"Главбух", N 17, 2003

ВЫКУП ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

До 1 января 2004 г. все организации обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования землей, на которой расположена их недвижимость. Для этого необходимо либо заключить договор аренды земельных участков, либо выкупить их. Эта норма закреплена в п.2 ст.3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ". И если вы не выполните это требование законодательства, то руководителя вашего предприятия могут оштрафовать на 2000 руб., а саму организацию - на сумму от 10 000 до 20 000 руб. (ст.7.1 КоАП РФ).

Арендовать участок или приобретать его - вы решите сами, прикинув, что для вашей организации выгоднее. Между тем выкуп земли - процесс более сложный, чем оформление аренды. Поэтому именно ему мы посвятили статью. Здесь мы не только рассмотрим юридическую сторону дела, но и объясним, какие проводки должен сделать новый собственник земли и какие налоги уплатить.

Как приобрести землю?

Для того чтобы приобрести земельный участок, надо обратиться в так называемый уполномоченный орган. Имеется в виду исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, который "контролирует" землю вашего региона.

Как правило, это комитеты по управлению имуществом и землепользованию, или облкомземы.

В это учреждение вам придется подать пакет документов. Что в него входит? Один из основных документов - кадастровая карта вашего участка. Таковы требования п.6 ст.34 Земельного кодекса РФ. Если же у вас такой карты нет, то получить ее можно в том же уполномоченном органе, предварительно направив туда соответствующее заявление (п.7 ст.36 Земельного кодекса РФ).

Еще один документ обязательно должен быть в пакете - заявление с просьбой о том, чтобы предприятию предоставили в собственность землю, на которой расположена его недвижимость. Земельное законодательство не разработало специального бланка для такого заявления, поэтому вы можете составить его в произвольной форме. Однако многие уполномоченные органы утверждают свои образцы, которые, как правило, вывешивают в приемных.

Кроме того, к заявлению прилагают еще несколько бумаг, перечень которых также определяет уполномоченный орган. Так что прежде чем собирать пакет необходимых документов, позвоните или съездите в это учреждение и уточните, что именно вы должны представить.

Пример 1. 2 сентября 2003 г. ЗАО "Латунь" подало главе администрации Истринского района Московской области заявление. Оно попросило в собственность земельный участок, расположенный по адресу: 140130, Московская область, г. Истра, пер. Яблочкова, д. 2

     
   —————————————————————————————————————————————————————————————————¬
   |                                             Главе администрации|
   |                                              Истринского района|
   |                                              Московской области|
   |                                                    Иванову А.А.|
   |                                                 от ЗАО "Латунь"|
   |                                     140171, Московская область,|
   |                                     г. Истра, ул. Правды, д. 15|
   |                                                                |
   |                           Заявление                            |
   |                                                                |
   |    В соответствии с п.2 ст.3 Федерального закона от  25 октября|
   |2001  г.  N 137—ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ"|
   |прошу предоставить в собственность земельный участок, на котором|
   |расположена   недвижимость,  принадлежащая  организации. Участок|
   |расположен по  адресу:  140130,  Московская  область,  г. Истра,|
   |пер. Яблочкова, д. 2; кадастровый номер 50080611393.            |
   |    Приложения на 16 листах:                                    |
   |    1. Кадастровая карта (план) — 1 л.                          |
   |    2. Копия свидетельства  на  право  постоянного (бессрочного)|
   |пользования земельным участком — 1 л.                           |
   |    3. Копия    свидетельства     государственной    регистрации|
   |ЗАО "Латунь" — 1 л.                                             |
   |    4. Копия учредительного договора ЗАО "Латунь" — 4 л.        |
   |    5. Копия устава ЗАО "Латунь" — 8 л.                         |
   |    6. Копия свидетельства о регистрации права  собственности на|
   |здание, расположенное   по   адресу:  140130,  Московская  обл.,|
   |г. Истра, пер. Яблочкова, д. 2 — 1 л.                           |
   |                                                                |
   |    Генеральный директор ЗАО "Латунь"               Миронов Е.В.|
   |    02.09.2003                                                  |
   L—————————————————————————————————————————————————————————————————
   

В течение двух недель с того дня, когда поступило заявление, уполномоченный орган должен подготовить проект договора купли-продажи (п.6 ст.36 Земельного кодекса РФ). А значит, ему надо установить стоимость вашего земельного участка - ее рассчитывают особым образом. И здесь все зависит от цен на землю и численности населения в том регионе, где расположен участок (п.2 ст.2 Федерального закона N 137-ФЗ). Таким образом, цены на землю в разных регионах могут сильно отличаться друг от друга.

