"Банковское кредитование", 2006, N 3

ДОСТУПНОСТЬ ЖИЛЬЯ КАК ОСНОВНОЙ ФАКТОР СПРОСА

НА БАНКОВСКИЕ ИПОТЕЧНЫЕ КРЕДИТЫ

Сегодня в числе первоочередных задач социально-экономического развития Российской Федерации - формирование рынка доступного жилья с помощью развития жилищного кредитования и при одновременном увеличении объемов жилищного строительства. Доступность жилья напрямую влияет на состояние демографических показателей страны. Доступность жилья - это связующее звено между рынком банковских услуг и рынком недвижимости: повышая доступность жилья, ипотечные кредиты увеличивают спрос на рынке жилой недвижимости. Главным критерием доступности является реальная рыночная стоимость с учетом динамики ее изменения во времени.

Благоустроенное жилье необходимо и для отдыха, и для работы, и для создания полноценной семьи. Но даже нынешний рост доходов не всегда позволяет людям приобретать жилье. Новое жилье за счет текущих заработков и имеющихся сбережений могут купить лишь люди с высокими доходами.

Необходимо активизировать работу финансовых механизмов, позволяющих гражданам улучшать жилищные условия не только за счет текущих, но и будущих доходов. Ипотека должна решить жилищные проблемы людей со средними доходами. Как предполагается, к 2010 г. минимум треть граждан страны получат возможность приобрести жилье, отвечающее современным требованиям, - как за счет собственных накоплений, так и с помощью жилищных кредитов.

Решение жилищной проблемы путем повышения доступности жилья для населения и увеличения доли собственников является важнейшей социально-экономической предпосылкой стабилизации современного российского общества. В условиях сокращения бюджетного финансирования строительства жилья основным источником средств, направляемых на улучшение жилищных условий, становятся сбережения граждан и банковские кредиты.

Как уже отмечалось выше, доступность жилья самым непосредственным образом влияет на состояние демографических показателей страны, рост ее населения. Возможность граждан создать семью, вырастить и выучить детей определяется в первую очередь наличием современного и комфортного жилья. Обеспечение доступности жилья позволяет проводить эффективную миграционную политику: длительные очереди на жилье оказывают весьма негативное влияние на мобильность рабочей силы и уровень безработицы, привязывая граждан к месту постановки на жилищный учет и препятствуя свободному перемещению по стране трудовых ресурсов.

Для России, учитывая ее масштабы, решение этой задачи имеет первостепенное значение. В частности, здесь кроется ключ к решению проблемы острой нехватки рабочих рук в таких богатых ресурсами регионах, как Сибирь и Дальний Восток, поскольку государство не может обеспечить гражданам доступность жилья в этих регионах. Доступность жилья - очень болезненная проблема, являющаяся по сути серьезным тормозом экономического роста и источником социальной напряженности в обществе.

Доступность жилья - это комплексный индикатор, который отражает не только ход рыночных реформ в жилищной сфере, их социальную направленность, но и общее течение социально-экономических процессов в обществе. Он учитывает поведение населения на рынке жилья, его ожидания, степень доверия к государственным и коммерческим институтам. Одним словом, это сложная категория, в которой тесно переплетаются демографические, социально-экономические характеристики текущего уровня благосостояния населения, параметры бюджетно-нормативной и кредитно-финансовой системы, ценовой и тарифной политики в сфере жилищного строительства и жилищно-коммунального обслуживания.

Говоря о доступности жилья, следует учитывать не только возможность его свободного приобретения, но и необходимость содержать и обслуживать это жилье. То есть нести соответствующие затраты, к которым относятся налоговые отчисления, различные виды страхования, оплата коммунальных услуг, средства на текущий ремонт и некоторые другие. Плата за содержание жилья в условиях все увеличивающихся тарифов является дополнительной составляющей растущих обязательных платежей, что влияет на оценки потребителей относительно их потенциальных возможностей нести бремя расходов. При анализе платежеспособности заемщика банкам необходимо оценивать его совокупную способность обслуживать как непосредственно кредит, так и приобретенное с его помощью жилье.

Доступность жилья - это связующее звено между рынком банковских услуг и рынком недвижимости. Повышая доступность жилья, ипотечные кредиты увеличивают спрос на рынке жилой недвижимости. Главным критерием доступности жилья является его реальная рыночная стоимость с учетом динамики ее изменения во времени. Влияние рыночной стоимости сказывается при всех формах приобретения жилья: и при единовременной оплате, и при разных формах кредитования (субсидирования). В свою очередь, влияние этих форм также существенно и дифференцированно отражается на динамике доступности улучшения жилищных условий. Льготные и разнообразные формы кредитования (особенно долгосрочного) и субсидирования оказывают на нее наибольшее влияние.

Ипотечное ------------¬

кредитование --+-¬

физических лиц ---------¬¦\¦/¦/------¬

¦ ¦L----\----¬ ¦

¦ Рынок L---¬ ¦ ¦

¦банковских ¦ \ /

¦ услуг ¦ ------------¬

¦ ¦ ¦Доступность¦/------¬

L------------- ¦ жилья ¦\----¬ ¦

L------------ ¦ ¦

\ /

     
                                                  ————¬  
                                         ————————¬| <—+————————¬
                                         |       |L————        |
                                         |  РынокL————¬      Жилая
                                         |недвижимости|  недвижимость
                                         |            |
                                         |            |
                                         L—————————————
   

Рис. 1. Зависимость доступности жилья

от состояния рынка банковских услуг

и рынка недвижимости

Влияние изменения стоимости жилья на возможность его приобретения зависит от распределения доходов и сбережений (накоплений) населения. Если текущие и прогнозные доходы оказывают воздействие на будущую платежеспособность граждан, т.е. на возможность обслуживать кредит и нести бремя растущих обязательных платежей, то сбережения определяют в основном возможности домашних хозяйств по единовременной оплате стоимости приобретаемого жилья, оплате начального взноса или доплате к предоставляемым субсидиям при приобретении социального жилья. При краткосрочном кредитовании (в рассрочку на год и др.) сбережения оказывают доминирующее влияние на доступность, так как роль доходов на коротких интервалах времени оказывается малозначимой (за исключением высокодоходных групп населения).

Итак, можно констатировать, что доступность жилья является многомерной категорией, в которой сложным образом переплетаются различные социально-экономические, демографические и поведенческие аспекты. С учетом их специфического влияния на доступность улучшения жилищных условий можно структурировать основные факторы по отдельным группам (блокам) (рис. 2). Однако подобная классификация в определенной степени носит условный характер: воздействие тех или иных факторов на доступность жилья проявляется сквозь призму проводимой государством и муниципальными образованиями жилищной политики, что усиливает влияние одних факторов и ослабляет влияние других.

