"Все о налогах", 2006, N 7

АРЕНДНЫЕ ОТНОШЕНИЯ

Общие положения

Объекты аренды

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование либо только во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате применения арендованного имущества, являются его собственностью только в том случае, если имущество использовалось в соответствии с договором.

В аренду могут быть переданы земельные участки, обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и иные вещи (ст. 607 ГК РФ). Приведенный перечень не является исчерпывающим, но данная статья устанавливает, что в аренду могут быть переданы вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе использования. Таким образом, в аренду не могут быть сданы объекты нематериальных активов как имущество, не имеющее материальной формы, и денежные средства.

Законом устанавливаются виды имущества, сдача в аренду которого не допускается или ограничивается, а также особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Отдельные нормы, касающиеся сдачи в аренду земельных участков и обособленных природных объектов, содержатся помимо ГК РФ в Земельном кодексе РФ, в Законе РФ от 21.02.1992 N 2395-1 "О недрах", в Водном и Лесном кодексах РФ.

В договоре аренды необходимо четко определять объект аренды: его наименование, характеристику, место нахождения для недвижимого имущества и иные данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору по договору. При отсутствии этих данных объект передачи считается не согласованным, а договор не заключенным.

Стороны договора аренды

Сторонами по договору аренды являются арендодатель и арендатор.

Арендодатель - собственник имущества или лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ). Таким образом, арендодателем выступает тот, кто вправе распоряжаться имуществом.

Арендатор - лицо, которое получает во временное владение и пользование имущество и платит за это арендную плату.

В качестве арендодателей и арендаторов могут выступать юридические и физические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования.

В соответствии с п. 4 Распоряжения Госкомимущества России от 05.02.1993 N 217-р "Об упорядочении процесса учета и разграничения прав собственности на нежилые помещения" полномочия арендодателя при сдаче в аренду помещений, внесенных в реестр объектов муниципальной собственности, осуществляют исключительно комитеты по управлению муниципальным имуществом городов, районов (кроме районов в городах).

Государственные и муниципальные унитарные предприятия также владеют правом сдавать в аренду имущество, находящееся в хозяйственном ведении, при условии согласия собственника (ст. 295 ГК РФ).

В качестве арендодателей могут выступать и казенные предприятия, но сдача в аренду имущества, находящегося в оперативном управлении, производится также только с согласия собственника (ст. 297 ГК РФ).

Учреждения могут быть арендодателями лишь в отношении того имущества, которое приобретено на доходы, полученные от предпринимательской деятельности. Право осуществления предпринимательской деятельности должно быть закреплено в учредительных документах.

Форма и регистрация договора аренды

Статьей 609 ГК РФ установлено, что договор аренды на срок более одного года должен быть заключен в письменной форме. Если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока договор также должен быть заключен в письменной форме. По соглашению сторон договор может быть заключен в письменной форме, даже если это не предусмотрено ГК РФ или иными законами.

Следует обратить внимание, что независимо от срока, на который заключается договор аренды, а также от того, кто является сторонами договора, в письменной форме должны заключаться договоры:

- проката;

- аренды транспортных средств;

- аренды зданий и сооружений;

- аренды предприятий.

Сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, либо должным образом уполномоченными ими лицами (ст. 160 ГК РФ).

Несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства (ст. 162 ГК РФ).

Если по договору аренды предполагается последующий переход прав собственности на арендуемое имущество к арендатору, то арендный договор заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 ГК РФ).

К недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения), а также воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (ст. 130 ГК РФ).

Порядок регистрации договоров аренды недвижимого имущества установлен Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в ред. от 17.04.2006).

Согласно ст. 26 названного Федерального закона государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. С заявлением о регистрации может обратиться одна из сторон договора аренды.

В случае сдачи в аренду земельного участка или его части к представляемому на государственную регистрацию договору аренды прилагается кадастровый план земельного участка с указанием его части, сдаваемой в аренду.

При представлении на регистрацию договора на аренду зданий, сооружений, помещений в них или части помещений к нему следует приложить поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения, с указанием размера арендуемой площади.

