"Финансовая газета", N 9, 2002

ИСЧИСЛЕНИЕ НДС И ОФОРМЛЕНИЕ СЧЕТОВ - ФАКТУР

В СТРОИТЕЛЬСТВЕ

При капитальном строительстве объектов производственного и непроизводственного назначения, в том числе жилья, возникают вопросы, связанные с порядком исчисления НДС и оформлением счетов - фактур, которые являются основным документом для принятия к вычету входного НДС.

Финансирование капитального строительства может осуществляться как за счет бюджетных ассигнований из бюджетов различного уровня, так и за счет средств инвесторов - собственных или привлеченных в виде займов, кредитов банков и др.

Денежные средства, поступающие головным застройщикам на строительство объектов производственного и непроизводственного назначения от участников строительства в порядке долевого участия, учитываются как целевые финансирование и поступления.

Рассмотрим порядок исчисления НДС и оформления счетов - фактур при передаче законченного капитальным строительством объекта (части объекта), соответствующий нормам гл.21 "Налог на добавленную стоимость" Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ).

При строительстве объекта производственного назначения, когда организация - инвестор финансирует строительство этого объекта, а заказчик - застройщик реализует инвестиционный проект с привлечением подрядных организаций, исчисление НДС и оформление счетов - фактур производятся в следующем порядке.

В соответствии с пп.1 п.1 ст.146 НК РФ объектом обложения НДС признается реализация товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации.

Согласно п.6 ст.171 и п.5 ст.172 НК РФ с 1 января 2001 г. суммы НДС, предъявленные налогоплательщику заказчиками - застройщиками при осуществлении капитального строительства, подлежат вычетам после принятия на учет объектов завершенного капитального строительства.

Для принятия к вычету у налогоплательщика - инвестора сумм НДС, предъявленных заказчиком - застройщиком, необходимо наличие счетов - фактур и документов, подтверждающих фактическую уплату налога, в соответствии с п.1 ст.169 и п.1 ст.172 НК РФ. В связи с этим в течение пяти дней после передачи в установленном порядке на баланс инвестора объекта, введенного в эксплуатацию, заказчик - застройщик представляет инвестору сводный счет - фактуру по данному объекту. Сводный счет - фактура составляется в двух экземплярах на основании счетов - фактур, ранее полученных заказчиком - застройщиком от поставщиков оборудования (материалов) и подрядчиков по выполненным строительно - монтажным работам. В сводном счете - фактуре выделяются в самостоятельные позиции оборудование и строительно - монтажные работы. Второй экземпляр сводного счета - фактуры хранится у заказчика - застройщика в журнале учета выставленных счетов - фактур без регистрации их в книге продаж.

Счета - фактуры, полученные заказчиком - застройщиком от поставщиков оборудования (материалов) и подрядчиков по выполненным строительно - монтажным работам, хранятся у заказчика - застройщика в журнале учета полученных счетов - фактур без регистрации их в книге покупок. Копии этих счетов - фактур прилагаются заказчиком - застройщиком к сводному счету - фактуре, который представляется инвестору.

Кроме того, к сводному счету - фактуре заказчиком - застройщиком прилагаются платежные документы, подтверждающие фактическую уплату сумм НДС поставщикам оборудования (материалов) таможенным органам, а также подрядным организациям по выполненным строительно - монтажным работам (копии платежных поручений с выписками банка о списании с расчетного счета заказчика - застройщика указанных денежных средств или копии актов взаимозачетов при безденежных формах расчетов).

Сводные счета - фактуры с приложениями, полученные налогоплательщиком - инвестором от заказчика - застройщика, хранятся в журнале учета полученных счетов - фактур и регистрируются в книге покупок по мере принятия к вычету сумм НДС по объектам капитального строительства производственного назначения, принятым к учету организацией - инвестором.

На оказываемые инвестору согласно договору услуги по организации строительства объекта заказчик выписывает счет - фактуру в двух экземплярах. Второй экземпляр счета - фактуры регистрируется у заказчика в книге продаж в установленном порядке. При этом стоимость услуг заказчика в сводный счет - фактуру, предъявляемый инвестору, не включается.

У организации - инвестора счета - фактуры, предъявленные заказчиком на оказанные им услуги, хранятся в журнале учета полученных счетов - фактур и по мере принятия к вычету НДС по объектам капитального строительства производственного назначения регистрируются в книге покупок.