     
         ————————————————————————————————————————————————————————————¬
         |    Факторы, определяющие коэффициент доступности жилья    |
         L—T—————————————————T—————————————————T——————————————————T———
   

\¦/ \¦/ \¦/ \¦/

     
   ————————————————¬—————————————————¬——————————————————¬——————————————————¬
   | Характеристики|| Характеристики ||  Характеристики ||  Характеристики |
   |    домашних   ||   предложения  ||    бюджетно—    ||   потребителей  |
   |    хозяйств   || на рынке жилья ||    налоговой,   ||   и инвесторов  |
   |    и спроса   ||                ||   финансовой,   ||                 |
   |               ||                ||     ценовой     ||                 |
   |               ||                ||    и тарифной   ||                 |
   |               ||                ||     политики    ||                 |
   L————————————————L—————————————————L——————————————————L——————————————————
   

----------------¬-----------------¬------------------¬------------------¬ ¦Демографически妦Объемы ¦¦Объем бюджетных ¦¦Степень ¦ ¦показатели ¦¦социального ¦¦субсидий, ¦¦удовлетворенности¦ ¦домашних ¦¦жилья (с учетом ¦¦предназначенных ¦¦населения ¦ ¦хозяйств ¦¦приоритетов ¦¦для приобретения ¦¦жилищными ¦ ¦ ¦¦распределения) ¦¦социального жилья¦¦условиями ¦ ¦ ¦+----------------+¦очередниками ¦¦ ¦ ¦ ¦¦Объемы и ¦¦распределения ¦¦ ¦ +---------------+¦структура ¦¦ ¦+-----------------+ ¦Распределение ¦¦строительства ¦+-----------------+¦Распределение ¦ ¦уровня ¦¦социального ¦¦Объем и условия ¦¦предпочтений ¦ ¦среднедушевой ¦¦жилья за счет ¦¦субсидирования и ¦¦населения между ¦ ¦жилищной ¦¦средств бюджета,¦¦кредитования ¦¦видами улучшения ¦ ¦обеспеченности ¦¦его ¦¦очередников ¦¦жилищных ¦ ¦в доходной ¦¦диверсификация ¦¦ ¦¦условий - ¦ ¦группе ¦+----------------++-----------------+¦основного и ¦ ¦ ¦¦Объемы ¦¦Объем ¦¦второго жилья ¦ ¦ ¦¦муниципального ¦¦консолидированных¦¦ ¦ ¦ ¦¦жилья, ¦¦ресурсов, ¦¦ ¦ +---------------+¦реализуемого ¦¦привлеченных для ¦+-----------------+ ¦Распределение ¦¦для очередников ¦¦коммерческого ¦¦Накопительное ¦ ¦среднедушевого ¦¦с помощью ¦¦кредитования ¦¦поведение ¦ ¦дохода в ¦¦субсидий и ¦¦населения, и ¦¦населения, ¦ ¦доходной групп妦различных ¦¦условия их ¦¦ориентированное ¦ ¦ ¦¦кредитных схем ¦¦предоставления ¦¦на потребление на¦ ¦ ¦+----------------+¦ ¦¦рынке жилья и ¦ ¦ ¦¦Объемы жилья, ¦+-----------------+¦остальных услуг ¦ +---------------+¦предоставляемогОбъем бюджетных 覦 ¦ ¦Распределение ¦¦населению на ¦¦внебюджетных ¦¦ ¦ ¦среднедушевых ¦¦условиях ¦¦средств, ¦+-----------------+ ¦ликвидных ¦¦коммерческого ¦¦привлеченных для ¦¦Сберегательное ¦ ¦сбережений в ¦¦найма ¦¦реконструкции ¦¦поведение, ¦ ¦доходной группе¦+----------------+¦пятиэтажек, а ¦¦ориентированное ¦ ¦ ¦¦Планируемые ¦¦также переданногна выравнивание ¦ ¦ ¦¦объемы сноса ¦¦городу ¦¦уровня ¦ ¦ ¦¦ветхих и ¦¦ведомственного ¦¦благосостояния в ¦ +---------------+¦аварийных домов,¦¦жилого фонда ¦¦течение всего ¦ ¦Распределение ¦¦пятиэтажек и ¦¦ ¦¦жизненного цикла ¦ ¦характеристик ¦¦жилищного ¦+-----------------+¦ ¦ ¦проживания ¦¦строительства пОбъем средств ¦¦ ¦ ¦населения по ¦¦программе ¦¦частных ¦¦ ¦ ¦структуре ¦¦реконструкции ¦¦инвесторов, ¦+-----------------+ ¦жилищного фондদэтого жилищного ¦¦привлеченных для ¦¦Степень ¦ ¦ ¦¦фонда ¦¦строительства и ¦¦самостоятельного ¦ ¦ ¦+----------------+¦реализации ¦¦участия ¦ ¦ ¦¦Структура и ¦¦коммерческого ¦¦претендентов ¦ +---------------+¦объемы жилья для¦¦жилья ¦¦(очередников) на ¦ ¦Распределение ¦¦коммерческой ¦¦ ¦¦социальное жилье ¦ ¦среднедушевых ¦¦реализации на ¦+-----------------+¦в улучшении их ¦ ¦ликвидных ¦¦основе ¦¦Цены реализации ¦¦жилищных условий ¦ ¦сбережений в ¦¦единовременной ¦¦жилья и их ¦¦ ¦ ¦доходной групп妦оплаты ¦¦дифференциация ¦¦ ¦ ¦ ¦+----------------+¦ ¦¦ ¦ ¦ ¦¦Объемы жилья для¦+-----------------++-----------------+ ¦ ¦¦продажи по ¦¦Налоги на ¦¦Реструктуризация ¦ +---------------+¦различным схема즦собственников ¦¦банковской и ¦ ¦Рыночная ¦¦с краткосрочной ¦¦жилья и их ¦¦финансово- ¦ ¦стоимость жилья¦¦рассрочкой, ¦¦дифференциация ¦¦кредитной системы¦ ¦при оценочном ¦¦полной оплатой ¦¦ ¦¦и оценка их ¦ ¦распределении ¦¦стоимости ¦+-----------------+¦влияния на ¦ ¦населения по ¦+----------------+¦Тарифы на оплату ¦¦активность ¦ ¦жилищному фонду¦¦Объемы жилья для¦¦жилищно- ¦¦операций на рынке¦ ¦ ¦¦коммерческой ¦¦коммунальных ¦¦жилья ¦ ¦ ¦¦продажи по ¦¦услуг ¦¦ ¦ ¦ ¦¦различным схема즦 ¦¦ ¦ ¦ ¦¦кредитования ¦¦ ¦¦ ¦ L----------------L-----------------L------------------L---------------- ———— Рис. 2. Классификация факторов, определяющих коэффициент доступности жилья На практике основным показателем состояния рынка жилья с точки зрения возможности приобретения гражданами квартир является коэффициент доступности жилья (КДЖ). Он вычисляется в процессе сопоставления доходов населения с ценами, сложившимися на национальном рынке или рынке конкретного региона, и измеряется как отношение средней стоимости стандартной квартиры (общей площадью 54 кв. м) к среднему годовому доходу семьи из трех человек (двое взрослых и ребенок). КДЖ показывает, сколько лет потребуется такой семье для приобретения жилья при существующем у нее уровне дохода. Показатель доступности жилья - один из ключевых индикаторов, широко применяемый в мировой практике. В частности, он используется в межстрановых сравнениях в Программе ООН по развитию населенных пунктов ("Хабитат"). Так, по данным за 1998 г., значение данного индикатора составило в Сиэтле 3 года, в Лондоне - 4,7 года, в Эдинбурге - 3,5 года, в Нью-Йорке - 2,7 года, в Стокгольме - 6 лет, в Токио - 5,6 года, в Амстердаме - 7,8 года. По данным за 1996 г., этот