"Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение", 2006, N 6

АРБИТРАЖНЫЕ СПОРЫ С УЧАСТИЕМ ТСЖ И УПРАВЛЯЮЩИХ КОМПАНИЙ

Как и любые участники хозяйственных отношений, товарищества собственников жилья и управляющие компании могут столкнуться с необходимостью защищать свои интересы в суде. В данном обзоре приведены наиболее интересные споры, рассмотренные арбитражными судами кассационной инстанции в начале текущего года. В центре внимания - договорные отношения, статус земельного участка под многоквартирным домом, представительство в суде.

Принимая платежи от населения через посредника,

будьте осторожны!

Зачастую управляющие организации, обслуживающие несколько многоквартирных домов, возлагают функции по осуществлению расчетов с населением и сбору платежей на сторонние организации, заключая с ними посреднические договоры. Практика показывает, что к выбору партнеров, а также к исполнению своих договорных обязательств необходимо отнестись серьезно, чтобы не стать заложником ситуации. Например, взыскание с посредника суммы платежей, принятых от жильцов, может стать просто невозможным.

Пример того, как нельзя поступать, рассмотрен в Постановлении ФАС ВСО от 27.02.2006 N А10-5649/05-15-Ф02-639/06-С2. Суть дела такова. Согласно договорам управления многоквартирными домами управляющая компания была обязана вести лицевые счета, начислять оплату за коммунальные услуги и обеспечивать сбор платежей. Для этого управляющая компания в качестве принципала заключила агентский договор с агентом, по которому на агента возлагались обязанности по начислению, приему платежей от собственников жилья ТСЖ, которых обслуживает управляющая компания.

Полагая, что агент получил денежные средства от собственников жилья и присвоил их, управляющая компания обратилась в суд с требованием о взыскании сумм неосновательного обогащения.

Примечание. В соответствии с п. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Результаты судебного разбирательства оказались неутешительными для управляющей компании. Принципиальным моментом стала недоказанность факта неосновательного обогащения агента за счет управляющей компании.

Во-первых, агентский договор был признан судом незаключенным, поскольку стороны не согласовали существенные условия о предмете договора.

Во-вторых, сумма, подлежащая, по мнению управляющей компании, взысканию с агента, была определена расчетным способом (на основании данных о задолженности жильцов, переданных агентом). Такой расчет не отражает размера реальных платежей, произведенных жильцами, поэтому он не может быть принят во внимание судом. Дело в том, что управляющая компания в нарушение условий договоров с ТСЖ не вела лицевые счета, не производила расчет коммунальных платежей, не предъявляла требования об оплате жильцам.

Обратите внимание на условия договора

МУП "Дирекция единого заказчика" обычно заключает договоры на обслуживание жилого фонда с коммунальными организациями, а само лишь собирает деньги с населения. Если жильцы не платят за коммунальные услуги, сможет ли коммунальная организация получить задолженность в полном объеме? Все зависит от того, как составлен договор между ней и ДЕЗ. В Постановлении ФАС ВВО от 28.03.2006 N А82-15943/2004-36 рассмотрена следующая ситуация. Согласно условиям договора подрядчик (коммунальная организация) принял на себя обязательства по заданию заказчика выполнять работы по текущему ремонту муниципального жилищного фонда и придомовых территорий, принадлежащих заказчику на праве оперативного управления, а последний - оплачивать данные работы. Оплата услуг осуществляется за счет квартирной платы, поступающей от населения... Заказчик не имеет права использовать перечисленные денежные средства на какие-либо цели, кроме указанных в договоре.

МУП "ДЕЗ" настаивало на том, что не несет ответственности по долгам конечных потребителей услуг. Однако суд руководствовался положениями ГК РФ о возмездном оказании услуг, а также о принципах толкования договора.

Примечание. В силу п. 1 ст. 779 ГК РФ по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги, а заказчик обязуется оплатить эти услуги.

Примечание. Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Суд пришел к выводу, что обязанность по оплате услуг возлагается на заказчика и не зависит от полноты поступления платежей от населения. Условия договора не освобождают заказчика от этой обязанности, а указывают лишь на источник финансирования и недопустимость нецелевого использования данных средств. Поэтому задолженность конечных потребителей была взыскана с МУП "ДЕЗ" в пользу коммунальной организации.

Такой подход, безусловно, можно распространить и на управляющую организацию, выступающую заказчиком коммунальных услуг и сборщиком платы с населения.

Аналогичная ситуация рассмотрена в Постановлении ФАС СЗО от 30.03.2006 N А42-2266/2005. В споре - три участника: энергоснабжающая организация, заказчик и расчетный центр. Условия договоров между ними следующие: по договору энергоснабжения заказчик является абонентом, энергоснабжающая организация принимает на себя теплоснабжение объектов абонента и обязуется снабжать абонента тепловой энергией в горячей воде. Сбор платежей от населения осуществляет расчетный центр, с которым у заказчика и энергоснабженца заключены отдельные договоры. Заказчик перечислял энергоснабженцу бюджетные средства на возмещение льгот и субсидий.