Считаем своим долгом поставить вас в известность: если вы решили приобрести землю, на которой находится ваше предприятие, то вполне возможно, что столкнетесь с нежеланием властей отдавать ее. Например, исполнительные органы государственной власти г. Москвы очень неохотно идут на сделки такого рода. При этом власти исходят из того, что федеральное законодательство не обязывает их продавать земельные участки, принадлежащие городу. Поэтому московскую землю они преимущественно сдают в аренду. Так записано в п.1 ст.14 Закона г. Москвы от 14 мая 2003 г. N 27 "О землепользовании и застройке в городе Москве".

Тем не менее такой подход недостаточно обоснован. Ведь федеральное законодательство предоставляет предприятию право самому решать, как поступить с земельных участком, который оно эксплуатирует на праве постоянного (бессрочного) пользования. А значит, организация вправе его выкупить. Следовательно, собственник земли обязан переоформить ее так, как того требует предприятие. В противном случае вы можете разрешать такой спор в суде.

Как зарегистрировать

переход права собственности?

Переход права собственности на земельный участок подлежит государственной регистрации. Об этом сказано в ст.551 Гражданского кодекса РФ. Причем срок, в течение которого нужно подать документы на регистрацию, законодательством не установлен. Обычно регистрация проводится после того, как стороны договора купли-продажи подписали акт о приеме-передаче земельного участка.

Процедура, которую вам предстоит пройти, предусмотрена в Федеральном законе от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Пункт 1 ст.9 данного Закона говорит, что все должно произойти в вашем территориальном учреждении юстиции, занимающемся подобными договорами. В разных регионах такие учреждения называются по-разному. Приведем примеры. В Москве это Московский городской комитет по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Москомрегистрация). В Подмосковье - Московская областная регистрационная палата. В Санкт-Петербурге - Городское бюро регистрации прав на недвижимое имущество. В Карелии - Центр по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним Республики Карелия.

Вашу сделку с землей зарегистрируют в Едином государственном реестре прав. Для этого надо уплатить сумму, которую потребует регистрационный орган, а также подать туда заявление. Здесь возможны варианты. Иногда представляют два заявления - от двух сторон договора купли-продажи земельного участка. Те, которые не хотят возиться с регистрацией сами, оформляют доверенность на уполномоченное лицо, и тогда достаточно только его заявления. А если договор купли-продажи нотариально удостоверен, то заявление о государственной регистрации подает только одна сторона. Такой порядок установлен ст.16 Закона о регистрации прав.

К заявлению о государственной регистрации прав нужно приложить такие документы:

- решение органа местного самоуправления о том, что землю передали вам в собственность;

- договор купли-продажи земельного участка;

- кадастровую карту участка;

- документ, свидетельствующий об оплате регистрации.

Тут надо оговорить случай, когда регистрацией занимается представитель вашей организации (то есть уполномоченное лицо). Помимо указанных бумаг он обязан представить ваши учредительные документы, доверенность и свой паспорт. Об этом сказано в п.4 ст.16 Закона о регистрации прав.