показатель для Парижа был 3 года, для Мельбурна - 3,6 года, для Рио-де-Жанейро - 2,5 года. Показатель доступности жилья в целом по США составил в 2000 г. 2,85 года. Конечно, в разных странах речь идет о жилье разного качества, но тем не менее соответствующего допустимым (средним, массовым) стандартам проживания. Однако при оценке возможностей граждан приобретать жилье следует иметь в виду финансовый аспект проблемы. Покупка жилья связана с наличием предварительных накоплений (сбережений) и с возможностью брать ипотечные кредиты. С точки зрения условий накопления средств для решения жилищной проблемы, а также доступа к кредитным ресурсам между Россией и развитыми странами существует значительная разница. По данным ОАО "АИЖК", на конец 2003 г. КДЖ в среднем по нашей стране составлял 4,5. Эта цифра означает, что если среднестатистическая российская семья весь свой заработок будет тратить только на приобретение квартиры, то на выплату всей суммы ей понадобится не менее четырех с половиной лет. Расчет коэффициента доступности жилья Для расчета коэффициента доступности жилья по традиционной методике существует формула, которую, например, можно найти в публикациях А.А. Кольева. Там же есть формула, позволяющая рассчитывать КДЖ с учетом минимальных потребительских расходов. Обе эти формулы приведены ниже. V х S KI = -----, (1) I х N где KI - КДЖ без учета потребительских расходов; S - площадь жилья, кв. м; V - (value) средняя стоимость единицы площади (кв. м) жилья, руб.; I - (income) среднедушевой доход семьи, руб/чел. в год; N - количество человек в семье. V х S KIE = -----------, (2) (I - E) х N где KIE - КДЖ с учетом потребительских расходов; E - (expenses) среднедушевые потребительские расходы семьи, руб/чел/год. Формулы (1) и (2) являются статичными, поэтому вычислять с их помощью прогнозные значения невозможно. Они отражают величину КДЖ лишь на фиксированный момент времени, например конец года. К недостаткам формул (1) и (2) можно отнести: - показатели среднедушевого дохода (I) потребительских расходов (E) семьи не отражают изменения доходов и расходов, хотя подобные изменения существуют, что подтверждается данными статистики; - показатель средней стоимости квадратного метра жилья (V) также не отражает изменения стоимости жилой недвижимости, в то время как жилье в Российской Федерации дорожает. Таким образом, из-за этих недостатков по формулам (1) и (2) невозможно рассчитать прогнозные значения КДЖ даже на ближайшие годы, что усложняет аналитическую работу. Может быть, жилье станет настолько доступным, что спрос на ипотечное кредитование серьезно уменьшится. Но нельзя исключать и диаметрально противоположного развития ситуации. Не имея возможности прогнозировать значение КДЖ - одного из основных факторов, формирующих спрос, - некорректно разрабатывать рекомендации, направленные на управление спросом. Поэтому возникает необходимость в усовершенствовании существующей методики расчета коэффициента доступности жилья с целью создания модели, позволяющей прогнозировать его изменения. Для решения этой задачи следует: - вычислить по формуле (2) коэффициент доступности жилья на 1999 - 2004 гг., используя данные Федеральной службы государственной статистики РФ (ФСГС) и ОАО "АИЖК"; - построить график, отражающий динамику изменения величины КДЖ с 1999 по 2004 г.; - вывести динамическую формулу, позволяющую рассчитывать прогнозные значения КДЖ. Для этого составить уравнение регрессии таким образом, чтобы рассчитанные по формуле (2) значения коэффициента доступности жилья были бы максимально приближены к показателям, полученным с помощью уравнения регрессии; - оценить качество предложенной модели; - спрогнозировать изменение величины КДЖ в ближайшем будущем по формуле, описывающей уравнение регрессии. По данным ОАО "АИЖК" - (рис. 3), а также на основании рассчитанного по формуле (1) коэффициента доступности жилья на 2004 г. был построен график, отражающий динамику изменения КДЖ в России с 1998 по 2005 г. (рис. 4). Коэффициент доступности жилья, рассчитанный по формуле (1), не учитывает потребительских расходов семьи, что на практике совершенно нереально. Таким образом, для получения наиболее объективных показателей расчет КДЖ необходимо проводить с помощью формулы (2). 7,39 8,00 T---------------------------------------------------------------¬ ¦ * ¦ ¦ 5,71 ¦ 6,05 5,22 ¦ 6,00 +-------------------+------ * ----------------------------------+ ¦ * 4,88 ¦ ¦ * 5,09 4,50 ¦ ¦ ¦ * ¦ ¦ ¦ * 4,30 * ¦ 4,00 +---+-------+-------+-------+-------+-------+------ * ------+---+ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ 2,00 +---+-------+-------+-------+-------+-------+-------+-------+---+ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ 0,00 +---+---T---+---T---+---T---+---T---+---T---+---T---+---T---+---+ 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 Рис. 3. Коэффициент доступности жилья в Российской Федерации, 1996 - 2003 гг. 8,0 -------------------------------------------------------------¬ ¦ ¦ ¦ ¦ 7,5 +- *+ -------------------------------------------------------+ ¦ ¦ ¦ ¦ 7,0 +------------------------------------------------------------+ ¦ ¦ ¦ ¦ 6,5 +------------------------------------------------------------+ ¦ ¦ ¦ ¦ 6,0 +-------- *+ ------------------------------------------------+ ¦ ¦ ¦ ¦ 5,5 +------------------------------------------------------------+ ¦ *+ ¦ ¦ * ¦ 5,0 +------------------------------------------------------------+ ¦ + ¦ ¦ + ¦ 4,5 +-------------------------------------*+ --- + ---- + ---- + + ¦ * х х ¦ ¦ ¦ 4,0 L----------------------------------------------------------- ———— 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006