Срок и прекращение договора

Срок, на который заключается договор аренды, должен быть определен договором (ст. 610 ГК РФ).

Если срок аренды в договоре не установлен, договор считается заключенным на неопределенный срок. Каждая из сторон имеет право в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц. Если же объектом аренды было недвижимое имущество, то предупредить сторону о прекращении договора следует за три месяца. Законом или договором может быть назначен иной срок для предупреждения о прекращении договора.

Для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества законом могут устанавливаться предельные сроки договоров. По договорам проката, например, максимальный срок договора составляет 1 год.

В случае если в договоре, для которого предусмотрен предельный срок, сторонами срок действия не определен и ни одна из сторон договора до истечения предельного срока не отказалась от договора, по истечении предельного срока договор прекращается.

Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

В соответствии со ст. 621 ГК РФ арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок. О своем желании заключить договор на новый срок арендатору следует письменно уведомить арендодателя в срок, указанный в договоре, а если последний не предусмотрен, то в разумный срок до окончания действия договора. При заключении договора на новый срок по соглашению сторон условия договора могут быть изменены.

Если арендодатель нарушил преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок и в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор в судебном порядке может потребовать:

- либо перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом заключить с ним договор;

- либо только возмещения убытков, причиненных отказом заключить договор.

Когда арендатор продолжает пользоваться имуществом после окончания срока аренды и арендодатель не возражает против этого, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Договор аренды может быть расторгнут досрочно. Требовать досрочного расторжения договора может как арендодатель, так и арендатор.

По требованию арендодателя допускается досрочное расторжение договора (ст. 619 ГК РФ) в судебном порядке, если арендатор:

- пользуется имуществом с существенными нарушениями условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

- существенно ухудшает имущество;

- более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

- не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки или в разумные сроки в тех случаях, когда проведение капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

По требованию арендатора договор расторгается досрочно (ст. 620 ГК РФ) в судебном порядке в случаях, когда:

- арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

- переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

- арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

- имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

При заключении договора аренды стороны могут предусмотреть иные основания для его досрочного прекращения, существенно нарушающие условия договора. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

При досрочном расторжении договора аренды прекращается и заключенный в соответствии с ним договор субаренды (ст. 618 ГК РФ).

Предоставление имущества арендатору

Согласно ст. 611 ГК РФ одной из основных обязанностей арендодателя является передача имущества арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Имущество должно быть передано в аренду со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами. Если документы и принадлежности переданы не были, но без них арендатор не может пользоваться имуществом либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, арендатор имеет право потребовать необходимые документы и принадлежности или потребовать расторжения договора и возмещения понесенных убытков (практику разрешения споров, связанных с арендой, см. в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).

Ответственность за недостатки имущества, сданного в аренду, в соответствии со ст. 612 ГК РФ несет арендодатель, даже если во время заключения договора аренды он о них не знал.

При обнаружении таких недостатков арендатор имеет право по своему выбору предпринять следующее:

- потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков, либо уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов по устранению выявленных недостатков;

- удержать сумму осуществленных расходов на устранение недостатков из арендной платы, предупредив об этом арендодателя;

- потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный арендатором о наличии недостатков и о намерении их устранить, может заменить предоставленное в аренду имущество аналогичным, находящимся в надлежащем состоянии, либо устранить недостатки.

За недостатки, которые были заранее известны арендатору, были оговорены при заключении договора либо должны были быть обнаружены во время осмотра имущества или проверки его исправности, арендодатель не отвечает.

При передаче имущества по договору аренды следует составлять акт приема-передачи, в котором необходимо подробно описать состояние передаваемого объекта, наличие у него неисправностей, дефектов и недостатков. Такой акт является неотъемлемой частью договора аренды.

Обязанностью арендатора на основании ст. 613 ГК РФ является предупреждение арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество. Неисполнение арендатором этой обязанности дает арендатору право требовать:

- уменьшения арендной платы;

- расторжения договора и возмещения убытков.