Схема прохождения документов

     
                   —————————————————————————————————¬
                   |Собственники зданий и сооружений|
                   L———T————————————————————————T————
   

1-й этап ¦ / \ / \ ¦ 2-й этап

\ / ¦ ¦ \ /

     
      ————————————————————¬ |           |    ————————————————————¬
      |Заявление о покупке| |           |    |     Заявление     |
      | земли и приложения| |           |    |  о госрегистрации |
      |       к нему      | |           |    |и приложения к нему|
      L—————————————————T—— |           |    L—T——————————————————
   

----------------¬ ¦ ¦ ¦ ¦ ----------------¬

¦ Орган местного¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ Учреждение ¦

¦ самоуправления¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ юстиции по ¦

     
    ——+               |<—   |           |      L>| госрегистрации+—¬
    | |               |     |           |        |на недвижимость| |
    | L————————————————     |           |        L———————————————— |
   \ /                      |           |                         \ /  
   ———————————————————————¬ |  —————————+———————¬   ————————————————¬
   | Правоустанавливающий | |  |  Свидетельство |   |Государственная|
   |   документ на землю  | |  |о госрегистрации|   |  регистрация  |
   |                      +——  |  прав на землю |<——+    в Едином   |
   |                      |    |                |   |   госреестре  |
   L———————————————————————    L—————————————————   L————————————————
   

Как отразить выкуп земельного участка в учете?

Начнем с бухгалтерского учета. Когда вы распоряжались участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, стоимость этой земли на вашем балансе не числилась. А вот после покупки участка его стоимость надо отражать в составе основных средств. Это следует из:

- п.46 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации, утвержденного Приказом Минфина России от 29 июля 1998 г. N 34н;

- п.20 Методических рекомендаций о порядке формирования показателей бухгалтерской отчетности организации, утвержденных Приказом Минфина России от 28 июня 2000 г. N 60н.

Но прежде все затраты, связанные с приобретением земли (в том числе и пошлина, которую вы платите при регистрации прав), сначала отражаются по дебету счета 08 "Вложения во внеоборотные активы", субсчет "Приобретение земельных участков".

Не забудьте: учесть земельный участок в составе основных средств вы можете только в том случае, если составлен акт о приеме-передаче объекта основных средств (форма N ОС-1) и завершена государственная регистрация. На этом настаивает Минфин России в своем Письме от 8 апреля 2003 г. N 16-00-14/121.

Объекты основных средств, свойства которых со временем не изменяются, а именно к ним относятся земельные участки, не подлежат амортизации. Такой порядок установлен в п.17 Положения по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" ПБУ 6/01, утвержденного Приказом Минфина России от 30 марта 2001 г. N 26н, и в п.2 ст.256 Налогового кодекса РФ. Следовательно, амортизировать землю вам не нужно.

Теперь о НДС. Продажа земельных участков облагается налогом на добавленную стоимость. Подтверждением этому является Письмо МНС России от 19 февраля 2003 г. N ВГ-9-03/40. Причем уплачивать НДС должен продавец земли. В этой связи покупателю, то есть вам, резонно спросить: можно ли зачесть "входной" налог?

По общим правилам НДС принимается к вычету, если выполнены требования, установленные п.2 ст.171 и п.1 ст.172 Налогового кодекса РФ. Напомним их: "входной" НДС можно возместить только если есть счет-фактура, земельный участок оплачен, оприходован и используется в деятельности, облагаемой этим налогом.

На первый взгляд все просто. Если вы выполните все эти требования, то сможете возместить НДС из бюджета. Однако налоговые органы по этому поводу имеют другое мнение. Оно отражено в Письме МНС России от 5 марта 2003 г. N 03-1-08/742/14-и135 (Письмо является ответом на частные запросы налогоплательщиков). Налоговики считают, что, приобретая землю у государства, НДС к вычету принимать нельзя. Объясняют они это тем, что на стоимость земельных участков не начисляется амортизация. Однако такое обоснование мы считаем спорным. Ведь Налоговый кодекс не связывает возможность возмещения НДС с тем, начисляется амортизация на имущество или нет. Поэтому если налоговики откажутся возмещать вам НДС, то у вас есть все основания отстаивать свою точку зрения в суде. Что же касается налога на имущество, то стоимость земли им не облагается. Это следует из п."е" ст.5 Закона РФ от 13 декабря 1991 г. N 2030-1 "О налоге на имущество предприятий".