     
              ————¬
              | * | Коэффициент доступности жилья по данным
              L———— ОАО "АИЖК"  
              ————¬
              | х | Коэффициент доступности жилья, рассчитанный
              L———— по формуле (1) на основании данных ФСГС  
              ————¬
              | + | Модель—прогноз
              L————
   

Рис. 4. Изменение коэффициента доступности жилья

в Российской Федерации, 1998 - 2005 гг.

По формуле (2) и данным ФСГС для Российской Федерации был рассчитан коэффициент доступности жилья с учетом потребительских расходов с 1998 по 2004 г. Расчеты производились на основании сведений о средних ценах на вторичном рынке жилья в России. При этом использовались данные, взятые для среднестатистической семьи из 3 человек (двое родителей и ребенок) и средней стоимости стандартной квартиры (общей площадью 54 кв. м) в разные периоды времени (с 1998 по 2004 г.). Результаты проведенного расчета для квартир Российской Федерации представлены в табл. 1.

Таблица 1

     
   ————T—————————T—————————T————————————————T—————————————————T————T—————
   

Год¦ Средняя ¦Стоимость¦ Среднедушевые ¦ Среднедушевые ¦ KI ¦ KIE

¦стоимость¦ жилья, ¦доходы/год, руб.¦ потребительские ¦ ¦

¦ 1 кв. м ¦ руб. ¦ ¦расходы/год, руб.¦ ¦

¦ в РФ, ¦ ¦ ¦ ¦ ¦

¦вторичный¦ ¦ ¦ ¦ ¦

¦ рынок, ¦ ¦ ¦ ¦ ¦

¦ руб. ¦ ¦ ¦ ¦ ¦

     
   ————+—————————+—————————+————————————————+—————————————————+————+—————
   

1998¦ 4 941 ¦ 266 809¦ 12 156 ¦ 9 120 ¦7,32¦29,29

     
   ————+—————————+—————————+————————————————+—————————————————+————+—————
   

1999¦ н/д ¦ н/д ¦ 19 968 ¦ 11 880 ¦ н/д¦ н/д

     
   ————+—————————+—————————+————————————————+—————————————————+————+—————
   

2000¦ 6 590 ¦ 355 871¦ 27 492 ¦ 15 324 ¦4,31¦ 9,75

     
   ————+—————————+—————————+————————————————+—————————————————+————+—————
   

2001¦ 9 072 ¦ 489 910¦ 36 941 ¦ 19 920 ¦4,42¦ 9,59

     
   ————+—————————+—————————+————————————————+—————————————————+————+—————
   

2002¦ 11 557 ¦ 624 056¦ 47 668 ¦ 26 012 ¦4,36¦ 9,61

     
   ————+—————————+—————————+————————————————+—————————————————+————+—————
   

2003¦ 13 967 ¦ 754 218¦ 61 942 ¦ 33 090 ¦4,06¦ 8,71

     
   ————+—————————+—————————+————————————————+—————————————————+————+—————
   

2004¦ 17 931 ¦ 968 263¦ 75 550 ¦ 40 200 ¦4,27¦ 8,87

     
   ————+—————————+—————————+————————————————+—————————————————+————+—————
   

2005¦ 22 200 ¦1 198 800¦ 94 181 ¦ 53 936 ¦4,24¦ 9,93

     
   ————+—————————+—————————+————————————————+—————————————————+————+—————
   

На рис. 5 представлена кривая, отражающая динамику изменения КДЖ с учетом потребительских расходов россиян с 1998 по 2005 г. Для устранения искажений и проведения более корректных расчетов уточним построенный график. Суть уточнений заключается в следующем: при построении нового уточненного графика (рис. 6) в качестве единицы (начала отсчета) корректнее принять не 1998, а 2000 г. (T = 1 - первый порядковый номер года в скорректированной формуле (3)). Последствия кризиса 1998 г. значительно искажают общее представление об изменении КДЖ с 1998 по 1999 г. Поэтому в дальнейшем будем считать, что 1998 и 1999 гг. не являются значимыми для предложенной модели (3).

29 +-- * --------------------------------------------------------+

¦ ¦

27 +-------------------------------------------------------------+

¦ ¦

25 +-------------------------------------------------------------+

¦ ¦

23 +-------------------------------------------------------------+

¦ ¦

21 +-------------------------------------------------------------+

¦ ¦

19 +------- * ---------------------------------------------------+

¦ ¦

17 +-------------------------------------------------------------+

¦ ¦

15 +-------------------------------------------------------------+

¦ ¦

13 +--------------------------------------------------------- х -+

¦ х ¦

11 +----------------------------------------------- х -----------+

¦ *х * х ¦

9 +----------------- *х - *х - *х - *х - х ---------------------+

¦ ¦

7 +-------------------------------------------------------------+

¦ ¦

5 L-------------------------------------------------------------+

1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

     
                 ————¬ Коэффициент доступности с учетом
                 | * | потребительских расходов
                 L———— для Российской Федерации  
                 ————¬
                 | х | Модель—прогноз
                 L————
   

Рис. 5. Изменение КДЖ с учетом потребительских расходов в Российской Федерации, 1998 - 2009 гг. 14 --------------------------------------------------------------¬ ¦ ¦ ¦ х ¦ 13 +-------------------------------------------------------------+ ¦ ¦ ¦ ¦ 12 +-------------------------------------------------- х --------+ ¦ ¦ ¦ ¦ 11 +-------------------------------------------- х --------------+ ¦ ¦ ¦ х ¦ 10 +-- х --------------------------- * --------------------------+ ¦ * * * х ¦ ¦ х х ¦ 9 +-------------- х --- х --- * --------------------------------+ ¦ * ¦ ¦ ¦ 8 L------------------------------------------------------------ ———— 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

     
                 ————¬ Коэффициент доступности с учетом
                 | * | потребительских расходов
                 L———— для Российской Федерации  
                 ————¬
                 | х | Модель—прогноз
                 L————
   

Рис. 6. Изменение КДЖ с учетом

потребительских расходов в Российской Федерации,

2000 - 2009 гг.

