"АКДИ "Экономика и жизнь", N 1, 2001

ПОДОХОДНЫЙ НАЛОГ ПРИ ПРОДАЖЕ ЖИЛЬЯ РАБОТНИКУ

ПРЕДПРИЯТИЯ: МНОГОЕ ЗАВИСИТ ОТ МОМЕНТА РЕГИСТРАЦИИ

ПЕРЕХОДА ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ

В настоящее время многие предприятия и организации пытаются помочь своим работникам в решении жилищной проблемы, используя при этом различные способы:

от долевого строительства до простой покупки жилья. Однако в любом случае и предприятия, и работники в итоге сталкиваются с проблемой исчисления и уплаты подоходного налога, а также применения льготы по подоходному налогу в отношении расходов на приобретение жилья.

Ситуация осложняется тем, что с 1 января 2001 г. вступила в силу часть вторая Налогового кодекса РФ (далее - НК РФ), в частности гл.23 "Налог на доходы физических лиц", которая существенно меняет порядок исчисления налогооблагаемого дохода, в том числе и порядок применения льготы на приобретение жилья. Таким образом, как предприятиям - работодателям, так и самим работникам необходимо четко различать, по каким правилам им следует действовать в той или иной ситуации при налогообложении доходов и применении налоговых льгот.

Рассмотрим конкретную ситуацию, с которой столкнулся один из наших подписчиков.

АО приобрело на свои средства квартиру, а затем передало ее своему сотруднику по договору найма с последующим выкупом. Стоимость квартиры установлена договором в размере полной стоимости, уплаченной АО. Договором предусмотрено, что право собственности на квартиру переходит к сотруднику после выплаты половины стоимости квартиры. В данном случае возникают следующие вопросы.

Будет ли включаться в облагаемый совокупный доход сотрудника часть стоимости квартиры, не выплаченная на момент перехода права собственности?

Когда покупатель квартиры получит право на льготу по подоходному налогу: с момента перехода права собственности или после уплаты полной стоимости квартиры?

Объектом налогообложения по подоходному налогу являются доходы, полученные физическим лицом в денежной и натуральной форме. В данном случае к моменту перехода права собственности на квартиру сотрудник АО выплачивает только половину стоимости квартиры. Однако поскольку условиями договора предусмотрена обязанность сотрудника выплатить АО оставшуюся стоимость квартиры, то не выплаченная к моменту перехода права собственности часть стоимости квартиры не может рассматриваться как доход сотрудника.

В то же время следует отметить, что в изложенной ситуации объект налогообложения все же может возникнуть. Причем основания, с которыми законодательство связывает возникновение объекта налогообложения, различаются в зависимости от того, когда сотрудник становится собственником квартиры: до 1 января 2001 г. или после этой даты.

Если квартира переходит в собственность сотрудника до 1 января 2001 г., то при определении объекта налогообложения следует руководствоваться Законом РФ от 07.12.1991 N 1998-1 "О подоходном налоге с физических лиц" и Инструкцией Госналогслужбы России от 29.06.1995 N 35 "По применению Закона Российской Федерации "О подоходном налоге с физических лиц". В соответствии с п.6 Инструкции N 35 в том случае, если договорная стоимость квартиры окажется ниже ее рыночной стоимости на момент перехода права собственности от АО к сотруднику, в налогооблагаемый доход сотрудника должна быть включена разница между рыночной ценой квартиры и ее договорной стоимостью.

Если сотрудник становится собственником квартиры после 1 января 2001 г., то при определении налогооблагаемого дохода следует руководствоваться положениями гл.23 "Налог на доходы физических лиц" части второй НК РФ. Подпунктом 2 п.1 ст.212 НК РФ предусмотрено включение в состав налогооблагаемого дохода физического лица - налогоплательщика материальной выгоды, полученной от приобретения товаров (работ, услуг) у организаций, являющихся по отношению к нему взаимозависимыми. То есть после 1 января 2001 г. в рассматриваемом случае налогооблагаемый доход может возникнуть у сотрудника только в том случае, если этот сотрудник и организация - продавец (в данном случае АО) являются взаимозависимыми лицами.