На основании указанных обстоятельств, руководствуясь ст. 431 ГК РФ (о буквальном толковании условий договора), суд признал, что заказчик должен возместить энергоснабжающей организации задолженность за тепловую энергию, пользование которой подлежит оплате населением.

ТСЖ как владелец электрических сетей

обязано выдавать технические условия на подключение

энергоснабжения нежилого помещения

Бывает, что некоторые квартиры в многоквартирном доме, в том числе где создано ТСЖ, переводятся в нежилое помещение, и у их собственников возникает необходимость заключить договор с энергоснабжающей организацией. Для этого сетедержатель обязан предоставить им технические условия на подключение. Поскольку сетедержателем является ТСЖ, обязанность выдать техусловия возникает именно у него.

При этом избежать этой обязанности, скорее всего, не получится. Так, например, в споре, рассмотренном в Постановлении ФАС ДВО от 14.02.2006 N Ф03-А16/05-1/4509, ТСЖ не удалось доказать, что присоединение к энергоснабжению продуктового магазина в многоквартирном доме, который до реконструкции был квартирой, повлечет нарушение прав собственников помещений на принадлежащее им электрическое оборудование.

Права на земельные участки

В настоящее время правовой статус большей части земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, не определен. Объясним, почему. Ранее земельные участки под строительство предоставлялись застройщикам на праве постоянного (бессрочного) пользования. После окончания строительства жилые дома передавались ТСЖ, дольщики регистрировали право собственности на помещения в них в установленном порядке. Согласно действующему уже более года Жилищному кодексу РФ (п. 1 ст. 36 ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности в том числе и земельный участок, на котором расположен дом.

Однако ненормативные акты органов МСУ, наделяющие застройщика правом на землю, до сих пор сохраняют свою юридическую силу. Это означает, что существуют основания для уплаты застройщиком земельного налога <1>. Однако застройщики, по сути, уже не имеющие отношения к этим земельным участкам, не заинтересованы в таком положении дел, поэтому они отказываются от права постоянного (бессрочного) пользования землей. Трудности вызывает то, что законодательно данная процедура не прописана.

     
   ————————————————————————————————
   

<1> От редакции. Некоторые аспекты уплаты земельного налога (налогоплательщики, основания уплаты) были рассмотрены в журнале "Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение", 2006, N 2 в статье М.О. Денисовой "Кто платит земельный налог в 2006 году?"

В рассмотренном в начале текущего года деле (Постановление ФАС ЗСО от 23.02.2006 N Ф04-9824/2005(18999-А46-33)) суд разъяснил порядок действий.

Застройщик обратился в администрацию города с заявлением о прекращении права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. Администрация отказала застройщику, мотивируя это отсутствием в действующем законодательстве процедуры принятия органами МСУ ненормативных актов о прекращении права пользования земельными участками. Однако суд не принял такие доводы и обязал орган МСУ издать соответствующий ненормативный акт.

Примечание. Согласно п. 1 ст. 45 ЗК РФ право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком прекращается при отказе землепользователя от принадлежащего ему права на земельный участок на условиях и в порядке, которые предусмотрены ст. 53 ЗК РФ.

Примечание. Пунктом 1 ст. 53 ЗК РФ предусмотрено, что отказ лица от осуществления принадлежащего ему права на земельный участок (подача заявления об отказе) не влечет за собой прекращение соответствующего права.

Примечание. При отказе лица от права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком распоряжение данным земельным участком осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом МСУ (п. 3 ст. 53 ЗК РФ).

Суд указал, что, действительно, земельное законодательство не содержит норм, регулирующих порядок принятия органами МСУ актов, подтверждающих отказ пользователя от прав на землю, а только регламентирует порядок предоставления ими земли в пользование. Однако в силу ст. 19 Федерального закона от 28.08.1995 N 154-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" органы МСУ должны реализовать свои полномочия путем принятия ненормативных правовых актов, наименования и виды которых определяются уставом муниципального образования.

Таким образом, суд без указания конкретной формы обязал администрацию города в установленный срок принять соответствующий акт о прекращении права постоянного (бессрочного) пользования.

Добавим, что Минфин обратил особое внимание в своем Письме от 10.06.2005 N 03-06-02-04/41 на то, что прекращение права на землю должно быть зарегистрировано. И застройщик остается налогоплательщиком земельного налога до момента государственной регистрации прекращения прав постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок.