В процессе корректировки формулы расчета коэффициента доступности жилья для составления прогноза необходимо учитывать динамику изменения стоимости жилья, доходов и расходов населения. По данным ФСГС, средняя стоимость жилья в России в рублевом исчислении за период с 1995 по 2005 г. увеличивалась ежегодно в среднем на 21%. Ситуация на рынке жилой недвижимости демонстрирует рост цен на квартиры, который несмотря на колебания стабильно продолжается более десяти лет. На сегодня нет никаких признаков изменения этой тенденции.

Как и стоимость жилья, доходы и расходы россиян не остаются постоянными. По сведениям ФСГС, среднедушевые доходы населения за период с 1999 по 2005 г. увеличивались ежегодно в среднем на 12%. Аналогично была проанализирована динамика изменения среднедушевых расходов населения за период с 1999 по 2005 г. Средняя величина годового роста потребительских расходов населения России составила 11,7%.

Далее проведено сглаживание кривой полиномом третьей степени:

3 2

KIE'(T) = -0,002 х T + 0,141 х T - 0,971 х T + 10,797, (3)

где KIE'(Т) - скорректированный средний за период КДЖ с учетом

потребительских расходов;

T - порядковый номер периода (года).

Таким образом, коэффициент доступности жилья, который рассчитывается по формуле (2), является основой для составления прогнозных оценок по скорректированной формуле (3).

Для того чтобы спрогнозировать величину КДЖ, учитывающую потребительские расходы россиян, например, на 2007 г., необходимо в формулу (3) в качестве параметра T подставить значение T = 7, соответствующее порядковому номеру 2007 г. В результате можно сделать вывод о том, что в 2007 г. коэффициент будет равен:

KIE'(7) = KIE'(2007 г.) = 11,09.

Аналогично можно спрогнозировать КДЖ с учетом потребительских расходов на 2008 и 2009 гг. Для этого достаточно в формулу (3) в качестве параметра T подставить значения T = 8 и T = 9 соответственно. В итоге коэффициент доступности жилья будет равен:

KIE'(8) = KIE'(2008 г.) = 12,02,

KIE'(9) = KIE'(2009 г.) = 13,19.

Для оценки полученной модели рассчитан коэффициент детерминации (квадрат коэффициента множественной корреляции) по формуле:

n _ 2

SUM (KIE'(T) - KIE(T))

T=1

D = --------------------------- х 100%, (4)

KIE'KIE / n _ 2 \

¦SUM (KIE'(T) - KIE(T)) +¦

¦T=1 ¦

¦ ¦

¦ n 2¦

¦+ SUM (KIE(T) - KIE'(T)) ¦

\ T=1 /

где KIE(T) - рассчитанные значения КДЖ с учетом

потребительских расходов по формуле (2);

KIE'(T) - прогнозируемые моделью значения КДЖ с учетом

потребительских расходов;

_

KIE'(T) - среднеарифметическое значение КДЖ, который

рассчитывается по формуле (5);

T - порядковый номер периода (года);

n - количество периодов (лет).

Среднеарифметическое значение КДЖ, которое необходимо для расчета коэффициента детерминации, вычисляется по формуле:

_ 1 n

KIE = --- х SUM KIE(T), (5)

n T=1

где KIE(T) - средний за период коэффициент доступности жилья;

n - количество периодов (лет).

Статистический смысл коэффициента детерминации заключается в том, что он показывает, какая доля зависимой переменной KIE объясняется построенной функцией регрессии KIE'(T).

Для оценки качества уравнения регрессии (3) рассчитан коэффициент детерминации по формуле (4), величина которого составила:

D = 49,4.

KIE'KIE

Это означает, что скорректированная модель является адекватной и может быть использована для прогнозирования коэффициента доступности жилья (табл. 2).

Таблица 2

     
   ——————————T———————T———————T———————T———————T———————T———————T———————
   

¦ 2003 ¦ 2004 ¦ 2005 ¦ 2006 ¦ 2007 ¦ 2008 ¦ 2009

     
   ——————————+———————+———————+———————+———————+———————+———————+———————
   

KI ¦ 4,06 ¦ 4,27 ¦ 4,24 ¦ - ¦ - ¦ - ¦ -

     
   ——————————+———————+———————+———————+———————+———————+———————+———————
   

KIE ¦ 8,71 ¦ 8,87 ¦ 9,93 ¦ - ¦ - ¦ - ¦ -

     
   ——————————+———————+———————+———————+———————+———————+———————+———————
   

KIE'(T) ¦ - ¦ - ¦ - ¦ 10,22 ¦ 11,03 ¦ 12,02 ¦ 13,19

     
   ——————————+———————+———————+———————+———————+———————+———————+———————
   

Результаты проведенных расчетов и данные, полученные с помощью полиномиальной регрессии, свидетельствуют о том, что с 2003 г. КДЖ в России увеличивается, то есть доступность жилья для россиян снижается. Если в 2003 г. среднестатистической семье для приобретения квартиры нужно было копить деньги менее девяти лет, то в 2006 г. этой же семье понадобится уже более десятилетия. Таким образом, наблюдается очевидная тенденция к росту сроков накопления. За десять лет (к концу 2013 г.) коэффициент доступности жилья может увеличиться почти в два раза. Жилье в России дорожает опережающими темпами, а разница между доходами и расходами (размер сбережений) населения практически не увеличивается. Иными словами, согласно проведенным расчетам возможность приобретения россиянами жилья за счет собственных накоплений с каждым годом становится все менее вероятной, что является веским аргументом в пользу ипотечного кредитования. Пример расчета значений КДЖ для Москвы и Московской области Скорректированной формулой для расчета КДЖ можно воспользоваться для расчета и региональных коэффициентов, что позволит наиболее точно отразить ситуацию с доступностью жилья в конкретном регионе Российской Федерации. Ниже приведен пример расчета значений КДЖ для Москвы и Московской области - лидеров и по уровню развития рынка жилой недвижимости, и по уровню цен на жилье. Расчет произведен для вторичного рынка жилой недвижимости (многоквартирных жилых домов), для квартир разной площади (от одной до трех) на основании данных официальной статистики и рыночной информации о стоимости жилья. Дифференцированный расчет - отдельно для Москвы и отдельно для Подмосковья - необходим в силу существующих значительных различий как в уровне доходов населения, так и в уровне стоимости жилья. На основании рассчитанного по формуле (1) коэффициента доступности жилья на 1998 - 2005 гг. построен график, отражающий динамику изменения КДЖ в Москве с 1998 по 2005 г. (рис. 7). 5,0 ---------------------------------------------------------------¬ ¦ ¦ ¦ ¦ 4,5 +-- *х --------------------------------------------------------+ ¦ ¦ ¦ ¦ 4,0 +--------------------------------------------------------------+ ¦ * * ¦ ¦ х * * ¦ 3,5 +--------------------------------------------------------------+ ¦ х ¦ ¦ * х х х х х ¦ 3,0 +-------------------------- * ---------------------------------+ ¦ * ¦ ¦ ¦ 2,5 L------------------------------------------------------------- ———— 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005