Арендная плата

Основной обязанностью арендатора по договору аренды является внесение арендной платы в размерах и в сроки, предусмотренные договором.

Арендная плата устанавливается в виде:

- определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

- установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

- предоставления арендатором определенных услуг;

- передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

- возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Гражданским кодексом РФ предусмотрена возможность применения какого-либо конкретного вида арендной платы, сочетания нескольких видов. Также допускается возможность установления сторонами договора иного вида арендной платы.

Самым распространенным видом является установление арендной платы в виде твердых платежей, вносимых периодически или единовременно.

Следует помнить, что размер арендной платы согласно ст. 317 ГК РФ должен быть выражен в рублях, так как рубль является законным платежным средством, обязательным к приему по нарицательной стоимости на всей территории Российской Федерации.

В договоре аренды может быть предусмотрено, что арендная плата подлежит оплате в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте либо в условных денежных единицах. В этом случае подлежащая уплате в рублях сумма исчисляется по официальному курсу соответствующей валюты или условных денежных единиц на день платежа, если иной курс или иная дата его определения не установлены законом или соглашением сторон.

По договору аренды может передаваться сразу несколько объектов. Арендная плата в этом случае устанавливается как за все переданное имущество в целом, так и за каждый переданный объект в отдельности. Второй вариант более предпочтителен, поскольку позволит избежать возможных споров как между сторонами договора, так и с другими лицами.

Сроки внесения арендной платы определяются договором. Арендная плата вносится ежемесячно, ежеквартально, один раз в год, в виде предварительной платы или с отсрочкой платежа.

Размер арендной платы может изменяться не чаще одного раза в год, причем в сторону и увеличения, и уменьшения (п. 3 ст. 614 ГК РФ).

Арендатор может потребовать уменьшения размера арендной платы в одностороннем порядке в следующих случаях (ст. ст. 614, 619 ГК РФ):

- если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором, или состояние имущества существенно ухудшились;

- при обнаружении недостатков арендованного имущества, за которые отвечает арендодатель;

- если арендодатель не предупредил арендатора о правах третьих лиц на имущество при заключении договора;

- если арендодателем нарушены обязательства по проведению капитального ремонта сданного в аренду имущества.

В случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него ее досрочного внесения в установленный арендодателем срок, но не более чем за два срока подряд.

Пользование арендованным имуществом

Арендованное имущество должно использоваться арендатором согласно условиям договора, а если условия договором не определены, то в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ). В том случае, если арендатор нарушает установленные договором условия использования имущества или использует имущество не по назначению, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

В отношении арендованного имущества арендатор имеет право с согласия арендодателя совершать следующие действия:

- сдавать имущество в субаренду, причем срок договора субаренды не может превышать срока договора аренды;

- передавать свои права и обязанности по договору другому лицу;

- предоставлять имущество в безвозмездное пользование;

- отдавать арендные права в залог;

- вносить арендные права в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.

Согласие арендодателя на совершение перечисленных действий может быть закреплено в договоре или в дополнительном соглашении.

Содержание арендованного имущества, его улучшения

В силу ст. 616 ГК РФ обязанностью арендодателя является осуществление капитального ремонта имущества, переданного в аренду, хотя договором аренды может быть предусмотрено и иное. Срок проведения капитального ремонта должен быть определен договором, но если капитальный ремонт вызван неотложной необходимостью, он должен быть проведен арендодателем в разумный срок. Капитальный ремонт - самый сложный из всех видов ремонта. Периодичность его проведения зависит от того, насколько интенсивно используется имущество. Как правило, капитальный ремонт проводят не чаще одного раза в несколько лет и в большинстве случаев он бывает достаточно продолжительным по времени.

Улучшения арендованного имущества (ст. 623 ГК РФ) представляют собой вложения в имущество, которые изменяют нормативные показатели функционирования имущества, улучшают его характеристики.

Улучшения подразделяются на отделимые и неотделимые. К отделимым относятся те, которые можно отделить от объекта аренды без ущерба для самого объекта, к неотделимым - те, которые не могут быть отделены от объекта без причинения ему вреда.

