"Новая бухгалтерия", N 1(7), 2003

ВВОД В ЭКСПЛУАТАЦИЮ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ:

КОГДА НАЧИСЛЯТЬ АМОРТИЗАЦИЮ В БУХГАЛТЕРСКОМ УЧЕТЕ

Возникновение права собственности на здания, сооружения и другие объекты недвижимого имущества Гражданский кодекс РФ связывает с государственной регистрацией этих прав в Едином государственном реестре, а порядок такой регистрации устанавливается законом о регистрации прав на недвижимое имущество (ст.131 ГК РФ).

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним производится в соответствии с вступившим в силу 31 января 1998 г. Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Согласно ст.2 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество.

К имуществу организации, учитываемому в бухгалтерском балансе, относятся все виды имущества, принадлежащие организации на праве собственности.

С учетом положений ГК РФ объекты недвижимого имущества принимаются к бухгалтерскому учету той организацией, которой принадлежит право собственности на это имущество. Следовательно, до момента регистрации права собственности на объект недвижимости приобретатель этого объекта не включает его в состав основных средств, а отражает на счете 08 "Вложения во внеоборотные активы", предназначенном для обобщения информации о затратах организации на объекты, которые впоследствии будут приняты к бухгалтерскому учету в качестве основных средств.

С момента государственной регистрации права собственности на объект недвижимости он зачисляется в состав основных средств бухгалтерской проводкой по дебету счета 01 "Основные средства" в корреспонденции с кредитом счета 08 "Вложения во внеоборотные активы".

На практике достаточно часто фактическая эксплуатация объекта недвижимости начинается до получения документов о государственной регистрации права собственности на этот объект. Поэтому у организаций возникает вопрос: как в этом случае начислять амортизацию?

Минфин России в Письме от 08.04.2003 N 16-00-14/121 дал по этому вопросу разъяснения, которые заключаются в следующем.

При начислении амортизации по объектам основных средств Минфин России предписывает руководствоваться Положением о порядке начисления амортизационных отчислений по основным фондам в народном хозяйстве, утвержденным Госпланом СССР, Минфином СССР, Госбанком СССР, Госкомцен СССР, Госкомстатом СССР, Госстроем СССР 29.12.1990 N ВГ-21-Д/144/17-24/4-73, которое Определением Верховного Суда РФ от 06.03.2001 N КАС 01-71 признано не противоречащим законодательству Российской Федерации.

Этим Положением предусмотрено, что по объектам капитального строительства (их частям), не оформленным актами приемки, но фактически эксплуатируемым теми организациями, которым они будут переданы в основные фонды, амортизация начисляется в общем порядке, т.е. с 1-го числа месяца, следующего за месяцем ввода в эксплуатацию.

Основанием для начисления суммы амортизации является справка о стоимости указанных объектов или их частей по данным учета капитальных вложений. Суммы начисленной амортизации отражаются в бухгалтерском учете в общеустановленном порядке.

Начисленная и отраженная в бухгалтерском учете амортизация по фактически эксплуатируемым объектам учитывается при расчете остаточной стоимости основных средств для целей исчисления налога на имущество предприятий (Письмо Минфина России от 26.03.2003 N 04-05-06/10).

Таким образом, организации имеют право начислять амортизацию начиная с момента начала фактической эксплуатации объекта недвижимости независимо от того, что такие объекты до даты государственной регистрации учитываются на счете 08.

Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов является завершающей стадией возведения объекта недвижимости.

В процессе приемки законченных строительством объектов определяется их инвентарная стоимость, структура капитальных вложений, а также уточняются взаимные финансовые обязательства между сторонами строительного договора.

Требование проведения сдачи-приемки завершенных строительством объектов предусмотрено ст.753 Градостроительного кодекса РФ, а непосредственно порядок приемки регулируется действующими в настоящее время СНиП 3.01.04-87 "Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения" (утверждены Постановлением Госстроя СССР от 21.04.1987 N 84).

Так, СНиП установлено, что законченный строительством объект принимается от подрядчика заказчиком в соответствии с условиями договора подряда (контракта), а далее принятый и подготовленный к эксплуатации заказчиком совместно с подрядчиком объект принимается инвестором посредством приемочной комиссии (или без нее) под контролем органов государственного надзора, органов исполнительной власти.