     
             ————¬                           ————¬
             | * | Коэффициент доступности   | х | Модель—прогноз
             L———— жилья для Москвы          L————
   

Рис. 7. Изменение коэффициента доступности жилья в Москве,

1998 - 2005 гг.

Коэффициент доступности жилья, рассчитанный по формуле (1), не учитывает потребительских расходов семьи, что неосуществимо на практике. Таким образом, для получения наиболее объективных показателей расчет КДЖ нужно проводить с помощью формулы (2).

По формуле (2) был рассчитан КДЖ с учетом потребительских расходов москвичей в 2005 г. Расчеты производились на основании данных о средних ценах на вторичном рынке жилья в Москве.

По данным ФСГС, в 2005 г. значение среднедушевого дохода в Москве составило 24 885,9 руб. в месяц, или 298 631 руб. в год. В расчете на семью из трех человек эта величина достигнет 895 892 руб. Таким же образом были усреднены и полученные на основании показателей ФСГС величины потребительских расходов, значение которых составило 213 397 руб. на одного человека в год. В расчете на семью москвичей эта величина будет равна 640 192 руб. Значение средней рыночной стоимости одного кв. метра жилья в Москве на вторичном рынке жилья за 2005 г. составило 63 563 руб. При расчете в качестве величин средней площади квартир в Московском регионе были использованы данные СТК. Значения средней общей площади жилья (в кв. метрах) представлены на рис. 8.

80 T---------------------------------------------------------------¬

¦ ---------¬ ¦

¦ ¦ 73 ¦ ¦

60 +------------------------------------------------+ +-----+

¦ ---------¬ ¦ ¦ ¦

¦ ¦ 53 ¦ ¦ ¦ ¦

40 +--------------¬-----------+ +------------+ +-----+

¦ ¦ 39 ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦

¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦

20 +-----+ +-----------+ +------------+ +-----+

¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦

¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦

0 +-----+--------+-----T-----+--------+-----T------+--------+-----+

1 2 3

Количество комнат в квартире

Рис. 8. Средняя площадь квартир

на вторичном рынке жилья (в кв. метрах) в Москве

в зависимости от количества комнат, 2005 г.

Рассчитанные по формуле (2) значения коэффициентов доступности жилья на 2005 г. для квартир Москвы представлены в табл. 3.

Таблица 3

     
   ————————————————————————T—————————————T—————————————T—————————————
   

¦ 1-комн. ¦ 2-комн. ¦ 3-комн.

¦ квартира ¦ квартира ¦ квартира

     
   ————————————————————————+—————————————+—————————————+—————————————
   

Ср. стоим. 1 кв. м, руб.¦ 63 563 ¦ 63 563 ¦ 63 563

     
   ————————————————————————+—————————————+—————————————+—————————————
   

Ср. пл., кв. м ¦ 39 ¦ 53 ¦ 73

     
   ————————————————————————+—————————————+—————————————+—————————————
   

Стоим. жилья, руб. ¦ 2 478 957 ¦ 3 368 839 ¦ 4 640 099

     
   ————————————————————————+—————————————+—————————————+—————————————
   

KI (2005 г.) ¦ 2,77 ¦ 3,76 ¦ 5,18

     
   ————————————————————————+—————————————+—————————————+—————————————
   

KIE (2005 г.) ¦ 9,69 ¦ 13,17 ¦ 18,15

     
   ————————————————————————+—————————————+—————————————+—————————————
   

Далее по формуле (2) с использованием данных ФСГС для Москвы был рассчитан КДЖ с учетом потребительских расходов с 1999 по 2005 г. В расчете использовались показатели, взятые для среднестатистической семьи из трех человек и средней стоимости стандартной квартиры (общей площадью 54 кв. метра) в разные периоды времени (с 1999 по 2005 г.).

В процессе уточнения формулы для расчета КДЖ с целью составления прогноза необходимо учитывать динамику изменения стоимости жилья, доходов и расходов населения. По сведениям Аналитического центра "МИЭЛЬ-Недвижимость", за период с 2002 по 2005 г. среднегодовые темпы увеличения стоимости типового жилья в Московском регионе в рублевом исчислении составили 25%. В случае сохранения экономической и политической стабильности в стране, в ближайшие три - пять лет эта величина сохранится в пределах 20 - 35%.

Как и стоимость жилья, доходы и расходы москвичей не остаются постоянными. По данным ФСГС, среднедушевые доходы населения за период с 2002 по 2005 г. увеличивались ежегодно в среднем на 19%, а расходы - на 17% (табл. 4).