Произведенные арендатором отделимые улучшения объекта аренды, в соответствии с п. 1 ст. 623 ГК РФ, являются его собственностью, следовательно, по окончании договора аренды арендатор может оставить улучшения себе или передать их арендатору с возмещением или без возмещения стоимости улучшений.

Если арендатор намерен произвести неотделимые улучшения объекта аренды, ему следует заручиться согласием арендодателя на это, потому что в случае его несогласия стоимость неотделимых улучшений возмещению не подлежит.

Капитальный ремонт и улучшения арендованного имущества - не тождественные понятия. Решить вопрос о том, являются ли проводимые работы капитальным ремонтом основного средства либо его улучшениями, необходимо для того, чтобы понять, какие именно расходы следует относить к тому или иному виду работ.

Минфин России считает (см. Письмо от 01.12.2004 N 03-03-02-04/1/68), что следует руководствоваться Ведомственными строительными нормами ВСН 58-88 (р) "Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения" (утв. Приказом Госкомархитектуры при Госстрое СССР от 23.11.1988 N 312; далее - Положение).

Согласно п. 5.1 Положения капитальный ремонт должен включать устранение неисправностей всех изношенных элементов, восстановление или замену их (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов) на более долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых зданий. При этом может осуществляться экономически целесообразная модернизация здания или объекта - улучшение планировки, увеличение количества и качества услуг, оснащение недостающими видами инженерного оборудования, благоустройство окружающей территории.

Перечень дополнительных работ, производимых при капитальном ремонте, приведен в Приложении 9 Положения.

К расходам по капитальному ремонту основных средств могут быть приняты только те затраты налогоплательщика, которые Положением относятся к расходам, производимым при капитальном ремонте.

Если арендодатель нарушает обязанность по проведению капитального ремонта, то арендатор имеет право по своему выбору:

- произвести капитальный ремонт и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

- потребовать уменьшения арендной платы;

- потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Таким образом, осуществление капитального ремонта по общему правилу является обязанностью именно арендодателя, тогда как неотделимые улучшения проводятся арендатором. Поэтому если говорят о неотделимых улучшениях имущества, имеются в виду улучшения, которые влекут за собой изменение стоимости самого имущества (реконструкция, модернизация).

При реконструкции происходит изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения (п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ).

В Постановлении Госстроя России от 21.08.2003 N 153 даны такие определения понятий "реконструкция" и "модернизация":

"Реконструкция здания - комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий, связанных с изменением основных технико-экономических показателей (нагрузок, планировки помещений, строительного объема и общей площади здания, инженерной оснащенности) с целью изменения условий эксплуатации, максимального восполнения утраты от имевшего место физического и морального износа, достижения новых целей эксплуатации здания.

Модернизация здания - частный случай реконструкции, предусматривающий изменение и обновление объемно-планировочного и архитектурного решений существующего здания старой постройки и его морально устаревшего инженерного оборудования в соответствии с требованиями, предъявляемыми действующими нормами к эстетике условий проживания и эксплуатационным параметрам жилых домов и производственных зданий".

Также неотделимыми улучшениями можно считать установку систем сигнализации, вентиляции, видеонаблюдения и т.п.

Основной задачей текущего ремонта является профилактика. Текущий ремонт проводят систематически, что позволяет предохранять имущество от преждевременного износа. При аренде основных средств проводят, например, смену отдельных деталей и узлов без разборки всего основного средства, регулировку его отдельных частей и механизмов, их чистку, смазку, что обеспечивает постоянную готовность основного средства к эксплуатации.

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за счет своих средств текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества (п. 2 ст. 616 ГК РФ).

Возврат имущества арендодателю

При прекращении договора аренды арендатор обязан возвратить имущество арендодателю в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622 ГК РФ).

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

(Окончание следует)

И.Н.Соколова

Начальник методического отдела

ЗАО "BKR-Интерком-Аудит"

Подписано в печать

19.06.2006

     
   ——————————————————————————————————————————————————————————————————
————————————————————
——