"Новая бухгалтерия", 2006, N 7

КВАРТИРА ПРЕВРАЩАЕТСЯ В ОФИС

Нередко организации, которым необходимы площади под офис, приобретают помещения, не предназначенные изначально для этих целей. Как правило, это квартиры, предназначенные для проживания, но никак не для функционирования в качестве офиса. О том, как правильно преобразовать квартиру в офис, чтобы избежать негативных налоговых последствий, читайте в этой статье.

На практике приобретение квартиры для размещения в ней офиса является выгодным с экономической точки зрения, поскольку позволяет значительно экономить на затратах на приобретение офиса. Действительно, если сразу приобретать офисное помещение, то стоимость такой покупки будет на порядок выше.

Вместе с тем такой вариант влечет неоднозначные налоговые последствия, в первую очередь выражающиеся в том, что далеко не во всех случаях затраты на приобретение квартиры могут учитываться для целей налогообложения прибыли.

Позиция Минфина России по данному вопросу заключается в следующем.

В соответствии с п. 3 ст. 288 ГК РФ размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.

Таким образом, делает вывод Минфин России в Письме от 06.05.2004 N 04-02-05/2/19, в соответствии с законодательством Российской Федерации помещение (квартира) до момента его перевода в нежилой фонд не может использоваться для размещения в нем организации и, как следствие, не является амортизируемым имуществом для целей обложения налогом на прибыль организаций. Следовательно, затраты в виде амортизационных отчислений от стоимости приобретения квартиры под офис до момента перевода квартиры в состав нежилых помещений уменьшать налоговую базу по налогу на прибыль не могут.

Обратите внимание, что подобной же позиции Минфин России придерживается и в вопросе о возможности учета в составе расходов затрат на аренду квартиры, находящейся в составе жилого фонда и используемой для размещения офиса (см., например, Письмо Минфина России от 28.10.2005 N 03-03-04/4/71).

Надо признать, что вопрос о возможности учета затрат на приобретение квартиры действительно является спорным, поскольку действующим гражданским и жилищным законодательством установлен запрет на использование жилого помещения не по назначению.

Вместе с тем в соответствии с п. 1 ст. 256 НК РФ к амортизируемому имуществу относится имущество со сроком полезного использования более 12 месяцев и первоначальной стоимостью более 10 000 руб., которое находится у налогоплательщика на праве собственности, используется им для извлечения дохода и стоимость которого погашается путем начисления амортизации. Перечень имущества, стоимость которого не погашается путем начисления амортизации, определен в п. 2 той же статьи, и квартиры, используемой под офис, там нет.

Таким образом, при размещении в квартире офиса имеются все основания для принятия квартиры к налоговому учету в качестве основного средства (п. 1 ст. 257 НК РФ) с последующим начислением по этой квартире амортизации.

При этом амортизационные отчисления должны учитываться в составе расходов при условии их обоснованности, направленности на получение дохода и документальном подтверждении.

Однако в этом случае налоговый орган сочтет, что расходы подтверждаются документами, оформленными не в соответствии с законодательством Российской Федерации. На наш взгляд, эта позиция весьма и весьма спорна, поскольку затраты организации как раз будут подтверждены оформленными согласно законам документами: договором купли-продажи, платежными документами, регистрами бухгалтерского и налогового учета и т.д. Кроме того, документально подтвержденными расходами с 2006 г. являются также и расходы с документами, косвенно подтверждающими произведенные расходы.

Вместе с тем очевидно, что использование такой логики неизбежно приведет к возникновению спора с налоговыми органами. В этой связи более верным было бы предварительно (до начисления амортизации) перевести приобретенную квартиру в состав нежилого имущества.

Когда не допускается перевод жилого

помещения в нежилое

Статьей 22 Жилищного кодекса РФ установлен ряд требований, которым должно соответствовать жилое помещение, чтобы его можно было перевести в состав нежилого фонда.

Во-первых, если доступ к приобретенной квартире осуществляется с использованием лифтов и лестничных площадок, которые используются другими лицами для доступа к своим квартирам, то перевод купленной квартиры в нежилое помещение возможен только в одном случае: если существует техническая возможность организовать отдельный вход для квартиры, приобретенной организацией.

Во-вторых, если организация приобретает квартиру в многоквартирном доме и эта квартира расположена выше первого этажа, то такая квартира может быть переведена в состав нежилого фонда только при условии, что все квартиры под ней также включены в состав нежилых.

В-третьих, перевод квартиры в число нежилых помещений невозможен, если она является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания. Иными словами, если планируется, что квартира будет продолжать использоваться для жизни, одновременно выполняя функции офиса, то к нежилому помещению она отнесена не будет.

В-четвертых, квартира не должна находиться в залоге, под арестом и не обременена иным образом правами третьих лиц.