Понятие взаимозависимых лиц содержится в ст.20 НК РФ, из которой следует, что организация и сотрудник этой организации могут быть признаны взаимозависимыми только в судебном порядке. Если суд примет решение о признании АО и его сотрудника взаимозависимыми лицами, то в доход сотрудника будет включаться разница между ценой идентичных (однородных) квартир, реализуемых АО в обычных условиях лицам, не являющимся взаимозависимыми, и договорной стоимостью квартиры в соответствии с условиями договора, заключенного между АО и сотрудником. При отсутствии фактов реализации акционерным обществом идентичных (однородных) квартир иным лицам, не являющимся по отношению к нему взаимозависимыми, в налогооблагаемый доход сотрудника, по нашему мнению, будет включаться разница между рыночной стоимостью квартиры на момент перехода права собственности и ее договорной стоимостью.

Следует еще раз обратить внимание читателей на то, что все изложенное справедливо лишь в том случае, если по иску налоговых органов сотрудник и АО будут в судебном порядке признаны взаимозависимыми лицами. При отсутствии такого решения суда никакого налогооблагаемого дохода после 1 января 2001 г. у сотрудника АО не возникает независимо от того, насколько фактическая цена реализации квартиры соответствует уровню рыночных цен на аналогичные квартиры. В этой связи, по нашему мнению, у предприятия, являющегося налоговым агентом, после 1 января 2001 г. не возникает обязанности удерживать подоходный налог в момент реализации квартиры работнику, поскольку на эту дату у предприятия в отсутствие соответствующего решения суда нет никаких оснований считать работника взаимозависимым лицом. Если впоследствии судом будет признана взаимозависимость предприятия и работника, то требование об уплате налога будет направлено налоговыми органами непосредственно налогоплательщику (работнику), который и должен будет заплатить этот налог в бюджет.

Что касается порядка применения льготы по подоходному налогу в отношении расходов на приобретение квартиры, то, независимо от того, когда будет зарегистрирован переход права собственности на квартиру от АО к сотруднику (до 1 января 2001 г. или после), право на использование льготы возникает у сотрудника начиная с того года, когда он стал собственником квартиры (пп."в" п.6 ст.3 Закона N 1998-1, пп.2 п.1 ст.220 НК РФ). При этом льготируются суммы, фактически направленные сотрудником на приобретение квартиры.

Отметим, что начиная с 1 января 2001 г. порядок предоставления льготы в отношении средств, направленных физическим лицом на приобретение жилья, существенно меняется.

Во-первых, общий размер этой льготы ограничивается суммой в размере 600 000 руб. (без учета сумм, направленных на погашение процентов по ипотечным кредитам, полученным физическим лицом в банках РФ и фактически израсходованным им на новое строительство либо приобретение жилья на территории РФ).

Во-вторых, эта льгота предоставляется физическим лицам исключительно налоговыми органами на основании письменного заявления налогоплательщика при подаче им в налоговые органы декларации по окончании года (п.2 ст.220 НК РФ). На этот момент особое внимание должны обратить предприятия - работодатели, поскольку в соответствии с порядком, действовавшим до 1 января 2001 г., вычет расходов на приобретения жилья мог осуществляться как налоговыми органами, так и предприятиями - работодателями.

Таким образом, если в рассматриваемой ситуации сотрудник АО становится собственником квартиры уже после 1 января 2001 г., то он сможет воспользоваться предусмотренной пп.2 п.1 ст.220 НК РФ льготой по подоходному налогу в отношении связанных с приобретением квартиры фактических расходов только по окончании 2001 г. при подаче декларации в налоговые органы.

Подписано в печать Т.Крутякова

10.01.2001 АКДИ "Экономика и жизнь"

     
   ——————————————————————————————————————————————————————————————————
————————————————————
——