"Консультант Бухгалтера", N 3, 2001

Вопрос: Организация приобрела здание с целью последующего получения доходов от сдачи его в аренду. Подскажите, как проще с точки зрения учета и налогообложения это сделать - заключать договоры с арендаторами напрямую или отдать здание в доверительное управление управляющей компании? На какие нормативные акты по этой тематике нам следует обратить внимание?

Ответ: Правовая сущность аренды изложена в ст.ст.606 - 670 ГК РФ.

В соответствии со ст.606 ГК РФ "по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование".

Порядок налогообложения операций, связанных с арендой имущества, изложен Госналогинспекцией по г. Москве в Письме от 9 сентября 1998 г. N 30-08/27466. Необходимо отметить следующее. В Письме указано, что "организации, которые специализируются на предоставлении в аренду имущества, выручку от этой деятельности отражают по счету 46 "Реализация продукции (работ, услуг)". Специализация в области сдачи в аренду имущества может подтверждаться записями в учредительных документах и (или) фактическим осуществлением операций по сдаче в аренду имущества как одного из видов финансово - хозяйственной деятельности организации". В Письме Управления МНС по г. Москве от 7 июля 2000 г. N 06-12/3/26771 указано, что "с 1 января 1999 г., независимо от порядка отражения доходов от сдачи имущества в аренду на счетах бухгалтерского учета, а также наличия (отсутствия) в уставе организации записи о возможности оказания услуг по сдаче имущества в аренду, доходы организации от сдачи имущества в аренду облагаются налогом на пользователей автодорог и налогом на содержание жилищного фонда и объектов социально - культурной сферы".

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст.608 ГК РФ). Однако, по нашему мнению, передача имущества в доверительное управление (с целью последующей сдачи имущества в аренду уже доверительным управляющим) не приносит собственнику дополнительных преимуществ.

Согласно п.2 ст.1020 ГК РФ права, приобретенные доверительным управляющим в результате действий по доверительному управлению имуществом, включаются в состав переданного в доверительное управление имущества.

Поскольку общее бремя содержания имущества, переданного в доверительное управление, продолжает нести собственник (ст.210 ГК РФ), именно он несет риск приращения и уменьшения такого имущества, включая возникновение прав и обязанностей. По общему правилу доходы от имущества, находящегося в доверительном управлении, поступают в распоряжение учредителя (ст.136 ГК РФ).

Права, приобретенные доверительным управляющим в результате действий по доверительному управлению имуществом, включаются в состав переданного в доверительное управление имущества; доходы, полученные от имущества, поступают в распоряжение учредителя управления и являются его собственностью.

Следовательно, обязанность уплачивать налоги с дохода от сдачи имущества в аренду возникает у учредителя доверительного управления - собственника сдаваемого в аренду управляющим имущества (см. п.7 Письма Госналогслужбы России от 27 октября 1998 г. N ШС-6-02/768@ "Методические рекомендации по отдельным вопросам налогообложения прибыли", Письмо Минфина России от 21 августа 1998 г. N 04-05-11/99).

Далее, Указания по отражению в бухгалтерском учете операций, связанных с осуществлением договора доверительного управления имуществом (утверждены Приказом Минфина России от 24 декабря 1998 г. N 68н "Указания об отражении в бухгалтерском учете операций, связанных с осуществлением договора доверительного управления имуществом, и указания об отражении в бухгалтерском учете операций, связанных с осуществлением договора простого товарищества"), устанавливают, что сведения по переданному в доверительное управление имуществу отражает в своей бухгалтерской отчетности организация - учредитель. Право собственности на переданное имущество сохраняет учредитель доверительного управления. Следовательно, и представляет расчет по налогу на имущество, и уплачивает налог учредитель доверительного управления.

Кроме того, учредитель несет расходы по выплате вознаграждений и возмещению расходов, произведенных доверительным управляющим по доверительному управлению имуществом.

Таким образом, очевидных преимуществ при данном варианте собственник здания не получает.

Вместе с тем увеличивается и усложняется документооборот - бухгалтерский учет операций, связанных с осуществлением договора доверительного управления имуществом, необходимо вести согласно упомянутыми выше Указаниями об отражении в бухгалтерском учете операций, связанных с осуществлением договора доверительного управления имуществом. Кроме того, при передаче здания в доверительное управление могут возникнуть вопросы по отражению в учете и включению в состав затрат расходов, связанных с оплатой коммунальных платежей (тепло, водоснабжение, электроснабжение), и с оплатой услуг связи.

Подписано в печать

16.02.2001

     
   ——————————————————————————————————————————————————————————————————
————————————————————
——