То есть установлено, что приемка объектов проводится в два этапа:

- на первом этапе в процессе приемки участвуют только две стороны договора строительного подряда - заказчик и подрядчик;

- на втором этапе вступают в действие приемочные комиссии, а также контролирующие и управляющие органы, которым заказчик и подрядчик сдают законченный строительством объект.

Датой ввода в действие объекта является дата утверждения акта приемочной комиссии (п.1.11 СНиП).

Для отражения в бухгалтерском учете операций по приемке законченных строительством объектов производственного и жилищно-гражданского назначения всех форм собственности (здания, сооружения, их очередей, пусковых комплексов, включая реконструкцию, расширение и техническое перевооружение) при их полной готовности в соответствии с утвержденным проектом, договором применяется акт по форме N КС-11 (КС-14), утвержденной Постановлением Госкомстата России от 30.10.1997 N 71а.

После оформления акта приемки по форме N КС-11 организация может начинать эксплуатацию объекта и соответственно начисление амортизации в бухгалтерском учете.

Пример заполнения акта по форме N КС-11 дан на с. 18 - 19.

После государственной регистрации прав на недвижимое имущество оформляется акт приемки этих объектов, на основании которого они зачисляются в состав основных средств. Постановлением Госкомстата России от 21.01.2003 N 7 утверждена новая форма Акта о приеме-передаче здания (сооружения) (форма N ОС-1а) <*>.

     
   ————————————————————————————————
   

<*> Подробнее см. с. 37. На основании оформленного по форме N ОС-1а акта объект недвижимости зачисляется в состав основных средств бухгалтерской проводкой по дебету счета 01 "Основные средства" в корреспонденции с кредитом счета 08 "Вложения во внеоборотные активы". При оформлении акта (при необходимости) производится уточнение ранее начисленной суммы амортизации с отражением выявленных отклонений в учете. Пример. Организация для хранения сырья и материалов построила подрядным способом здание склада. Стоимость законченного строительством здания, которое было принято в эксплуатацию по акту от 15 января 2003 г., составила 1 500 000 руб. Срок полезного использования определен организацией в 21 год (252 мес.) на основании Классификации основных средств, включаемых в амортизационные группы (утверждена Постановлением Правительства РФ от 01.01.2002 N 1). Метод начисления амортизации - линейный. Поскольку фактическая эксплуатация склада началась 15 января 2003 г., организация имеет право в бухгалтерском учете начислять амортизацию с 1 февраля 2003 г. в сумме 5952 руб. в месяц (1 500 000 руб. : 252 мес.) с включением в расходы по обычным видам деятельности. В бухгалтерском учете начисление амортизации отражается ежемесячно бухгалтерской проводкой: Дебет 20 Кредит 02 - 5952 руб. - начислена амортизация. Все необходимые документы на регистрацию поданы 5 мая 2003 г., и право собственности на здание склада было зарегистрировано в Едином государственном реестре 26 мая 2003 г. Затраты, связанные с регистрацией права собственности, в сумме 30 000 руб. были оплачены 5 мая 2003 г. В результате произведенных расходов, связанных с регистрацией объекта недвижимости и включаемых в первоначальную стоимость этого объекта, организация в мае 2003 г. производит корректировку начисленных сумм амортизации за февраль, март и апрель. Скорректированная первоначальная стоимость объекта составит 1 530 000 руб. (1 500 000 руб. + 30 000 руб.). Ежемесячная сумма амортизации составит 6071 руб. ((1 500 000 руб. + 30 000 руб.): 252 мес.). В мае 2003 г. необходимо отразить начисленную амортизацию за май 2003 г. в сумме 6071 руб. и сумму доначисленной амортизации за февраль, март и апрель в сумме 357 руб. ((6071 руб. х 3 мес.) - (5952 руб. х 3 мес.)). В бухгалтерском учете эта операция отражается бухгалтерской проводкой: Дебет 20 Кредит 02 - 6428 руб. - отражена сумма амортизации с учетом корректировки (6071 руб. + 357 руб. = 6428 руб.). Обратим внимание, что, в отличие от бухгалтерского учета, для целей налогообложения прибыли необходимо строго придерживаться положения п.8 ст.258 НК РФ, согласно которому основные средства, права на которые подлежат государственной регистрации в соответствии с законодательством РФ, включаются в состав соответствующей амортизационной группы с момента документально подтвержденного факта подачи документов на регистрацию указанных прав. Так, в условиях рассмотренного примера здание склада будет включено в состав восьмой амортизационной группы в мае 2003 г., а амортизация в целях налогообложения будет начисляться с 1 июня 2003 г. Типовая межотраслевая форма N КС-11 АКТ N _____1________ ПРИЕМКИ ЗАКОНЧЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВОМ ОБЪЕКТА -----------¬ "06" _____мая_____ 2003 Г. ¦ Коды ¦ +----------+ Форма по ОКУД ¦0336003 ¦ +--T--T----+ Дата составления ¦06¦05¦2003¦ +--+--+----+ Организация _______ЗАО "Висконсин"_______ по ОКПО ¦48256318 ¦ L--------- ————