При осуществлении строительства части объектов денежные средства инвесторов (дольщиков), поступающие на расчетный счет организации, выполняющей в соответствии с лицензией функции заказчика - застройщика, осуществляющего работы по реализации инвестиционного проекта с привлечением подрядных организаций, являются источником целевого финансирования и не рассматриваются как средства, связанные с реализацией товаров (работ, услуг), и, следовательно, не являются объектом обложения НДС. Оплата выполненных подрядными организациями работ за счет этих источников производится заказчиком - застройщиком с НДС.

В соответствии со ст.171 НК РФ при строительстве жилого дома с привлечением инвесторов (дольщиков) - юридических и физических лиц - суммы НДС, уплаченные заказчиком - застройщиком поставщикам за приобретенные материальные ценности, а также подрядным организациям за выполненные строительно - монтажные работы, у заказчика - застройщика к вычету не принимаются и включаются в затраты по строительству жилого дома, поскольку он не является балансодержателем построенного объекта.

Счета - фактуры, полученные заказчиком - застройщиком от поставщиков материальных ценностей и подрядных организаций по выполненным строительно - монтажным работам, хранятся у заказчика - застройщика в журнале учета полученных счетов - фактур без регистрации их в книге покупок.

При передаче заказчиком - застройщиком налогоплательщику - инвестору части объекта (квартир), введенного в эксплуатацию законченным капитальным строительством, не происходит смены собственника данной части объекта (квартир), поскольку, инвестируя часть объекта, инвестор закрепляет за собой право на приобретение профинансированного имущества, и, следовательно, у заказчика - застройщика не возникает обязанности по исчислению и уплате НДС.

Передача части объекта (квартир) от заказчика - застройщика инвестору (соинвестору) осуществляется по фактической стоимости жилой площади с учетом НДС.

Сумма превышения итогового взноса инвестора над фактической стоимостью квартир, возникающая на момент оформления акта реализации инвестиционного контракта и остающаяся в распоряжении заказчика - застройщика, если иное не предусмотрено инвестиционным договором, у заказчика - застройщика облагается НДС. На указанную сумму денежных средств заказчиком - застройщиком составляется счет - фактура в одном экземпляре, который регистрируется в его книге продаж.

При передаче квартир инвестору (соинвестору) заказчик - застройщик выписывает счет - фактуру в двух экземплярах с указанием фактической стоимости передаваемых квартир и отражением суммы НДС, входящей в стоимость передаваемых квартир. Один экземпляр счета - фактуры передается налогоплательщику - инвестору, второй - подшивается в журнал учета выставленных счетов - фактур без регистрации его в книге продаж у заказчика - застройщика.

Заказчик - застройщик выписывает счета - фактуры инвестору (соинвестору) после оформления акта реализации инвестиционного контракта, т.е. в течение пяти дней после передачи в установленном порядке квартир в соответствии с п.3 ст.168 НК РФ. Основанием для выписывания заказчиком - застройщиком счетов - фактур инвесторам (соинвесторам) являются сводная ведомость затрат на строительство жилого дома и справка - расчет на долю, приходящуюся каждому инвестору (соинвестору).

Сумма НДС, отражаемая в счете - фактуре, определяется расчетным путем исходя из сумм налога, уплаченных заказчиком - застройщиком поставщикам материальных ценностей, используемых при строительстве жилого дома, а также подрядным организациям за выполненные строительно - монтажные работы, включенных в фактические затраты по строительству жилого дома.

Квартиры, приобретенные в порядке долевого участия в строительстве жилья, налогоплательщик - инвестор (соинвестор) принимает на учет по стоимости с учетом НДС, выделенного в счете - фактуре, который в соответствии со ст.171 НК РФ у инвестора (соинвестора) к вычету не принимается, так как квартиры не относятся к объектам производственного назначения.

При реализации названным налогоплательщиком квартиры, приобретенной в порядке долевого участия в строительстве жилого дома, учитываемой на балансе по стоимости с учетом НДС, налоговая база определяется как разница между продажной ценой квартиры, определяемой согласно ст.40 НК РФ, с учетом НДС и стоимостью ее приобретения, включая НДС (п.3 ст.154 НК РФ). С указанной разницы по расчетной налоговой ставке в размере 16,67% исчисляется НДС.

В счете - фактуре, оформляемом при реализации такой квартиры, в графе 7 указывается ставка НДС (16,67%) с пометкой "с межценовой разницы", в графе 8 - сумма налога, исчисленная в указанном порядке, и в графе 9 - стоимость реализуемой квартиры с учетом налога.

Подписано в печать Л.Фесенко

27.02.2002 Советник налоговой службы

Российской Федерации

III ранга

     
   ——————————————————————————————————————————————————————————————————
————————————————————
——