"Банковское кредитование", 2006, N 3

СПЕЦИФИКА ЖИЛЬЯ, ПРИОБРЕТАЕМОГО С ИСПОЛЬЗОВАНИЕМ

ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТА В МОСКОВСКОМ РЕГИОНЕ

Проведенное компанией СТК исследование особенностей жилья, приобретаемого с использованием ипотечного кредита, позволяет комплексно подходить к рассмотрению основных тенденций развития рынка ипотечного кредитования в процессе разработки банками ипотечных программ.

Рынок ипотечного кредитования продолжает активно развиваться. Появление новых игроков стимулирует улучшение условий приобретения жилья с использованием ипотечного кредита: снижаются процентные ставки и размеры первоначальных взносов, увеличиваются сроки и расширяются территориальные границы кредитования. Как следствие возрастает объем выданных населению кредитов.

Если раньше потребители, решившие воспользоваться ипотечным кредитом для покупки квартиры, сталкивались с проблемой подтверждения своей платежеспособности, то теперь, с изменениями условий кредитования, возникла проблема поиска квартиры, под которую можно получить заемные средства.

Существует ряд требований, которые предъявляют банки к жилью, приобретаемому по ипотеке. Например, квартира не должна состоять на учете по постановке на капитальный ремонт, снос или реконструкцию с отселением; межэтажные перекрытия могут быть железобетонные или смешанные, но не деревянные и т.п. Поэтому сейчас особенно актуальным как для кредитующих организаций, так и потенциальных заемщиков ипотечного кредита становится сбор информации по объектам жилой недвижимости, соответствующим, с одной стороны, критериям банка, а с другой - потребительским предпочтениям.

Именно изучению специфики спроса на рынке ипотечного кредитования было посвящено исследование по определению основных характеристик квартир, приобретаемых с использованием ипотечного кредита, исходя из следующих параметров: сегмент рынка (первичный, вторичный рынок); месторасположение (Москва и Московская область); тип дома; количество комнат. Материалом для анализа послужила клиентская база данных компании СТК, содержащая порядка 10 000 записей о квартирах, приобретаемых с использованием ипотечного кредита.

Собранная база уникальна тем, что она составлена на основе данных о рыночной стоимости жилья, полученных в результате проведения независимой оценки. Поскольку процесс оценки квартир в компании СТК происходит на регулярной основе, то и аналитические материалы обновляются постоянно.

Несмотря на то что информация, представленная в данной статье, отражает лишь состояние части рынка квартир, приобретаемых с использованием ипотечного кредита, она дает представление о текущей ситуации и основных тенденциях развития рынка в целом.

Так, с начала 2005 г. количество приобретаемых квартир в Москве постоянно увеличивалось. Пик покупательской активности пришелся на июль. В августе наблюдалось снижение заинтересованности покупкой квартир в Москве, а начиная с сентября спрос вновь стал расти.

В Московской области наибольшее количество желающих воспользоваться ипотечным кредитом заявило о себе в июле 2005 г., однако в августе их число резко уменьшилось и достигло показателя апреля.

В январе - феврале 2006 г. количество квартир, приобретаемых с использованием ипотечного кредита, заметно сократилось по сравнению с концом прошлого года. Однако уже в марте спрос начал расти.

График наглядно демонстрирует сходную динамику развития ипотечного рынка в Москве и Московской области (рис. 1).

500 T-----------------------------------------------------------------------------------------¬

¦ ¦

¦ ¦

450 +--------------------------------------*--------------------------------------------------+

¦ ¦

¦ ¦

400 +-----------------------------------------------------------------------------------------+

¦ ¦

¦ ¦

350 +-----------------------------------------------------------------------------------------+

¦ ¦

¦ ¦

300 +-----------------------------------------------------------------------------------------+

¦ * * ¦

¦ * * ¦

250 +--------------------------*-----------х--------------------------------------------------+

¦ * * * ¦

¦ * ¦

200 +-----------------------------------------------------------------------------------------+

¦ х х ¦

¦ х * ¦

150 +--------*-----------------------------------------х-----------------------*-----*--------+