     
                          —————————T——————————————————————————T—————¬
                          |Код вида|          Код             |     |
                          |операции+——————————T———————T———————+     |
                          |        |строитель—|участка|объекта|     |
                          |        |ной орга— |       |       |     |
                          |        |низации   |       |       |     |
                          +————————+——————————+———————+———————+—————+
                          |        |          |       |       |     |
                          L————————+——————————+———————+———————+——————
   

Заказчик в лице __Генерального директора Васильева М.В.__________,

должность, фамилия, имя, отчество

с одной стороны, и исполнитель работ (генеральный подрядчик,

подрядчик) в лице _Генерального директора Тимофеева К.М._________,

должность, фамилия, имя, отчество

с другой стороны, руководствуясь Временным положением о приемке

законченных строительством объектов на территории Российской

Федерации, составили настоящий акт о нижеследующем.

1. Исполнителем работ предъявлен заказчику к приемке ___Цех по____

_изготовлению пластмассовой посуды капитальное строительство______

наименование объекта и вид строительства

расположенные по адресу __3-я улица Строителей, дом 18____________

__________________________________________________________________

2. Строительство производилось в соответствии с разрешением на

строительство, выданным __________________________________________

наименование органа,

_Городским управлением архитектуры________________________________

выдавшего разрешение

3. В строительстве принимали участие ____________________________

наименование субподрядных

_ООО "Монтажстройсервис" - электромонтажные работы________________

организаций, их реквизиты, виды работ, выполнявшихся каждой из них

4. Проектно-сметная документация на строительство разработана

генеральным проектировщиком __ЗАО "Промпроект"____________________

наименование

__________________________________________________________________

организации и ее реквизиты

выполнившим __Полный комплект проектно-сметной документации_______

наименование частей или разделов документации

и субподрядными организациями ____________________________________

наименование организаций, их

__________________________________________________________________

реквизиты и выполненные части и разделы документации.

__________________________________________________________________

Перечень организаций может указываться в приложении

5. Исходные данные для проектирования выданы _____________________

наименование

__________________________________________________________________

научно-исследовательских, изыскательских и других организаций,

__________________________________________________________________

их реквизиты. Перечень организаций может указываться в приложении

6. Проектно-сметная документация утверждена _ЗАО "Висконсин"______

наименование органа,

__________________________________________________________________

утвердившего (переутвердившего) проектно-сметную

__________________________________________________________________

документацию на объект (очередь, пусковой комплекс)

"18" _декабря_ 2001 г. N _N 18-256/П_

7. Строительно-монтажные работы осуществлены в сроки:

Начало работ __Март 2002____

месяц, год

Окончание работ _Апрель 2003_

месяц, год

8. Вариант А (для всех объектов, кроме жилых домов)

Предъявленный исполнителем работ к приемке _Цех по производству___

наименование объекта

_пластмассовой посуды_____________________________________________

имеет следующие основные показатели мощности, производительности,

производственной площади, протяженности, вместимости, объему,

пропускной способности, провозной способности, число рабочих мест

и т.п.

