лице ЖКХ права собственности на квартиры, в то время как долевым участникам строительства передаются имущественные права на соответствующие помещения.

После обмера БТИ выяснилось, что доля, приходящаяся на помещения, которые будут переданы городским властям, составила 19 процентов, а доля помещений, имущественные права на которые будут реализованы, - 81 процент.

В учете ООО "Вектор" бухгалтер сделает следующие проводки:

Дебет 08 субсчет "Строительство объектов основных средств"

Кредит 60 (69, 70, 76...)

- 20 000 000 руб. - отражены расходы, произведенные ООО "Вектор" самостоятельно (с учетом НДС);

Дебет 08 субсчет "Строительство объектов основных средств"

Кредит 76

- 118 000 000 руб. - отражены расходы, произведенные специализированным заказчиком (с учетом НДС);

Дебет 43

Кредит 08 субсчет "Строительство объектов основных средств"

- 111 780 000 руб. ((20 000 000 руб. + 118 000 000 руб.) x 81%) - сформирована стоимость помещений, права на которые подлежат реализации.

При этом фактическая площадь помещений, права на которые будут реализованы, составляет:

3000 кв. м x 81% = 2430 кв. м.

А себестоимость каждого метра таких помещений равна:

111 780 000 руб. : 2430 кв. м = 46 000 руб/кв. м.

Предположим, что стоимость регистрации прав собственности на квартиры, которые передаются ЖКХ, составила 90 000 руб.:

Дебет 08 субсчет "Строительство объектов основных средств"

Кредит 76

- 90 000 руб. - зарегистрированы права на квартиры.

А передача этих квартир ЖКХ будет отражена в учете ООО "Вектор" следующими проводками (предположим, что до момента передачи амортизация на квартиры не начислялась):

Дебет 01

Кредит 08 субсчет "Строительство объектов основных средств"

- 26 310 000 руб. ((20 000 000 руб. + 118 000 000 руб.) x 19% + 90 000 руб.) - сформирована стоимость квартир, которые передаются безвозмездно ЖКХ;

Дебет 91 субсчет "Прочие расходы"

Кредит 01

- 26 310 000 руб. - переданы квартиры ЖКХ.

О.Н.Лындина

Аудитор

Подписано в печать

17.07.2006

     
   ——————————————————————————————————————————————————————————————————
————————————————————
——