Что необходимо сделать для перевода квартиры в

состав нежилых помещений

Для перевода квартиры в состав нежилых помещений организации необходимо собрать пакет документов, перечисленных в ст. 23 ЖК РФ.

К числу этих документов отнесены:

- нотариальные копии правоустанавливающих документов на квартиру.

В настоящий момент единственным правоустанавливающим документом является свидетельство о праве собственности на квартиру, выдаваемое управлениями Федеральной регистрационной службы по различным регионам России. При приобретении квартиры организация регистрирует совершенную сделку и возникшее у нее право собственности на квартиру в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в результате чего получает указанное выше свидетельство;

- выписка из технического паспорта квартиры, поэтажный план дома, план квартиры (экспликация).

За получением всех этих документов необходимо обратиться в местное БТИ (обслуживающее территорию, на которой расположена квартира). Для этого туда необходимо представить:

а) гарантийное письмо. По сути это заявление с просьбой об изготовлении указанных документов и с гарантией об оплате;

б) доверенность представителя юридического лица;

в) свидетельство о праве собственности на квартиру;

- подготовленный и оформленный проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения. Данный проект подготавливается самой организацией и подлежит согласованию с местным органом самоуправления. Для этого подается заявление по форме, установленной Постановлением Правительства РФ от 28.04.2005 N 266. Форма документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, также утверждена в этом Постановлении.

После сбора всех перечисленных документов организация подает их в местный орган самоуправления вместе с заявлением о переводе квартиры в состав нежилого фонда. Надо отметить, что форма такого заявление никем не утверждена.

По нашему мнению, заявление должно содержать указание на желание организации перевести квартиру в состав нежилого фонда. Адресовано оно должно быть уполномоченному органу местного самоуправления. В заявлении, очевидно, следует указать, планирует ли заявитель переустройство и (или) перепланировку помещения. Данное заявление может быть выполнено на бланке организации с ее печатью и подписью генерального директора, с указанием даты. В принципе ЖК РФ не запрещает, чтобы документы были поданы иным представителем организации. Главное, чтобы в этом случае у него была доверенность на подачу такого заявления.

По сути такое заявление представляет собой некоторое сопроводительное письмо, основной целью которого является указание в нем на перечень прилагающихся к нему документов. При представлении заявителем документов ему выдается расписка.

Обратите внимание, что требовать представления иных документов, не указанных выше, орган местного самоуправления не вправе. В частности, в Постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 05.04.2006 N Ф04-2161/2006(21143-А02-22) был рассмотрен случай, когда предпринимателю было отказано в переводе жилого помещения в нежилое из-за того, что у него не было разрешения ГИБДД на организацию и обустройство автостоянки, а также согласия собственников смежных квартир на такой перевод. Решением судов первой и апелляционной инстанций, поддержанным ФАС Западно-Сибирского округа, было отменено незаконное решение административного органа.

Какие решения могут выноситься после

представления всех документов

Орган местного самоуправления по результатам рассмотрения указанных выше документов выносит решение либо о переводе, либо об отказе в переводе помещения. Эти решения выносятся в течение 45 дней с момента поступления документов и в течение 3 дней с момента вынесения направляются заявителю в виде так называемых уведомлений. Форма уведомления о переводе (отказе в переводе) жилого помещения в нежилое утверждена Постановлением Правительства РФ от 10.08.2005 N 502.

Отказ в переводе жилого помещения в нежилое допускается в следующих случаях:

- непредставление указанных документов;

- представление документов в орган местного самоуправления не по месту нахождения квартиры;

- наличие критериев, при которых не допускается перевод жилого помещения в нежилое;

- несоответствие проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.

Во всех остальных случаях выносится решение о переводе жилого помещения в нежилое. Решение об отказе в переводе жилого помещения в нежилое помещение может быть обжаловано в судебном порядке.

Последствия принятия решения о переводе помещения

Получение решения о переводе приобретенной квартиры в состав нежилого фонда означает, что организация может приступить к использованию помещения в качестве офиса. Оформления каких-либо иных документов в данном случае не нужно.

Вместе с тем, как правило, это помещение еще предстоит переоборудовать под офис так, чтобы его можно было использовать по назначению. Для таких случаев принятое органом местного самоуправление решение о переводе помещения будет содержать требование о проведении такого переустройства или перепланировки квартиры или иных работ с указанием их перечня.

По завершении этих работ осуществляется приемка. Для этого орган местного самоуправления по месту нахождения переводимого помещения формирует приемочную комиссию, которая составляет акт, подтверждающий завершение переустройства и (или) перепланировки. Затем этот акт органом местного самоуправления по месту нахождения квартиры направляется в региональное управление Федеральной регистрационной службы.

Только после получения такого акта организация сможет использовать квартиру для размещения офиса.

Е.Шершнева

АКДИ "Экономика и жизнь"

Подписано в печать

16.06.2006

     
   ——————————————————————————————————————————————————————————————————
————————————————————
——