Таблица 4

     
   ————T—————————T—————————T————————————————T—————————————————T————T—————
   

¦ Средняя ¦Стоимость¦ Среднедушевые ¦ Среднедушевые ¦ KI ¦ KIE

¦стоимость¦ жилья, ¦доходы/год, руб.¦ потребительские ¦ ¦

¦ 1 кв. м ¦ руб. ¦ ¦расходы/год, руб.¦ ¦

¦в Москве,¦ ¦ ¦ ¦ ¦

¦вторичный¦ ¦ ¦ ¦ ¦

¦ рынок, ¦ ¦ ¦ ¦ ¦

¦ руб. ¦ ¦ ¦ ¦ ¦

     
   ————+—————————+—————————+————————————————+—————————————————+————+—————
   

1999¦ 17 179 ¦ 927 677¦ 82 289 ¦ 63 336 ¦3,76¦16,32

     
   ————+—————————+—————————+————————————————+—————————————————+————+—————
   

2000¦ 19 516 ¦1 053 864¦ 111 424 ¦ 83 160 ¦3,15¦12,43

     
   ————+—————————+—————————+————————————————+—————————————————+————+—————
   

2001¦ 24 536 ¦1 324 966¦ 145 639 ¦ 112 033 ¦3,03¦13,14

     
   ————+—————————+—————————+————————————————+—————————————————+————+—————
   

2002¦ 28 734 ¦1 551 634¦ 178 997 ¦ 131 615 ¦2,89¦10,92

     
   ————+—————————+—————————+————————————————+—————————————————+————+—————
   

2003¦ 41 432 ¦2 237 301¦ 201 919 ¦ 146 317 ¦3,69¦13,41

     
   ————+—————————+—————————+————————————————+—————————————————+————+—————
   

2004¦ 51 570 ¦2 784 775¦ 247 412 ¦ 181 009 ¦3,75¦13,98

     
   ————+—————————+—————————+————————————————+—————————————————+————+—————
   

2005¦ 63 563 ¦3 432 375¦ 298 631 ¦ 213 397 ¦3,83¦13,42

     
   ————+—————————+—————————+————————————————+—————————————————+————+—————
   

На рис. 9 представлена кривая, отражающая динамику изменения КДЖ с учетом потребительских расходов москвичей с 2000 по 2009 г. В качестве единицы (начала отсчета) был выбран 2000 г. 25 --------------------------------------------------------------¬ ¦ ¦ ¦ ¦ 23 +-------------------------------------------------------------+ ¦ х ¦ ¦ ¦ 21 +-------------------------------------------------------------+ ¦ ¦ ¦ х ¦ 19 +-------------------------------------------------------------+ ¦ ¦ ¦ ¦ 17 +-------------------------------------------- х --------------+ ¦ ¦ ¦ х ¦ 15 +-------------------------------------------------------------+ ¦ * х ¦ ¦ * х * ¦ 13 +-------- * --------- х --------------------------------------+ ¦ *х х х ¦ ¦ ¦ 11 +-------------- * --------------------------------------------+ ¦ ¦ ¦ ¦ 9 +-------------------------------------------------------------+ ¦ ¦ ¦ ¦ 7 +-------------------------------------------------------------+ ¦ ¦ ¦ ¦ 5 L------------------------------------------------------------ ———— 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

     
             ————¬
             | * | Коэффициент доступности жилья, рассчитанный
             L———— по формуле (2) на основании данных ФСГС  
             ————¬
             | х | Модель—прогноз
             L————
   

Рис. 9. Изменение КДЖ с учетом потребительских расходов в Москве, 2000 - 2009 гг. Далее производилось сглаживание кривой полиномом третьей степени: 3 2 KIE'(T) = 0,011 х T + 0,004 х T - 0,189 х T + 12,693, (6) где KIE'(T) - скорректированный коэффициент доступности жилья с учетом потребительских расходов (средний за период); T - порядковый номер периода (года). Использование КДЖ для составления прогнозных оценок КДЖ, рассчитанный по формуле (2), является основой для составления прогнозных оценок по формуле (6). Чтобы спрогнозировать КДЖ, учитывающий потребительские расходы, например, на 2007 г., необходимо в формулу (6) в качестве параметра T подставить значение T = 7, соответствующее порядковому номеру 2007 г. В результате можно сделать вывод о том, что (соответственно годам) для Москвы коэффициенты будут равны: KIE'(7) = KIE'(2007 г.) = 17,15, KIE'(8) = KIE'(2008 г.) = 19,34, KIE'(9) = KIE'(2009 г.) = 22,20. Для оценки полученной модели рассчитан коэффициент детерминации (квадрат коэффициента множественной корреляции) по формуле (4), величина которого составила: D = 53,5. KIE'KIE Модель является адекватной и может использоваться для прогнозирования коэффициента доступности жилья, учитывающего потребительские расходы москвичей в 2006 - 2009 гг. Аналогично расчетам, проведенным для Москвы, рассчитан КДЖ для Московской области. С использованием формулы (1) построен график (рис. 10), отражающий динамику изменения КДЖ в Московской области с 2000 по 2005 г. 8,0 ---------------------------------------------------------------¬ ¦ ¦ ¦ * ¦ 7,5 ¦ ¦ ¦ х ¦ ¦ ¦ 7,0 ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ х ¦ 6,5 ¦ ¦ ¦ * ¦ ¦ х ¦ 6,0 ¦ * * ¦ ¦ * ¦ ¦ х ¦ 5,5 ¦ ¦ ¦ х ¦ ¦ ¦ 5,0 ¦ х ¦ ¦ ¦ ¦ х ¦ 4,5 ¦ * ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ 4,0 L------------------------------------------------------------- ———— 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006

     
             ————¬
             | * | Коэффициент доступности жилья, рассчитанный
             L———— по формуле (1) для Московской области  
             ————¬
             | х | Модель—прогноз
             L————
   

Рис. 10. Изменения КДЖ в Московской области,

2000 - 2005 гг.

По данным ФСГС, в 2005 г. значение среднедушевого дохода в Московской области составило 7240,2 руб. в месяц, или 86 882 руб. в год. В расчете на семью из трех человек эта величина достигнет 260 647 руб.

Таким же образом были усреднены и полученные на основании данных ФСГС значения потребительских расходов. В Подмосковье это значение составило 74 089 руб. на одного человека в год, а в расчете на семью - 222 267 руб. Стоимость кв. метра жилья в Московской области в 2005 г. для вторичного рынка составила 27 120 руб. Значения средней общей площади жилья (в кв. метрах), полученные на основании данных компании СТК, представлены на графике (рис. 11).

80 T---------------------------------------------------------------¬

¦ ---------¬ ¦

70 +------------------------------------------------+ 72 +-----+

¦ ¦ ¦ ¦

60 +------------------------------------------------+ +-----+

¦ ---------¬ ¦ ¦ ¦

50 +--------------------------+ 52 +------------+ +-----+

¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦

40 +--------------------------+ +------------+ +-----+

¦ ---------¬ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦

30 +-----+ 38 +-----------+ +------------+ +-----+

¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦

20 +-----+ +-----------+ +------------+ +-----+

¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦

10 +-----+ +-----------+ +------------+ +-----+

¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦

0 +-----+--------+-----T-----+--------+-----T------+--------+-----+

1 2 3

Количество комнат в квартире

Рис. 11. Средняя площадь квартир

на вторичном рынке жилья (в кв. метрах) в Московской области

в зависимости от количества комнат, 2005 г.