¦ х х ¦

¦ х х ¦

100 +--*-----------------х-----------------------х--------------------------------------------+

¦ х х ¦

¦ х ¦

50 +--х--------------------------------------------------------------------------------------+

¦ ¦

¦ ¦

0 +-----T-----T-----T-----T-----T-----T-----T-----T-----T-----T-----T-----T-----T-----T-----+

янв. февр. март апр. май июнь июль авг. сент. окт. нояб. дек. янв. февр. март

2005 2005 2005 2005 2005 2005 2005 2005 2005 2005 2005 2005 2006 2006 2006

     
                                 ————¬          ————¬
                                 | * | Москва   | х | Московская область
                                 L————          L————
   

Рис. 1. Динамика количества приобретаемых квартир

с использованием ипотечного кредита

в 2005 и начале 2006 г.

Источник: маркетинговое исследование Компании СТК.

Следует отметить увеличение в последнее время количества квартир, приобретаемых по ипотеке в Московской области. Оно связано с появлением новых ипотечных программ, позволяющих приобрести жилье не только в ближайшем Подмосковье, но и по области в целом. В результате количество желающих воспользоваться ипотечным кредитом на покупку квартиры в Подмосковье возросло в несколько раз.

В настоящее время в Московском регионе около 90% ипотечных сделок приходится на вторичный рынок (эта тенденция характерна и для других регионов России).

На протяжении 2005 г. показатель объема нового жилья, приобретаемого с использованием ипотечного кредита, оставался почти на одном уровне, в конце 2005 - в начале 2006 г. его значения немного снизились. Спрос стал вновь увеличиваться в марте, пик покупательской активности пришелся на июль (рис. 2).

700 T-----------------------------------------------------------------------------------------¬

¦ ¦

¦ * ¦

600 +-----------------------------------------------------------------------------------------+

¦ ¦

¦ ¦

500 +-----------------------------------------------------------------------------------------+

¦ ¦

¦ * ¦

400 +--------------------------------------------------------*-----------*--------------------+

¦ * ¦

¦ * ¦

300 +--------------*-----------*-----------------*--------------------------------------------+

¦ * ¦

¦ * * ¦

200 +--------*-----------------------------------------------------------------*--------------+

¦ ¦

¦ ¦

100 +--*--------------------------------------------------------------------------------------+

¦ х ¦

¦ х х х х х х х х ¦

¦ х х х х х х ¦

0 +-----T-----T-----T-----T-----T-----T-----T-----T-----T-----T-----T-----T-----T-----T-----+

янв. февр. март апр. май июнь июль авг. сент. окт. нояб. дек. янв. февр. март

2005 2005 2005 2005 2005 2005 2005 2005 2005 2005 2005 2005 2006 2006 2006

     
                                    ————¬             ————¬
                                    | * | вторичный   | х | первичный
                                    L————             L————
   

Рис. 2. Количество приобретаемых квартир

с использованием ипотечного кредита

на первичном и вторичном рынках недвижимости

Источник: маркетинговое исследование Компании СТК.

Незначительные объемы кредитования на первичном рынке жилья связаны с несколькими факторами - такими, как специфика рынка недвижимости, условия кредитования, особенности законодательства. Так, после введения Закона об участии в долевом строительстве <1> объемы вводимого жилья уменьшились. Сокращение объемов предложения произошло преимущественно в сегменте панельного жилья, что связано с увеличением доли монолитных домов и вытеснением панельного домостроения в Московскую область.

     
   ————————————————————————————————
   

<1> Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Ожидается, что в 2006 - 2007 гг. объемы предложения на первичном рынке жилья возрастут, что, в свою очередь, приведет к увеличению процента жилья, приобретаемого с использованием ипотечного кредита.

Анализ распределения спроса по территориальному признаку, одному из определяющих при выборе квартиры, показал, что наибольшей популярностью как на первичном, так и на вторичном рынке жилья Москвы у заемщиков ипотечного кредита пользуется Юго-Западный административный округ (16%), особенно районы, расположенные рядом со станциями метро "Университет" и "Юго-Западная". Далее по популярности следуют Южный (12%), Юго-Восточный, Северо-Восточный и Северный (по 11%) административные округа. Наименее востребованы квартиры в Зеленограде.