Пример 2. Воспользуемся условиями примера 1. ЗАО "Латунь" приобрело земельный участок в г. Истре. Оплатить землю согласно условиям договора купли-продажи предприятие должно в течение трех дней после того, как будет подписан акт о приеме-передаче объекта основных средств. Стоимость земельного участка составляет 600 000 руб. (в том числе НДС - 100 000 руб.).

Акт о приеме-передаче земли стороны подписали 30 сентября 2003 г. Продавцу заплатили 3 ноября 2003 г. Плата за регистрацию прав на земельный участок (пошлина) составляет 2000 руб. Эту сумму уплатили 22 ноября 2003 г. Запись о государственной регистрации на землю внесена в Государственный реестр 3 декабря 2003 г. Руководитель ЗАО "Латунь" решает зачесть НДС из бюджета. В бухгалтерском учете ЗАО "Латунь" делаются проводки.

30 сентября 2003 г.:

Дебет 08 субсчет "Приобретение земельных участков" Кредит 60

- 500 000 руб. - отражены затраты на приобретение земельного участка;

Дебет 19 Кредит 60

- 100 000 руб. - отражен НДС.

3 ноября 2003 г.:

Дебет 60 Кредит 51

- 600 000 руб. - оплачен земельный участок.

22 ноября 2003 г.:

Дебет 08 субсчет "Приобретение земельных участков" Кредит 51

- 2000 руб. - оплачена регистрация прав на земельный участок.

3 декабря 2003 г.:

Дебет 01 Кредит 08 субсчет "Приобретение земельных участков"

- 502 000 руб. - принят к учету земельный участок;

Дебет 68 субсчет "Расчеты по НДС" Кредит 19

- 100 000 руб. - предъявлен к вычету из бюджета "входной" НДС.

Теперь о налоговом учете. Здесь затраты, связанные с приобретением земельных участков, являются капитальными вложениями, которые не исключаются из налогооблагаемой прибыли.

А вот платежи за регистрацию прав на земельный участок, наоборот, уменьшают доход предприятия. И при методе начисления, и при кассовом методе эти суммы списывают на расходы в том периоде, в котором они были истрачены (пп.40 п.1 ст.264 Налогового кодекса РФ, п.3 ст.273 Налогового кодекса РФ). Как видите, пошлины за регистрацию прав на землю в налоговом учете отражаются совсем не так, как в бухгалтерском. Ведь по правилам бухгалтерского учета такие платежи не попадут ни в состав расходов по обычным видам деятельности, ни в состав прочих расходов.

В результате у вас в учете образуется постоянная разница, которая приводит к постоянному налоговому активу. Такой вывод можно сделать из п.21 Положения по бухгалтерскому учету "Учет расчетов по налогу на прибыль" ПБУ 18/02, утвержденного Приказом Минфина России от 19 ноября 2002 г. N 114н. Это обязательство рассчитывают так: сумму постоянной разницы умножают на ставку налога на прибыль. Результат отражают на субсчете "Постоянное налоговое обязательство" счета 99 "Прибыли и убытки". При этом делают такую проводку:

Дебет 68 субсчет "Расчеты по налогу на прибыль" Кредит 99 субсчет "Постоянный налоговый актив"

- учтен постоянный налоговый актив.

Плата за землю

Кто является плательщиком налога на землю? Обратимся к ст.1 Закона РФ от 11 октября 1991 г. N 1738-1 "О плате за землю". Здесь указаны собственники земли, землевладельцы и землепользователи, но не арендаторы. Из всего этого можно сделать такой вывод. Если до приобретения вы эксплуатировали земельный участок на праве постоянного (бессрочного) пользования, то для вас ничего не изменилось: как платили налог, так и будете платить. Причем перечислять налог придется даже в промежутке между покупкой участка и регистрацией прав на него. Подтверждением сказанного является Постановление Президиума ВАС РФ от 9 января 2002 г. N 7486/01. Если же вы до сих пор лишь арендовали участок, то придется встать в ряды тех, кто уплачивает налог на землю.

М.П.Бойкова

Подписано в печать

27.08.2003

     
   ——————————————————————————————————————————————————————————————————
————————————————————
——