"Финансовая газета. Региональный выпуск", N 26, 2001

АРЕНДА ИМУЩЕСТВА:

УЧЕТ И НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ В 2001 ГОДУ

(Продолжение. Начало см. "Финансовая газета.

Региональный выпуск", N 25, 2001)

Коммунальные платежи

при аренде нежилых помещений

В соответствии с п.1 ст.611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Как правило, арендуемое имущество (нежилое помещение) сдается в аренду в том виде, в котором оно пригодно к эксплуатации, а именно: с отоплением, водоснабжением, освещением и т.п.

Порядок пользования коммунальными услугами должен быть определен договором аренды. Согласно п.2 ст.616 ГК РФ расходы по содержанию арендованного имущества должен нести арендатор, если иное не предусмотрено законом или договором аренды. В связи с этим возможны два варианта оформления договорных отношений:

1) расходы за коммунальные услуги, связанные с содержанием арендованного помещения, согласно договору аренды несет арендодатель, и их сумма входит в состав арендной платы;

2) арендатор самостоятельно оплачивает эти расходы, заключив договоры с соответствующими организациями (энергоснабжающими и др.).

Рассмотрим, как при указанных вариантах заключения договора операции, связанные с арендованным имуществом, отражаются в бухгалтерском учете.

Устанавливается фиксированная арендная плата, в которую включена стоимость коммунальных платежей.

Согласно п.2 ст.614 ГК РФ арендная плата устанавливается в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

Величина арендной платы, включающая стоимость коммунальных услуг, может быть рассчитана следующим образом:

исходя из заявленных арендатором сведений о потреблении электроэнергии (полученных расчетным путем с учетом показателей энергоемкости электроприборов, оборудования, используемых в процессе их деятельности), теплоэнергии и воды на производственные и хозяйственные нужды;

пропорционально размеру арендуемых площадей;

другим способом, закрепленным в договоре аренды.

Таким образом в том случае, если договором аренды обязанности арендатора по содержанию арендуемого имущества (оплата энергоснабжения, услуг телефонной связи и других коммунальных платежей) учтены в общей сумме арендной платы, арендатор принимает их как расходы.

Размер арендной платы определяется без учета стоимости коммунальных услуг.

1. Арендатор сам заключает договоры на оказание таких услуг с соответствующими организациями и оплачивает стоимость услуг согласно заключенным договорам.

Следует отметить, что в соответствии со ст.539 ГК РФ при заключении договора энергоснабжения энергоснабжающая организация обязуется подавать абоненту (потребителю) через присоединенную сеть энергию, а абонент обязуется оплачивать принятую энергию, а также соблюдать предусмотренный договором режим ее потребления, обеспечивать безопасность эксплуатации находящихся в его ведении энергетических сетей и исправность используемых им приборов и оборудования, связанных с потреблением энергии. При этом договор энергоснабжения заключается с абонентом при наличии у него энергопринимающего устройства, отвечающего установленным техническим требованиям, присоединенного к сетям энергоснабжающей организации, и другого необходимого оборудования, а также при обеспечении учета потребления энергии. Оплата должна производиться за фактически принятую электроэнергию в соответствии с данными ее учета.

Расходами (или задолженностью) арендатора будут являться коммунальные платежи в том случае, если договор о предоставлении коммунальных услуг при аренде помещения заключен непосредственно с соответствующими организациями. При этом доходом арендодателя является только твердая сумма арендной платы, установленная договором аренды.

2. Стоимость коммунальных услуг возмещается арендатором дополнительно помимо арендной платы на основании счетов арендодателя. Таким образом, арендодатель перепродает сторонним организациям услуги, связанные с обслуживанием своего имущества, сданного в аренду.

Следует иметь в виду, что, независимо от того, какое место аренда занимает в деятельности арендодателя, возмещение коммунальных расходов арендатором сверх суммы арендной платы рассматривается как возмездное оказание услуги арендатору по перечислению таких платежей и отражается в бухгалтерском учете как самостоятельная хозяйственная операция. Сумма возмещения этих расходов арендатором должна учитываться в составе доходов от обычных видов деятельности с использованием счета 90 "Продажи". Следовательно, у арендодателя возникает обязанность по уплате с этой суммы налога на добавленную стоимость и налога на пользователей автомобильных дорог. Данная позиция изложена в Письме Департамента налоговой политики Минфина России от 12.05.2000 N 04-05-11/40. По нашему мнению, поскольку коммунальные услуги оказываются арендатору не арендодателем, а сторонними организациями, арендодатель, по сути, оказывает арендатору лишь услуги по перечислению коммунальных платежей.

