"Банковское кредитование", 2006, N 3

МЕТОДИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ОРГАНИЗАЦИИ

РЕФИНАНСИРОВАНИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

Рынок рефинансирования ипотеки находится в стадии интенсивного развития. Поиск оптимального для участников процесса рефинансирования распределения рисков и доходов будет объективно стимулироваться потребностями рынка. Ключевые участники рынка - операторы рефинансирования, сумевшие предложить для других участников (первичных кредиторов, сервисных агентов и др.) оптимальное соотношение "уровень рисков - уровень доходов", обеспечат себе лидирующее положение в ближайшей перспективе.

Одной из серьезных проблем развития ипотечного кредитования, наряду со стоимостью ресурсов, уровнем доходов потенциальных заемщиков, стоимостью предлагаемого жилья, является недостаточность длинных ресурсов в структуре пассивов большинства российских банков. Это объективно отражает основной контингент клиентов коммерческих банков, также не обладающих длинными пассивами. Средства Стабилизационного фонда и Пенсионного фонда РФ пока остаются недоступными для банков. Тем не менее задача развития ипотечного кредитования, являясь важной составной частью национального проекта "Доступное жилье - гражданам России", остается одной из наиболее приоритетных и социально значимых.

Недостаток длинных пассивов для ипотеки способны компенсировать предложения операторов рефинансирования ипотеки: АИЖК, КИТ-финанс, группа компаний "Регион" и другие. Само по себе рефинансирование ипотеки - достаточно сложный вид бизнеса, включающий в себя разных по функциям и статусу участников. Применительно к коммерческим банкам в системе рефинансирования ипотеки важны виды участия в качестве:

- первичного кредитора;

- сервисного агента (агента по обслуживанию);

- первичного кредитора и сервисного агента.

Каждый из операторов рефинансирования разрабатывает собственную инфраструктуру участников рефинансирования ипотеки, включая наделение функциями и ответственностью первичных кредиторов и сервисных агентов. У разных операторов функции, полномочия и степень ответственности первичных кредиторов и сервисных агентов могут различаться в деталях и отражаются в соответствующих соглашениях (договорах). Однако общее распределение основных функций выглядит следующим образом.

Первичный кредитор:

- осуществляет выдачу ипотечных кредитов физическим лицам в соответствии со Стандартами оператора рефинансирования. Стандарты - свод документов, определяющих условия ипотечного кредитования (суммы, сроки, ставки, требования к предмету залога и др.), процедуры отбора заемщиков (квалификации), все основные процедуры и документы кредитного процесса (от положения об ипотечном кредитовании до типовых кредитных договоров, форм закладной и др.), формы и сроки отчетности. Как правило, Стандарты являются приложением к соглашению (договору) о сотрудничестве оператора рефинансирования и первичного кредитора;

- формирует кредитные досье по выданным ипотечным кредитам (включая закладные);

- подготавливает пул закладных в соответствии с графиком их поставки (как правило, график поставки закладных является составной частью соглашения (договора) о сотрудничестве оператора рефинансирования и первичного кредитора) и представляет к покупке оператору рефинансирования;

- осуществляет продажу закладных (ипотечных кредитов) оператору рефинансирования и получает возмещение (это, собственно, и есть рефинансирование);

- производит передачу документов по проданным оператору рефинансирования документам и уведомление заемщиков о смене кредитора.

Сервисный агент:

- осуществляет прием к обслуживанию ипотечных кредитов и необходимой документации;

- производит сбор платежей по обслуживаемым ипотечным кредитам;

- представляет отчетность оператору рефинансирования (формы и сроки отчетности определяются соглашением с оператором рефинансирования);

- осуществляет мониторинг залогового обеспечения (с составлением актов, включаемых в отчетность оператору рефинансирования);

- проверяет исполнение заемщиками своих обязанностей по кредитному договору (в том числе - оплату договоров страхования, правильность и своевременность погашения кредита и процентов по нему и др.);

- исполняет поручения оператора рефинансирования по обращению взыскания на заложенное имущество или обязательство выкупа дефолтной обслуживаемой закладной (дефолтного ипотечного кредита) у оператора рефинансирования.

В общем случае первичный кредитор может являться сервисным агентом по обслуживанию ипотечных кредитов, предоставленных им самим или им и другими первичными кредиторами (определяется соглашением с оператором рефинансирования). В свою очередь сервисный агент может не являться первичным кредитором.