     
   ———————————————————T———————T——————————————————T——————————————————¬
   |Показатель (мощ—  |Единица|    По проекту    |    Фактически    |
   |ность, производи— |измере—+————————T—————————+————————T—————————+
   |тельность и т.п.) |ния    | общая с|  в том  | общая с|  в том  |
   |                  |       | учетом |  числе  | учетом |  числе  |
   |                  |       |  ранее |пускового|  ранее |пускового|
   |                  |       |принятых|комплекса|принятых|комплекса|
   |                  |       |        |   или   |        |   или   |
   |                  |       |        | очереди |        | очереди |
   +——————————————————+———————+————————+—————————+————————+—————————+
   |         1        |   2   |   3    |    4    |    5   |    6    |
   +——————————————————+———————+————————+—————————+————————+—————————+
   |Общая площадь     |кв. м  |  2500  |         |  2450  |         |
   +——————————————————+———————+————————+—————————+————————+—————————+
   |В том числе:      |       |        |         |        |         |
   +——————————————————+———————+————————+—————————+————————+—————————+
   |Производственная  |кв. м  |  2000  |         |  2000  |         |
   |площадь           |       |        |         |        |         |
   +——————————————————+———————+————————+—————————+————————+—————————+
   |Складские         |кв. м  |   300  |         |   300  |         |
   |помещения         |       |        |         |        |         |
   +——————————————————+———————+————————+—————————+————————+—————————+
   |Управление        |кв. м  |   200  |         |   150  |         |
   +——————————————————+———————+————————+—————————+————————+—————————+
   |Производительность|шт./ч  |  2000  |         |  2000  |         |
   +——————————————————+———————+————————+—————————+————————+—————————+
   |Рабочих мест      |чел.   |    45  |         |    43  |         |
   L——————————————————+———————+————————+—————————+————————+——————————
   

9. На объекте установлено предусмотренное проектом оборудование в

количестве согласно актам о его приемке после индивидуального

испытания и комплексного опробования (перечень указанных актов

приведен в приложении _N 1_).

10. Внешние наружные коммуникации холодного и горячего

водоснабжения, канализации, теплоснабжения, газоснабжения,

энергоснабжения и связи обеспечивают нормальную эксплуатацию

объекта и приняты пользователями - городскими эксплуатационными

организациями (перечень справок пользователей городских

эксплуатационных организаций приведен в приложении _N 2_).

11. Работы по озеленению, устройству верхнего покрытия подъездных

дорог к зданию, тротуаров, хозяйственных, игровых и спортивных

площадок, а также отделке элементов фасадов зданий должны быть

выполнены (при переносе сроков выполнения работ): выполнены

полностью

12. Стоимость объекта по утвержденной проектно-сметной

документации

Всего ____________________________________15 129 000_ руб. 00 коп.

в том числе:

стоимость строительно-монтажных работ _7 182 650_ руб. 00 коп.

стоимость оборудования, инструмента и

инвентаря _____________________________7 946 350_ руб. 00 коп.

13. Стоимость принимаемых основных фондов 16 810 520_ руб. 00 коп.

в том числе:

стоимость строительно-монтажных работ _7 461 873_ руб. 00 коп.

стоимость оборудования, инструмента и

инвентаря _____________________________9 348 647_ руб. 00 коп.

14. Неотъемлемой составной частью настоящего акта является

документация, перечень которой приведен в приложении _N 3_ (в

соответствии с приложением 3 Временного положения).

15. Дополнительные условия _______________________________________

__________________________________________________________________

пункт заполняется при совмещении приемки с вводом объекта в

действие, приемке "под ключ", при частичном вводе в действие или

приемке, в случае совмещения функций заказчика и исполнителя

работ

Объект сдал _Гл. инженер_ __Князев__ _______Князев С.В._______

должность подпись расшифровка подписи

Объект принял _Гл. инженер_ __Трефилов__ _____Трефилов П.С.___

должность подпись расшифровка подписи

Исполнитель работ Заказчик

(генеральный подрядчик,

подрядчик)

ООО "СтройИмпульс" ЗАО "Висконсин"

И.Чвыков

АКДИ "Экономика и жизнь"

Подписано в печать

10.07.2003

     
   ——————————————————————————————————————————————————————————————————
————————————————————
——