"Финансовая газета", N 48, 2000

Вопрос: Предприятием заключен договор аренды недвижимого имущества (с последующим выкупом) сроком на три года. По условиям договора право собственности на это имущество переходит к арендатору после внесения им всей обусловленной договором выкупной цены. Общий размер арендной платы соответствует выкупной цене имущества. Должна ли относиться на себестоимость продукции (работ, услуг) арендатора в целях налогообложения вся сумма арендного платежа (с учетом доли стоимости) или только сумма арендной платы в части платы за пользование имуществом? Как и по какой стоимости у покупателя (арендатора) должна отражаться в бухгалтерском учете стоимость имущества после внесения им всей обусловленной договором выкупной цены? Может ли сделка по договору аренды с правом выкупа недвижимого имущества, заключенного на срок, не соизмеримый со сроком амортизации арендуемого имущества, рассматриваться как покупка недвижимости с рассрочкой платежа?

Ответ: Согласно ст.130 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, иное имущество. Следует предположить, что в данном договоре аренды, предусматривающем выкуп недвижимого имущества, речь не идет об отношениях, связанных с землей и другими природными ресурсами. Ведь в соответствии со ст.130 ГК РФ земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах, а до настоящего времени эти вопросы законодательно не отрегулированы.

Согласно положениям гл.34 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст.606). Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) (ст.614). Таким образом, договор аренды предусматривает обязательную плату за право временного владения и пользования арендованным имуществом.

В соответствии со ст.624 ГК РФ в договоре аренды могут быть предусмотрены дополнительно право арендатора на приобретение права собственности на арендуемое имущество, момент или условия перехода права собственности на это имущество. При этом договором должна быть определена выкупная цена арендуемого имущества. Статьей 624 ГК РФ установлено также, что, если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть определено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли - продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества (ст.218 ГК РФ). Следует учитывать, что ГК РФ установлено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции (ст.131). В случае когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации (ст.223). С учетом изложенного в себестоимость продукции арендатора должна включаться предусмотренная договором аренды арендная плата. Расходы по оплате стоимости выкупаемого имущества в целях налогообложения следует учитывать в соответствии с установленным порядком.

Что касается отражения в учете арендатора стоимости приобретенного таким образом имущества, то применительно к п.7 Указаний об отражении в бухгалтерском учете операций по договору лизинга, утвержденных Приказом Минфина России от 17.02.1997 N 15 (в соответствии с которым при возврате лизингового имущества с полностью погашенной стоимостью оно приходуется по условной оценке 1000 руб.), указанное имущество у арендатора должно также приниматься по условной оценке.

При решении вопроса о возможности рассматривать договор аренды с правом выкупа имущества, заключенный на срок, не соизмеримый со сроком амортизации арендуемого имущества, как договор купли - продажи имущества с рассрочкой платежа необходимо учитывать следующее:

1) гражданским законодательством каждый из этих видов договоров определен обособленно и не предусматривается их отождествление;

2) максимальные сроки договора для аренды отдельных видов имущества, а также отдельных видов аренды могут устанавливаться законом (в частности, Федеральным законом от 29.10.1998 N 164-ФЗ "О лизинге"), в остальных случаях договор аренды заключается на срок, определенный договором (ст.610 ГК РФ).

Подписано в печать В.Угревицкая

29.11.2000 Главный специалист

Департамента налоговой политики

Минфина России

     
   ——————————————————————————————————————————————————————————————————
————————————————————
——