Развитие рефинансирования ипотеки как вида бизнеса, в котором задействованы разные типы участников, во многом будет определяться структурой рисков (распределением их между основными участниками). Существенная асимметрия или адекватный баланс в распределении рисков и компенсирующих это распределение доходов участников будет определять прочность "конструкции" по рефинансированию.

Структура основных рисков в системе "Оператор рефинансирования - первичный кредитор" может быть представлена следующим образом (табл. 1).

Таблица 1

Структура рисков в системе

"Оператор рефинансирования - первичный кредитор"

     
   —————————————————————————————T————————————————————————————————————
   

Риск ¦ Носитель. Характеристика риска

     
   —————————————————————————————+————————————————————————————————————
   

Недопоставка закладных ¦Носитель - первичный кредитор.

оператору рефинансирования ¦Размер - согласно соглашению

(в соответствии с графиком ¦(договору) <1> с оператором

поставки закладных) ¦рефинансирования (как правило,

(Рыночный риск) ¦начиная с 0,1% от объема

¦недопоставленных закладных за

¦квартал)

     
   —————————————————————————————+————————————————————————————————————
   

Дефолт ипотечных кредитов, ¦Носитель - первичный кредитор.

выданных по Стандартам ¦Размер равен остатку непогашенной

оператора рефинансирования в ¦задолженности по дефолтной закладной

течение срока до их поставки ¦минус сумма реализованного залога и

(продажи) оператору ¦плюс затраты первичного кредитора по

рефинансирования (как ¦реализации залога

правило - до 90 дней) и в ¦

течение определенного срока ¦

после поставки (как правило -¦

до 30 дней) ¦

(Кредитный риск) ¦

     
   —————————————————————————————+————————————————————————————————————
   

Ошибки в процедурах выдачи ¦Носитель - первичный кредитор.

ипотечных кредитов ¦Ипотечный кредит может быть не

(отклонения от Стандартов) ¦принят оператором рефинансирования к

(Операционный риск) ¦покупке и остается кредитом

¦первичного кредитора. Последствия

¦для первичного кредитора - нарушение

¦графика поставки, снижение уровня

¦ликвидности

     
   —————————————————————————————+————————————————————————————————————
   

Дефолт проданных ¦Носитель - оператор рефинансирования

(поставленных) оператору ¦или текущий держатель закладной,

рефинансирования ипотечных ¦если закладная продана оператором

кредитов (закладных) по ¦рефинансирования.

истечении определенного срока¦Размер равен остатку непогашенной

после поставки (как правило -¦задолженности по дефолтной закладной

до 30 дней) ¦минус сумма реализованного залога и

(Кредитный риск) ¦плюс затраты по реализации залога

     
   —————————————————————————————+————————————————————————————————————
   

     
   ————————————————————————————————
   

<1> Соглашение оператора рефинансирования с первичным кредитором (далее - Соглашение 1).

Распределение основных рисков в системе "Оператор рефинансирования - сервисный агент" можно представить следующим образом (табл. 2).

Таблица 2

Структура рисков в системе

"Оператор рефинансирования - сервисный агент"

     
   —————————————————————————————T————————————————————————————————————
   

Риск ¦ Носитель. Характеристика риска

     
   —————————————————————————————+————————————————————————————————————
   

Дефолт закладных, принятых на¦Носитель риска определяется в

сервисное обслуживание ¦зависимости от условий соглашения

(Кредитный риск) ¦(договора) <1> о сотрудничестве с

¦сервисным агентом:

¦- при обязательстве сервисного

¦агента по выкупу дефолтной закладной

¦риск несет сервисный агент.

¦Размер равен остатку непогашенной

¦задолженности по дефолтной закладной

¦минус сумма реализованного залога и

¦затраты сервисного агента по

¦реализации залога;

¦- при обязательстве сервисного

¦агента по выполнению поручений по

¦обращению взыскания на предмет

¦залога риск несет оператор

¦рефинансирования; сервисный агент

¦несет риск непредвиденных расходов,

¦связанных выполнением поручений

¦оператора рефинансирования

     
   —————————————————————————————+————————————————————————————————————
   

Несвоевременное/неполное ¦Носитель - сервисный агент.

перечисление сервисным ¦Штрафы и пени в соответствии с

агентом оператору ¦Соглашением 2

рефинансирования собранных по¦

обслуживаемому пулу закладных¦

средств ¦

(Операционный риск) ¦

     
   —————————————————————————————+————————————————————————————————————
   

Ненадлежащее исполнение ¦Носитель - сервисный агент.

