"Московский бухгалтер", N 3, 2002

ДАВАЙТЕ ЖИТЬ ДРУЖНО, ИЛИ АРЕНДА БЕЗ ПРОБЛЕМ

Разобраться во всех тонкостях арендных отношений непросто. Даже прочтение Гражданского кодекса помогает не всегда. Недавно у арендодателей и арендаторов появилось подспорье. 11 января 2002 г. Президиум ВАС РФ выпустил Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой.

Без регистрации недействителен

Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой, N 66 (далее - Обзор) разъясняет наиболее запутанные требования гражданского законодательства и обращает внимание на ошибки, часто встречающиеся при заключении договоров аренды.

По Гражданскому кодексу договор аренды помещения на срок не менее одного года подлежит государственной регистрации. Суд разъяснил, что это правило применяется как при оформлении аренды ровно на год, так и на срок, превышающий 12 месяцев. Срок договора равняется одному году, если документ действует с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го или 31-го числа предыдущего месяца следующего года. Например, обязательно нужно зарегистрировать аренду склада на срок с 1 февраля 2002 г. по 31 января 2003 г. Конечно, это не означает, что годичная аренда может быть начата только с 1-го числа того или иного месяца. Регистрации подлежит и договор найма склада, заключенный с 5 февраля 2002 г. по 4 февраля 2003 г.

Очень часто ни арендатору, ни арендодателю некогда заниматься регистрацией арендных отношений. Проще всего арендовать помещение на срок до одного года. В таком случае в договоре аренды склада лучше записать, что документ действует с 1 февраля 2002 г. по 30 января 2003 г. или с 5 февраля 2002 г. по 3 февраля 2003 г. Эта незначительная разница в один день намного упростит процедуру оформления арендных отношений.

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду. Договор субаренды заключается по тем же правилам, что и арендный договор. Так, передача в поднаем помещения на один год регистрируется, а на полгода - нет.

При заключении договора арендатору выгодно сразу оговаривать возможность последующего выкупа арендованного имущества. Аренду на таких условиях нужно оформлять по правилам, предусмотренным для купли-продажи. Например, договор найма офиса с правом выкупа не требует государственной регистрации вне зависимости от срока его действия, зато подобная аренда предприятия регистрируется в любом случае.

Плати и пользуйся

Договор аренды предполагает передачу помещения на платной основе. Президиум ВАС РФ разъяснил, что арендной платой не признается возмещение арендодателю расходов на оплату коммунальных услуг. В этом случае арендные отношения становятся безвозмездными, так как сам арендодатель ничего не получает за сданное внаем имущество. Цена является существенным условием договора аренды. Соглашение считается незаключенным, если в нем в качестве арендной платы указаны коммунальные платежи.

Обязанность по внесению арендной платы возникает у арендатора с момента получения арендованного имущества. Допустим, по договору аренды сданный внаем гараж должен быть передан арендатору 18 февраля 2002 г. Вместо этого арендодатель освободил его через две недели после оговоренного срока. Фактическая передача помещения состоялась только 5 марта 2002 г. Арендная плата начинает начисляться не в феврале, а в марте. Другой пример: организация заключила договор аренды торгового павильона. В надлежащий срок ей была предоставлена только часть помещений. Следовательно, арендные платежи могут вноситься только за полученные площади.

Чтобы не платить лишних денег, арендатору нужно правильно оформить передаточный акт. В акте обязательно указывается дата его составления и подробно описывается все переданное имущество. В случае спора этот документ поможет арендатору доказать правомерность внесения неполной суммы или отсрочки в перечислении арендных платежей.

Иногда арендатор получает более выгодное предложение и освобождает арендованное помещение раньше срока. Нужно ли ему вносить арендную плату до расторжения договора? Президиум ВАС РФ считает, что нужно. По Гражданскому кодексу арендатор или арендодатель вправе в любое время отказаться от договора, заключенного на неопределенный срок. О предстоящем прекращении арендных отношений другую сторону нужно предупредить за один месяц, а при аренде недвижимости - за три. До истечения этого срока арендатор обязан перечислять арендные платежи вне зависимости от того, пользуется он арендованным имуществом или нет.

Впрочем, этой неприятной ситуации можно избежать. Статья 610 ГК РФ позволяет сторонам самостоятельно устанавливать срок для предупреждения о прекращении найма имущества. Значит, при заключении договора арендатору выгодно свести его к минимуму.

Если арендатор платит даже за покинутое помещение, то, опоздав с его освобождением, он должен раскошелиться вдвойне. Во-первых, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. Во-вторых, он может претендовать и на возмещение убытков, связанных с опозданием.

Спасти арендатора от этих платежей может только нерадивость арендодателя. В п.37 Обзора сказано, что арендодатель теряет право на арендную плату, если несвоевременный возврат арендованного имущества произошел по его вине. Другими словами, арендатор должен доказать, что арендодатель уклонялся от подписания передаточного акта. Следовательно, сообщение о готовности передать имущество лучше вручить арендодателю под расписку, направить заказным письмом или с уведомлением о вручении.

Ремонтируй, а то проиграешь

Необходимость ремонтировать арендованное помещение может поссорить самых мирных арендодателей и арендаторов. Как правило, в обязанности арендатора входит текущий ремонт, а в обязанности арендодателя - капитальный. С первым проблем практически не возникает: никому не хочется работать в помещении с облупленными стенами и осыпавшимся потолком. Проведение же капитального ремонта требует больших денег, которые арендодатель не всегда может и хочет потратить. Из-за этого и возникают конфликты. Особо ретивые арендодатели стараются оградить себя от обязанности по ремонту еще при оформлении передаточного акта. При описании арендованного помещения они сразу оговаривают необходимость проведения капитального ремонта, считая, что раз арендатор принял имущество в таком виде, то он обязан собственными силами устранять недостатки. ВАС РФ признал это мнение ошибочным.

Пункт 21 Обзора гласит, что указание в акте приема-передачи на аварийное состояние арендованного помещения не означает возложения на арендатора всех расходов по проведению капитального ремонта. Если арендодатель отказывается устранить последствия аварии, арендатор может сделать это сам и зачесть стоимость ремонта в счет арендных платежей.

Вообще арендатор может воспользоваться недобросовестностью арендодателя, снизив размер арендной платы путем завышения стоимости ремонтных работ.

Предупреди нарушителя

Недобросовестным может быть не только арендодатель. Некоторые арендаторы пренебрегают своими обязанностями по договору аренды: несвоевременно вносят арендную плату или используют имущество не по назначению. Статья 619 ГК РФ разрешает арендодателю расторгнуть договор с таким арендатором в судебном порядке.

До обращения в суд арендодателю нужно выполнить два условия. Прежде всего он должен потребовать от арендатора устранения допущенных нарушений. Если это требование будет проигнорировано, арендодатель обязан направить предложение о расторжении договора аренды. И только при отрицательном ответе или отсутствии какой-либо реакции со стороны арендатора в течение 30 дней после того, как предложение было направлено, арендодатель может подать иск в суд.

И.Карамзин

Подписано в печать

27.02.2002

     
   ——————————————————————————————————————————————————————————————————
————————————————————
——