"Консультант Бухгалтера", N 2, 2001

Вопрос: Имеет ли право некредитная организация (инвестор - застройщик) брать в залог (ипотеку) кредитование строительства квартиры?

Ответ: Имеет.

В соответствии с п.1 ст.1 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

В соответствии со ст.2 Закона об ипотеке ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле - продаже, аренде, подряде, другом договоре, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии с п.2.1 Постановления Правительства РФ от 11 января 2000 г. N 28 "О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в РФ" на рынке долгосрочного ипотечного жилищного кредитования действуют следующие основные участники:

1) заемщики - физические лица, граждане Российской Федерации, заключившие кредитные договоры с банками (кредитными организациями) или договоры займа с юридическими лицами (некредитными организациями), по условиям которых полученные в виде кредита средства используются для приобретения жилья.

Обеспечением исполнения обязательств по договорам служит залог приобретаемого жилья (ипотека);

2) продавцы жилья - физические и юридические лица, продающие жилые помещения, находящиеся в их собственности или принадлежащие другим физическим и юридическим лицам, по их поручению;

3) кредиторы - банки (кредитные организации) и иные юридические лица, предоставляющие заемщикам в установленном законом порядке ипотечные кредиты (займы).

Таким образом, из приведенных документов не следует, что ипотечное кредитование является исключительной прерогативой кредитных учреждений.

Однако здесь следует учитывать одну особенность. Все вышесказанное имеет непосредственное отношение только к договору займа, так называемой, собственно, ипотеке - когда при оплате физическим лицом стоимости квартиры меньшей площади ему в пользование предоставляется квартира большей площади. Сумма займа таким образом определяется как разница между стоимостями этих квартир плюс проценты за пользование займом.

В настоящее время получили распространение различные накопительные схемы - когда физическое лицо в течение определенного периода делает взносы на счет инвестора (или "покупает" квадратные метры). Такие схемы связаны с привлечением денежных средств населения, а это уже банковская операция и, следовательно, требуют наличия банковской лицензии. Это же относится и к так называемым "строительным сберегательным кассам".

Подписано в печать

17.01.2001

     
   ——————————————————————————————————————————————————————————————————
————————————————————
——