Чтобы правильно отражать в учете стоимость коммунальных и аналогичных услуг, следует определить, по какой стоимости эти услуги отпускаются арендатору. Арендодатель может равномерно распределить часть своих общехозяйственных расходов между коммунальными и аналогичными услугами, добавить туда же плановую прибыль, и эти суммы выставлять арендатору для оплаты. Однако следует иметь в виду, что в данном случае организация - арендодатель выступает уже как перепродавец коммунальных услуг и имеет от этих операций определенный доход. С точки зрения налогообложения это представляет собой вид деятельности, по которому должен быть организован отдельный учет. Налоговой базой при этом будет разница между покупной и продажной ценами реализуемых коммунальных услуг.

Если же коммунальные и аналогичные услуги отпускаются арендатору по той же стоимости, по которой оплачиваются поставщикам, то объекта налогообложения (ни по налогу на прибыль, ни по НДС) возникнуть не может. Поэтому целесообразно вопрос оплаты коммунальных услуг включить в отдельный раздел договора аренды. Для подтверждения того факта, что с арендатора взимается стоимость услуг по ценам поставщика, используются копии расчетных документов, выставленных поставщиками арендодателю.

Стоимость коммунальных услуг, приходящаяся на сданную в аренду часть здания, следует отражать в учете арендодателя на счетах учета расчетов без включения в выручку от реализации продукции (работ, услуг).

На счете 90 "Продажи" отражается только сумма превышения средств, полученных от арендатора, над средствами, фактически перечисленными поставщикам коммунальных услуг. Это превышение в данном случае рассматривается как вознаграждение за оказанные арендатору услуги по перечислению коммунальных платежей и является объектом обложения налогами, исчисляемыми с выручки от реализации продукции (работ, услуг). В учете арендодателя это отражается записями:

Д-т 20 "Основное производство" (26 "Общехозяйственные расходы" по новому Плану счетов), К-т 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками" - стоимость коммунальных услуг (без учета НДС), приходящаяся на часть здания, используемую в производственной деятельности предприятия, отнесена на себестоимость продукции (работ, услуг);

Д-т 19 "Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям", К-т 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками" - НДС по коммунальным услугам, отнесенным на себестоимость продукции (работ, услуг);

Д-т 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками", К-т 51 "Расчетные счета" - оплачен счет поставщика за оказанные коммунальные услуги;

Д-т 68 "Расчеты по налогам и сборам", К-т 19 "Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям" - НДС по коммунальным услугам, отнесенным на себестоимость продукции (работ, услуг), предъявлен к зачету;

Д-т 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами", К-т 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками" - отражена задолженность арендатора по возмещению стоимости коммунальных услуг (с учетом НДС), приходящейся на часть здания, сданную в аренду;

Д-т 51 "Расчетные счета", 50 "Касса", К-т 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами" - поступили средства от арендатора в возмещение расходов арендодателя по оплате коммунальных услуг;

Д-т 51 "Расчетные счета", 50 "Касса", К-т 90 "Продажи", субсчет 90-1 "Выручка" - отражена сумма превышения средств, полученных от арендатора, над суммой фактических расходов арендодателя по оплате коммунальных услуг;

Д-т 90 "Продажи", субсчет 90-3 "Налог на добавленную стоимость", К-т 68 "Расчеты по налогам и сборам" - НДС с суммы превышения начислен к уплате в бюджет;

Д-т 20 "Основное производство" (26 "Общехозяйственные расходы"), К-т 68 "Расчеты по налогам и сборам" - начислен налог на пользователей автомобильных дорог.

Следует отметить, что согласно ст.545 ГК РФ абонент может передавать энергию, принятую им от энергоснабжающей организации через присоединенную сеть, другому лицу (субабоненту) только с согласия энергоснабжающей организации. Обращаем внимание на то, что в соответствии со ст.17 Федерального закона от 25.09.1998 N 158-ФЗ "О лицензировании отдельных видов деятельности" поставка (продажа) электрической и тепловой энергии должна производиться на основании лицензии. Следовательно, выставление счетов арендодателем арендатору за потребленную энергию при невыполнении указанных условий можно трактовать как незаконно осуществляемую предпринимательскую деятельность.

Однако в том случае, если выставление арендодателем арендатору счетов - фактур за услуги по тепло-, энергоснабжению и др. продиктовано объективными обстоятельствами (например, отсутствием у арендатора соответствующих приборов учета), выполнение этой процедуры должно предусматриваться договором аренды либо соответствующим дополнительным соглашением, заключенным между арендодателем и арендатором.

Арбитражная практика подтверждает правомерность отнесения на себестоимость арендатора эксплуатационных расходов по счетам, выставленным арендодателем по действующим тарифам, в случае отсутствия у арендатора возможности заключить договоры напрямую с энергоснабжающими организациями. При этом не имеет значения характер договора, заключенного между арендатором и арендодателем, - включены ли данные платежи в сумму арендной платы или арендодатель самостоятельную их вносит на основе договоров с соответствующими организациями.

(Окончание см. "Финансовая газета. Региональный выпуск",

N 27, 2001)

Подписано в печать Т.Румянцева

27.06.2001 ЗАО "Ленэкспертиза"

     
   ——————————————————————————————————————————————————————————————————
————————————————————
——