сервисным агентом ¦Размер в соответствии с

обязанностей по проверке ¦Соглашением 2:

(мониторингу) выполнения ¦от штрафов и пеней до возмещения

заемщиками своих обязательств¦оператору рефинансирования убытков

по договорам страхования, ¦от ненадлежащего исполнения

ипотеки (в том числе ¦обязанностей

сохранность предмета залога, ¦

своевременность и полнота ¦

погашения задолженности по ¦

закладной, оплата договоров ¦

страхования и т.д.) ¦

(Операционный риск) ¦

     
   —————————————————————————————+————————————————————————————————————
   

Ненадлежащее исполнение ¦Носитель - сервисный агент.

сервисным агентом ¦Размер в соответствии с

обязанностей по подготовке и ¦Соглашением 2

представлению отчетности ¦

оператору рефинансирования ¦

(Операционный риск) ¦

     
   —————————————————————————————+————————————————————————————————————
   

     
   ————————————————————————————————
   

<1> Соглашение оператора рефинансирования с сервисным агентом (далее - Соглашение 2).

Как правило, операторы рефинансирования не имеют развитой филиальной сети, адекватной возможностям по прямому размещению ресурсов среди потенциальных заемщиков. Кроме того, рынок рефинансирования ипотеки находится на этапе становления, в силу чего ощущается явный дефицит реально действующих сервисных агентов в регионах. Причем дефицит не только в сервисных агентах, ведущих такой бизнес со многими операторами рефинансирования, но и в сервисных агентах, принадлежащих к сети только одного из операторов рефинансирования. В связи с этим коммерческий банк может выступать в качестве:

- первичного кредитора;

- сервисного агента;

- первичного кредитора и сервисного агента (по обслуживанию выданных самим банком ипотечных кредитов);

- первичного кредитора и сервисного агента (по обслуживанию всех ипотечных кредитов на обслуживаемой банком территории и предложенных к обслуживанию оператором рефинансирования).

Уровень тарифов за выполнение коммерческим банком функций сервисного агента в настоящее время составляет от 1 до 2% годовых от остатка ссудной задолженности по обслуживаемым ипотечным кредитам/закладным. В то же время уровень операционных расходов может быть достаточно велик. В частности, ведение кредитных договоров по обслуживаемым закладным будет осуществляться вне автоматизированной банковской системы (так как собственно клиентами банка - сервисного агента такие заемщики не являются, начисление процентов, расчет пеней и штрафов сервисный агент ведет технически по поручению оператора рефинансирования и т.д.).

Для принятия обоснованного, взвешенного решения по участию коммерческого банка в системе рефинансирования ипотеки, выбору оператора рефинансирования и статусу (роли) банка в системе рефинансирования необходимо проанализировать соотношение рисков, а также связанных с этими рисками возможных потерь и доходов (как источников покрытия рисков) от данного вида деятельности.

А. Первичный кредитор. Основные риски первичного кредитора приведены в табл. 1. Как правило, оператор рефинансирования не платит первичному кредитору комиссий за поставку закладных. Источник доходов и покрытия рисков для первичного кредитора - комиссии, взимаемые им с заемщиков при выдаче ипотечных кредитов, и проценты по кредиту, полученные первичным кредитором за период от выдачи кредита до его продажи (поставки) оператору рефинансирования. Этот срок может варьироваться в широких пределах. Как правило, условия Соглашения 1 предусматривают ежеквартальную поставку закладных или ипотечных кредитов. В течение квартала первичный кредитор может выдать по Стандартам и представить к покупке оператору рефинансирования и большее количество ипотечных кредитов, нежели это предусмотрено графиком поставки в соответствии с Соглашением 1. Иными словами, при наличии рыночного спроса на ипотечные кредиты, выдаваемые по Стандартам, первичный кредитор может принимать решения об объемах кредитования и объемах предлагаемых к покупке оператором рефинансирования пулов закладных. С учетом требований графика поставки закладных у первичного кредитора появляются возможности управления сроком удержания закладных (срок от выдачи ипотечного кредита до его продажи оператору рефинансирования) и соответственно получения дополнительных процентных доходов. При этом следует учитывать возможности и реальную готовность оператора рефинансирования к выкупу дополнительных объемов закладных сверх графика их поставки в разные периоды времени. Такие возможности могут быть заложены как своеобразные опционы сторон при подготовке Соглашения 1. Средние доходы первичного кредитора по ипотечному кредиту с момента его выдачи и до продажи оператору рефинансирования могут быть представлены в виде:

i х S х t

D = --------- х t + К,

360

где D - средний доход первичного кредитора по ипотечному кредиту;

i - ставка по ипотечному кредиту;

S - средняя сумма ипотечного кредита по пулу закладных (ипотечных кредитов);

t - средний срок в днях (по пулу закладных) удержания закладных первичным кредитором (от даты выдачи до даты продажи оператору рефинансирования);

К - комиссии, взимаемые первичным кредитором с заемщика при выдаче кредита.