Наибольший процент нового жилья с использованием ипотечного кредита приобретается в Северном, Юго-Западном и Западном административных округах (рис. 3).

     
     ————¬
     | 16|
     |   |
     |   |
     |   |     ————¬
     |   |     | 12|     ————¬     ————¬     ————¬
     |   |     |   |     | 11|     | 11|     | 11|     ————¬     ————¬
     |   |     |   |     |   |     |   |     |   |     | 10|     | 10|     ————¬     ————¬
     |   |     |   |     |   |     |   |     |   |     |   |     |   |     | 9 |     | 9 |
     |   |     |   |     |   |     |   |     |   |     |   |     |   |     |   |     |   |
     |   |     |   |     |   |     |   |     |   |     |   |     |   |     |   |     |   |
     |   |     |   |     |   |     |   |     |   |     |   |     |   |     |   |     |   |
     |   |     |   |     |   |     |   |     |   |     |   |     |   |     |   |     |   |
     |   |     |   |     |   |     |   |     |   |     |   |     |   |     |   |     |   |
     |   |     |   |     |   |     |   |     |   |     |   |     |   |     |   |     |   |       1
     |   |     |   |     |   |     |   |     |   |     |   |     |   |     |   |     |   |     ————¬  
   ——+———+——+——+———+——+——+———+——+——+———+——+——+———+——+——+———+——+——+———+——+——+———+——+——+———+——+——+———+——
   

Юго- Южный Юго- Северо- Северный Восточный Западный Центральный Северо- Зелено-

Западный Восточный Восточный Западный градский

Рис. 3. Количество приобретаемых квартир

с использованием ипотечного кредита

в административных округах г. Москвы, %

Источник: маркетинговое исследование Компании СТК.

В Московской области желающих приобрести квартиры на вторичном рынке интересуют прежде всего города: Мытищи (13%), Железнодорожный, Люберцы, Химки (по 11%), Королев (10%).

     
     ————¬
     | 13|
     |   |     ————¬     ————¬     ————¬
     |   |     | 11|     | 11|     | 11|     ————¬
     |   |     |   |     |   |     |   |     | 10|     ————¬     ————¬
     |   |     |   |     |   |     |   |     |   |     | 9 |     | 9 |
     |   |     |   |     |   |     |   |     |   |     |   |     |   |
     |   |     |   |     |   |     |   |     |   |     |   |     |   |
     |   |     |   |     |   |     |   |     |   |     |   |     |   |     ————¬     ————¬     ————¬
     |   |     |   |     |   |     |   |     |   |     |   |     |   |     | 5 |     | 5 |     | 5 |     ————¬     ————¬
     |   |     |   |     |   |     |   |     |   |     |   |     |   |     |   |     |   |     |   |     | 4 |     | 4 |     ————¬
     |   |     |   |     |   |     |   |     |   |     |   |     |   |     |   |     |   |     |   |     |   |     |   |     | 3 |
     |   |     |   |     |   |     |   |     |   |     |   |     |   |     |   |     |   |     |   |     |   |     |   |     |   |  
   ——+———+——+——+———+——+——+———+——+——+———+——+——+———+——+——+———+——+——+———+——+——+———+——+——+———+——+——+———+——+——+———+——+——+———+——+——+———+——
   

Мытищи Железно- Красногорск Люберцы Королев Балашиха Химки Долгопрудный Пушкино Подольск Реутов Одинцово Жуковский

дорожный

Рис. 4. Динамика количества приобретаемых квартир

с использованием ипотечного кредита

в Московской области, %

Источник: маркетинговое исследование Компании СТК.

Наименьшим спросом у заемщиков ипотечных кредитов пользуются квартиры в Жуковском и Реутове.

Больше всего нового жилья по ипотеке приобретается в городах: Красногорске, Балашихе и Химках.

