"ЭЖ-Юрист", 2005, N 8

Вопрос: Может ли быть закреплен такой механизм изменения арендной платы в договоре аренды недвижимости, как одностороннее уведомление арендодателем арендатора?

Ответ: Согласно ст. ст. 606, 614 ГК РФ арендная плата является существенным условием договора аренды. По общему правилу п. 1 ст. 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Однако при этом п. 3 ст. 614 ГК РФ не допускает, если иное не предусмотрено договором, изменения арендной платы чаще одного раза в год.

Таким образом, ГК РФ предусматривает возможность включения в договор условия о праве арендодателя в одностороннем порядке изменить условия договора в части размера арендной платы. Данная позиция подтверждается и судебной практикой (см.: Постановления ФАС МО от 07.03.2002 N КГ-А40/1086 и от 13.08.2002 N КГ-А40/5217-02). При этом сторонами в договоре должен быть предусмотрен порядок такого изменения (см. Постановление ФАС Поволжского округа от 20.03.2003 N А12-14035/01-С22-4(02)).

С учетом изложенного одностороннее уведомление арендодателем арендатора об изменении размера арендной платы может быть предусмотрено в договоре аренды недвижимости при условии согласования сторонами порядка и оснований такого изменения.

Следует также отметить, что, по мнению Президиума ВАС РФ <*>, размер арендной платы может быть определен в договоре как посредством указания фиксированной суммы, так и путем согласования порядка (механизма) его определения. Например, изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением в соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия. Равно как и установление ставки арендной платы в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте, означает установление механизма ее исчисления. Включение в договор аренды условия об определении размера арендной платы расчетным способом вовсе не означает размера арендной платы в соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ. Следовательно, если порядок одностороннего изменения арендодателем арендной платы специально сторонами не определен, то установленный в договоре механизм исчисления арендной платы должен оставаться неизменным в течение года в соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ.

     
   ————————————————————————————————
   

<*> См.: п. 11 Информационного письма ВАС РФ от 11.01.2002 N 66; Постановление ФАС Московского округа от 18.03.2004 N КГ-А40/1908-04.

Л.Зуйкова

Эксперт "ЭЖ-Юрист"

Подписано в печать

25.02.2005

     
   ——————————————————————————————————————————————————————————————————
————————————————————
——