Рассчитанные среднегодовые значения коэффициентов для квартир Московской области представлены в табл. 5.

Таблица 5

     
   ————————————————————————T—————————————T—————————————T—————————————
   

¦ 1-комн. ¦ 2-комн. ¦ 3-комн.

¦ квартира ¦ квартира ¦ квартира

     
   ————————————————————————+—————————————+—————————————+—————————————
   

Ср. стоим. 1 кв. м, руб.¦ 27 120 ¦ 27 120 ¦ 27 120

     
   ————————————————————————+—————————————+—————————————+—————————————
   

Ср. пл., кв. м ¦ 38 ¦ 52 ¦ 72

     
   ————————————————————————+—————————————+—————————————+—————————————
   

Стоимость жилья, руб. ¦ 1 030 560 ¦ 1 410 240 ¦ 1 952 640

     
   ————————————————————————+—————————————+—————————————+—————————————
   

KI ¦ 3,95 ¦ 5,41 ¦ 7,49

     
   ————————————————————————+—————————————+—————————————+—————————————
   

KIE ¦ 26,85 ¦ 36,75 ¦ 50,88

     
   ————————————————————————+—————————————+—————————————+—————————————
   

По формуле (2) в соответствии со сведениями ФСГС и Аналитического центра "МИЭЛЬ-Недвижимость" для Московской области рассчитан коэффициент доступности жилья с учетом потребительских расходов с 1999 по 2005 г. При этом использовались данные, взятые для среднестатистической семьи из трех человек и средней стоимости стандартной квартиры (общей площадью 54 кв. метра) в разные периоды времени (с 1999 по 2005 г.).

В процессе корректировки формулы расчета КДЖ с целью составления прогноза необходимо учитывать динамику изменения стоимости жилья, доходов и расходов населения. Как и стоимость жилья, доходы и расходы жителей Подмосковья не остаются постоянными. По данным ФСГС, среднедушевые доходы населения за период с 2002 по 2005 г. увеличивались ежегодно в среднем на 26%. Средняя величина годового роста потребительских расходов жителей Подмосковья также составила 26%. Результаты проведенного расчета среднегодовых денежных доходов и расходов в расчете на душу населения в Московской области с 1999 по 2005 г. представлены в табл. 6.

Таблица 6

     
   ————T—————————T—————————T————————————————T—————————————————T————T—————
   

¦ Средняя ¦Стоимость¦ Среднедушевые ¦ Среднедушевые ¦ KI ¦ KIE

¦ стоим. ¦ жилья, ¦доходы/год, руб.¦ потребительские ¦ ¦

¦ кв. м ¦ руб. ¦ ¦расходы/год, руб.¦ ¦

¦ в МО, ¦ ¦ ¦ ¦ ¦

¦вторичный¦ ¦ ¦ ¦ ¦

¦ рынок, ¦ ¦ ¦ ¦ ¦

¦ руб. ¦ ¦ ¦ ¦ ¦

     
   ————+—————————+—————————+————————————————+—————————————————+————+—————
   

2000¦ 9 953 ¦ 507 611¦ 22 303 ¦ 19 225 ¦7,59¦54,97

     
   ————+—————————+—————————+————————————————+—————————————————+————+—————
   

2001¦ 11 450 ¦ 583 966¦ 32 209 ¦ 27 528 ¦6,04¦41,58

     
   ————+—————————+—————————+————————————————+—————————————————+————+—————
   

2002¦ 15 465 ¦ 788 715¦ 43 624 ¦ 37 021 ¦6,03¦39,82

     
   ————+—————————+—————————+————————————————+—————————————————+————+—————
   

2003¦ 19 642 ¦1 001 722¦ 53 100 ¦ 45 360 ¦6,29¦43,14

     
   ————+—————————+—————————+————————————————+—————————————————+————+—————
   

2004¦ 23 682 ¦1 207 773¦ 70 487 ¦ 58 876 ¦5,71¦34,67

     
   ————+—————————+—————————+————————————————+—————————————————+————+—————
   

2005¦ 27 120 ¦1 371 600¦ 86 882 ¦ 74 089 ¦5,26¦35,74

     
   ————+—————————+—————————+————————————————+—————————————————+————+—————
   

На рис. 12 представлена кривая, отражающая динамику изменения КДЖ с учетом потребительских расходов жителей Московской области с 2000 по 2005 г. В качестве единицы (начала отсчета) был выбран 2000 г. 55 ----*х--------------------------------------------------------¬ ¦ ¦ ¦ ¦ 50 ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ 45 ¦ ¦ ¦ х * ¦ ¦ * ¦ 40 ¦ *х ¦ ¦ х ¦ ¦ х *х х х х х ¦ 35 ¦ * ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ 30 L------------------------------------------------------------ ———— 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

     
           ————¬ Коэффициент доступности жилья, рассчитанный
           | * | по формуле (2) на основании данных ФГТС с учетом
           L———— потребительских расходов по Московской области  
           ————¬
           | х | Модель—прогноз
           L————
   

Рис. 12. Изменение КДЖ

с учетом потребительских расходов

в Московской области, 2000 - 2009 гг.

После того как был построен график, отражающий динамику изменения КДЖ с 2000 по 2005 г. (рис. 12), производилось сглаживание построенной кривой регрессионным уравнением:

-0,822хT

KIE'(T) = 43,298 х е + 35,59. (7)

Таким образом, коэффициент доступности жилья, который рассчитывается по формуле (2), является основой для составления прогнозных оценок по формуле (7).

В результате можно сделать вывод о том, что для Подмосковья КДЖ будет равен:

KIE'(7) = KIE'(2007 г.) = 35,65,

KIE'(8) = KIE'(2008 г.) = 35,62,

KIE'(9) = KIE'(2009 г.) = 35,60.

Для оценки полученной модели был рассчитан коэффициент детерминации (квадрат коэффициента множественной корреляции) по формуле (4), величина которого составила:

D = 85,58.

KIE'KIE

Модель является адекватной и может использоваться для прогнозирования коэффициента доступности жилья, учитывающего потребительские расходы жителей Подмосковья в 2006 - 2009 гг.

(Окончание см. "Банковское кредитование", 2006, N 4)

Я.В.Щетинин

Председатель Правления

компания СТК

В.Е.Савинченко

Маркетолог-аналитик

департамента маркетинга

компания СТК

Подписано в печать

13.06.2006

     
   ——————————————————————————————————————————————————————————————————
————————————————————
——