Предпочтения заемщиков ипотечного кредита относительно городов Московской области близки к специфике спроса в целом на рынке недвижимости: наиболее популярными городами ближнего Подмосковья по направлениям являются: на севере - Химки, Мытищи, Королев, Юбилейный, Долгопрудный, Ивантеевка, Пушкино, Лобня, Солнечногорск; на юге - Щербинка, Видное, Подольск; на востоке - Реутов, Люберцы, Балашиха, Железнодорожный, Жуковский; на западе - Одинцово, Красногорск, Троицк.

Большая часть приобретаемых квартир как в Москве, так и в Московской области расположена в панельных и кирпичных домах. Что касается годов постройки, то большинство домов (58%), покупаемых по ипотеке на вторичном рынке недвижимости в Московском регионе, было построено в 60 - 90 гг. XX века (рис. 5).

     
     ————¬
     | 37|
     |   |
     |   |
     |   |
     |   |
     |   |
     |   |     ————¬
     |   |     | 21|
     |   |     |   |
     |   |     |   |     ————¬
     |   |     |   |     | 15|
     |   |     |   |     |   |     ————¬
     |   |     |   |     |   |     | 11|
     |   |     |   |     |   |     |   |     ————¬     ————¬
     |   |     |   |     |   |     |   |     | 7 |     | 7 |       2
     |   |     |   |     |   |     |   |     |   |     |   |     ————¬  
   ——+———+——+——+———+——+——+———+——+——+———+——+——+———+——+——+———+——+——+———+——
   

1971 - 1961 - 1991 - 2001 - до 1950 г. 1956 - 1951 -

1990 гг. 1970 гг. 2000 гг. 2005 гг. 1960 гг. 1955 гг.

Рис. 5. Распределение квартир, приобретаемых

с использованием ипотечного кредита в Москве, %

Источник: маркетинговое исследование Компании СТК.

Анализ распределения приобретаемых квартир с использованием ипотечного кредита в зависимости от количества комнат показал, что как в Москве, так и Подмосковье наибольшим спросом пользуются одно- и двухкомнатные квартиры. При этом в Москве спрос на двухкомнатные квартиры выше, чем на однокомнатные, в то время как в Московской области приобретается примерно одинаковое количество как однокомнатных, так и двухкомнатных квартир (рис. 6).

1400 T-----------------------------------------------------------¬

¦ ¦

¦ ¦

1200 +-----------------¬-----------------------------------------+

¦ ¦ * ¦ ¦

¦ ----¬ ¦ ¦ ¦

1000 +-¦ * ¦-------¦ ¦-----------------------------------------+

¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦

¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦

800 +-¦ ¦-------¦ ¦-----------------------------------------+

¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ----¬ ¦

¦ ¦ +---¬ ¦ +---¬ ¦ * ¦ ¦

¦ ¦ ¦ х ¦ ¦ ¦ х ¦ ¦ ¦ ¦

600 +-¦ ¦ ¦---¦ ¦ ¦---¦ ¦-----------------------------+

¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦

¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦

400 +-¦ ¦ ¦---¦ ¦ ¦---¦ ¦-----------------------------+

¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ +---¬ ¦

¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ х ¦ ¦

200 +-¦ ¦ ¦---¦ ¦ ¦---¦ ¦ ¦-------------------------+

¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ----¬ ¦

¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ * +---¬ ----¬ ¦

¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ х ¦ ¦ * +-х-¬ ¦

0 +-+---+---+-T-+---+---+-T-+---+---+-T-+---+---+-T-+---+---+-+

1 комната 2 комнаты 3 комнаты 4 комнаты 5 комнат

и более

     
                   ————¬          ————¬
                   | * | Москва   | х | Московская область
                   L————          L————
   

Рис. 6. Распределение квартир,

приобретаемых с использованием ипотечного кредита

в зависимости от количества комнат

в Москве и Московской области

Источник: маркетинговое исследование Компании СТК.

Проведенное исследование особенностей жилья, приобретаемого с использованием ипотечного кредита, позволяет комплексно подходить к рассмотрению основных тенденций развития рынка ипотечного кредитования как одного из способов обеспечения граждан доступным жильем.

Т.В.Пономаренко

Начальник аналитического отдела

Департамента маркетинга

Компания СТК

Подписано в печать

13.06.2006

     
   ——————————————————————————————————————————————————————————————————
————————————————————
——