Отметим, что в качестве ответчиков по рассматриваемому делу о признании незаконными решений органов МСУ были привлечены ТСЖ, созданные в многоквартирных домах, располагающихся на спорных земельных участках. Как скажется на них решение суда? Собственники жилья должны провести формирование земельного участка, для того чтобы он перешел в их собственность. Обычно они уполномочивают ТСЖ представлять их интересы во взаимоотношениях с государственными органами. Поэтому ТСЖ, скорее всего, нужно будет обратиться в органы МСУ с заявлением о формировании земельного участка <2>.

     
   ————————————————————————————————
   

<2> Процедура перехода земельного участка под многоквартирным домом в общую долевую собственность собственников помещений в доме рассмотрена в журнале "Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение", 2006, N 3 в статье Ю.И. Продан "Товарищества собственников жилья".

Часть земельного участка под многоквартирным домом

как объект аренды

Как известно, ТСЖ может, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, предоставлять в пользование часть общего имущества, заключать сделки (пп. 1, 5 п. 2 ст. 137 ЖК РФ). Чаще всего это право реализуется при сдаче в аренду части земельного участка, находящегося в общей долевой собственности жильцов, коммерческим организациям. Правомерны ли такие действия ТСЖ? На этот вопрос применительно к конкретной ситуации ответил ФАС СЗО в Постановлении от 09.03.2006 N А56-20743/2005.

Так, ТСЖ было привлечено к административной ответственности по ст. 8.8 КоАП РФ.

Примечание. Согласно ст. 8.8 КоАП РФ использование земель не по целевому назначению влечет наложение административного штрафа на юридических лиц - от 100 до 200 МРОТ.

По мнению контролирующих органов (управления Роснедвижимости), земельный участок был предназначен для размещения многоквартирного дома с элементами озеленения и благоустройства, а значит, сдача его части в аренду для размещения павильонов и киосков является нецелевым использованием. Однако, как отметил суд, в определении критерия целевого использования земель необходимо руководствоваться положениями Земельного кодекса РФ. Согласно пп. 2 п. 1 ст. 7 ЗК РФ по целевому назначению выделяют, в частности, земли поселений, предназначенные для застройки (п. 1 ст. 83 ЗК РФ). Земельные участки, предназначенные для застройки жилыми зданиями, относятся к жилым зонам (ст. 85 ЗК РФ), для которых устанавливается единый градостроительный регламент. При этом использовать земельные участки можно в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом видом разрешенного использования.

Получается, что использование земельного участка, входящего в состав общего имущества домовладельцев, для временного размещения объектов бытового назначения некапитального типа не свидетельствует о нецелевом использовании земельного участка.

ТСЖ - представитель интересов собственников

Как было сказано, интересы собственников помещений в многоквартирном доме обычно представляет созданное ими ТСЖ. Однако действующее законодательство не дает ТСЖ права обращаться в суд за защитой прав собственников помещений без специального полномочия.

Так, в Постановлении ФАС МО от 13.02.2006 N КГ-А40/14-06 суд указал, что ТСЖ как некоммерческая организация не наделено полномочиями собственника. Собственники помещений образуют товарищество, где каждый остается собственником индивидуально-определенного помещения и одновременно участником долевой собственности на общее имущество для совместного управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимости.

В рассмотренном деле ТСЖ обратилось в суд с требованием обязать арендатора демонтировать вывеску со стены многоквартирного дома как размещенную без согласия ТСЖ, то есть заявило так называемый негаторный иск (ст. 304 ГК РФ).

Примечание. В силу ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Основанием для отказа в иске послужили следующие обстоятельства:

- ТСЖ не является собственником стены здания, на которой организация-арендатор разместила свою вывеску;

- в материалах дела отсутствуют доказательства передачи собственниками помещений товариществу права на обращение в суд за защитой их прав и законных интересов;

- нормами действующего законодательства не предусмотрено право ТСЖ на обращение от своего имени в суд за защитой интересов собственников помещений.

Отметим, что такая ошибка не единичный случай. Например, суд указал, что ТСЖ не может обращаться с заявлением о признании права общей долевой собственности собственников помещений в доме на трансформаторную подстанцию, предназначенную согласно проектно-сметной документации для обслуживания многоквартирного дома. Дело в том, что п. п. 1 и 2 ст. 137 ЖК РФ установлены права и обязанности ТСЖ, и права на обращение в арбитражный суд с иском о признании права общей долевой собственности среди них нет. Доказательств того, что собственники наделили ТСЖ таким правом, суду не представлено. Поэтому оснований для удовлетворения иска не имеется, ТСЖ является ненадлежащим истцом (Постановление ФАС ВВО от 03.03.2006 N А29-9726/2005-2э).

Каков вывод? Если ТСЖ вынуждено обратиться в суд, то передача ему полномочий представителя собственников помещений должна быть зафиксирована в письменном виде.

Е.В.Ермолаева

Эксперт журнала

"Жилищно-коммунальное хозяйство:

бухгалтерский учет и налогообложение"

Подписано в печать

26.05.2006

     
   ——————————————————————————————————————————————————————————————————
————————————————————
——