Если известна величина (или ее оценка) P(t) - вероятности дефолта ипотечного кредита за период t от даты его выдачи, то необходимым условием для принятия решения о работе банка в качестве первичного кредитора является соотношение:

D >= P(t) х L + R1, (1)

где L <1> - средняя величина убытков первичного кредитора при дефолте ипотечного кредита;

R1 - оценка возможных убытков от рыночных и операционных рисков (средних или максимальных - в зависимости от политики управления рисками конкретного банка), отнесенных на один ипотечный кредит.

     
   ————————————————————————————————
   

<1> Эта величина зависит от остатка непогашенной ссудной задолженности, продажной стоимости реализуемого залогового имущества, сроков реализации, связанных с этим издержек, других факторов. В условиях наблюдаемого в настоящий момент периода резкого роста цен на жилье величина L может быть близка к нулю.

Уровень рыночных и операционных рисков первичного кредитора оценить точно априори достаточно сложно. Основной составляющей здесь является рыночный риск недопоставки закладных по графику поставки. Этот риск наиболее прогнозируем по результатам как работы самого банка, так и маркетинговых исследований рынка ипотечного кредитования. Необходимо отметить, что в периоды, в течение которых условие (1) не выполняется, банк работает как первичный кредитор с убытком.

Б. Сервисный агент. Доходы сервисного агента в основном образуют комиссии, уплачиваемые ему оператором рефинансирования за сервисное обслуживание <2>.

     
   ————————————————————————————————
   

<2> Возможно, конечно, взимание комиссий с заемщиков за перечисление средств оператору рефинансирования, однако, как правило, оператор рефинансирования открывает счет для аккумулирования платежей по закладным у банка - сервисного агента. В этом случае в силу внутреннего характера платежей (счета заемщиков и оператора рефинансирования открыты в одном банке) комиссии за перевод средств чаще всего не взимаются.

Расходы сервисного агента преимущественно формируются по следующим направлениям:

- издержки на персонал, помещения, оргтехнику, транспорт <3>, задействованный в сервисном обслуживании;

- затраты на создание и поддержание в актуальном состоянии программного обеспечения для выполнения функций сервисного агента;

- покрытие убытков от рисков выполнения функций сервисного агента (табл. 2).

     
   ————————————————————————————————
   

<3> Наличие выделенного транспорта, например, уже необходимо при обслуживании более 150 закладных с ежеквартальным режимом проверки состояния залога.

Необходимое условие окупаемости и получения доходов банка при работе в качестве сервисного агента может быть представлено в виде:

M х d >= R2 + P2 х L2 х N, (2)

где M - объем ссудной задолженности по пулу обслуживаемых сервисным агентом закладных;

d - комиссии в %, уплачиваемые оператором рефинансирования сервисному агенту за сервисное обслуживание закладных;

R2 - затраты на обслуживание и потери по операционным рискам при сервисном обслуживании;

P2- вероятность дефолта обслуживаемого ипотечного кредита (закладной);

L2 - средняя величина убытков сервисного агента при дефолте обслуживаемого ипотечного кредита (закладной);

N - число обслуживаемых ипотечных кредитов (закладных).

Для сервисного обслуживания критичной является степень ответственности сервисного агента по дефолтным закладным. Суть этой ответственности может состоять в обязательстве сервисного агента в оговоренные Соглашением 2 сроки:

- выкупить у оператора рефинансирования (по его требованию) дефолтную закладную по цене, равной остатку непогашенной задолженности по такой закладной и сумм, которые по этой закладной должен был получить, но не получил оператор рефинансирования, или

- выполнять поручения оператора рефинансирования по проведению фактических и юридических действий (на основании доверенности и Соглашения 2) по работе с дефолтной закладной, включая реализацию залога; при этом никаких дополнительных комиссий сервисному агенту, как правило, не выплачивается.

В каких случаях банкам необходимо рефинансирование ипотеки? В тех, когда присутствие банка на рынке ипотеки должно быть обеспечено, но у него нет ресурсов требуемой срочности. Именно в этом суть возможной стратегии банка, входящего в систему рефинансирования ипотеки, поскольку серьезных доходов собственно по ипотечным кредитам здесь не будет: процентные доходы практически отсутствуют, а в случае ответственности банка как сервисного агента по обслуживаемым дефолтным закладным на него ложатся кредитные риски. Таким образом, имеет место системный разрыв между структурой доходов (в основном комиссионных) и структурой рисков (в общем случае банки - как первичные кредиторы, так и сервисные агенты - несут кредитные риски). Такая асимметрия в структуре доходов и рисков банков - участников системы рефинансирования ипотеки является в определенном смысле сдерживающим фактором развития системы рефинансирования.

Одной из перспективных стратегий для развития рынка рефинансирования ипотеки является частичный или полный отказ операторов рефинансирования от возложения ответственности по дефолтным закладным на банки - сервисные агенты. В частности, на рынке появились предложения по конкретному (априори установленному пропорционально остатку непогашенной задолженности) распределению ответственности по дефолтным закладным между оператором рефинансирования и банком, совмещающим роли первичного кредитора и сервисного агента. Такой подход представляется сбалансированным и по рискам, и по структуре распределения доходов между оператором рефинансирования и банком (первичным кредитором и сервисным агентом). Действительно, первичный кредитор осуществляет кредитование по Стандартам оператора рефинансирования, то есть проводит квалификацию заемщика, андеррайтинг жилого помещения, принятие решения о выдаче ипотечного кредита в соответствии с процедурами, жестко определенными и контролируемыми оператором рефинансирования <1>. Это относится и к типовым договорам (кредитному, залога), закладной и пр., а также и ко многим формам промежуточных документов (уведомление заемщика, страховой компании и др.). Кроме того, оператор рефинансирования определяет риелторов, страховщиков, оценщиков, задействованных при кредитовании по Стандартам. Стандарты являются мощным средством оператора рефинансирования: от них во многом зависит уровень кредитного риска по предоставляемым ипотечным кредитам. Тем не менее и банк как первичный кредитор тоже ответственен за адекватность оценки кредитного риска, поскольку именно он проводит практическую работу с заемщиками по Стандартам. Например, Стандарты не оговаривают, как правило, требования и особенности проверки потенциальных заемщиков службой экономической безопасности (СЭБ) банка. В то же время уровень и качество работы СЭБ на этапе предварительной квалификации заемщиков в значительной мере определяют уровень принимаемых банком и впоследствии держателем закладной кредитных рисков. Совсем иная ситуация имеет место, когда банк или другая организация выполняет функции только сервисного агента. Сервисный агент, принимая к обслуживанию закладные (ипотечные кредиты), проводит их андеррайтинг на предмет соответствия Стандартам и отсутствию признаков дефолтности (просроченная задолженность, повреждение или утрата предмета залога и т.д.). Собственно решений, оказывающих влияние на уровень кредитного риска по закладной, сервисный агент не принимает. Поэтому возложение на сервисного агента (не совмещающего эти функции с функциями первичного кредитора) ответственности по дефолтным закладным не соответствует структуре его доходов. Уровень комиссий за сервисное обслуживание в размере 1 - 2%, представленных в настоящее время на рынке, предполагает уровень дефолтности по принимаемым на обслуживание закладным - не выше 0,5 - 1%, ведь сервисному агенту необходимо еще покрывать значительные операционные издержки.

     
   ————————————————————————————————
   

<1> При представлении первичным кредитором закладных к покупке оператор рефинансирования проводит андеррайтинг (проверку) каждого ипотечного кредита на соответствие Стандартам. Если имеют место отклонения от Стандартов, оператор рефинансирования вправе отказать первичному кредитору в покупке закладной.

В целом рынок рефинансирования ипотеки находится в стадии интенсивного развития. Поиск оптимального для участников процесса рефинансирования распределения рисков и доходов будет объективно стимулироваться потребностями рынка. Ключевые участники рынка - операторы рефинансирования, сумевшие предложить для других участников (первичных кредиторов, сервисных агентов и др.) оптимальное соотношение "уровень рисков - уровень доходов", обеспечат себе лидирующее положение в ближайшей перспективе.

Э.В.Мальцев

Начальник

Управления розничного бизнеса

КБ "Северный морской путь"

Подписано в печать

13.06.2006

     
   ——————————————————————————————————————————————————————————————————
————————————————————
——