"Финансовая газета", N 39, 2000

СТРОИТЕЛЬСТВО ЖИЛЫХ ДОМОВ:

УЧЕТ, НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ, ЛЬГОТЫ

(Продолжение. Начало см. "Финансовая газета", N 38, 2000)

Бухгалтерские проводки:

Дебет 48, 51..., Кредит 80 - на сумму доходов от сдачи имущества в аренду, штрафов, пеней, неустоек и других видов санкций за нарушение хозяйственных договоров, прибыли от реализации на сторону излишних и неиспользуемых ценностей и пр. согласно п.3.1.6 Положения по учету долгосрочных инвестиций;

Дебет 80, Кредит 10, 12, 47, 62... - на сумму убытков, не предусмотренных сметой на строительство (от порчи материальных ценностей, от ликвидации основных средств, от списания дебиторской задолженности и др.) согласно п.3.1.6 Положения по учету долгосрочных инвестиций.

При превышении убытков над прибылью разница списывается на счет 08 "Капитальные вложения" в состав прочих капитальных затрат для включения их в инвентарную стоимость объектов;

Дебет 08, Кредит 80 - на сумму полученных застройщиком в связи со строительством убытков, не предусмотренных в сметах на строительство.

Особое место в учете застройщика занимают расходы по его содержанию, которые в соответствии с п.7 Положения о заказчике - застройщике (едином заказчике, дирекции строящегося предприятия) и техническом надзоре, утвержденного Постановлением Госстроя СССР от 02.02.1988 N 16, предусмотрены сметой на строительство и включаются в первоначальную стоимость объектов, входящих в состав стройки. Порядок определения затрат на содержание заказчика - застройщика регламентируется Методическим пособием по расчету затрат на службу заказчика - застройщика, рекомендованным Письмом Минстроя России от 13.12.1995 N ВБ-29/12-347 и Письмом Госстроя России от 07.04.1994 N ВБ-12-64 "О затратах на содержание заказчика - застройщика". Объем средств на содержание заказчика - застройщика, включаемых в сметы на строительство объектов, определяется договором между инвестором и застройщиком.

Расходы на свое содержание застройщик учитывает по статье "Прочие капитальные работы и затраты" (п.4.7.2 Инструкции N 123) также обособленно от других затрат по строительству, что вызвано прежде всего особенностями налогообложения заказчика - застройщика.

ПБУ 2/94 (п.15) обязывает застройщика в каждом отчетном периоде определять финансовый результат по деятельности, связанной со строительством, который образуется у него как разница между размером средств на содержание заказчика - застройщика, заложенным в сметах на строящиеся в данном отчетном периоде объекты, и фактическими затратами по его содержанию.

Бухгалтерские проводки:

Дебет 08, Кредит 80 - на сумму экономии средств на содержание застройщика, заложенных в сметах на строящиеся в данном отчетном периоде объекты, над фактическими затратами на его содержание в данном отчетном периоде;

Дебет 80, Кредит 68 - на сумму НДС, начисленного в бюджет с суммы экономии средств на содержание застройщика;

Дебет 81, Кредит 68 - на сумму налога на прибыль, начисленного в бюджет с суммы экономии средств на содержание застройщика.

Обращаем внимание читателя на то, что затраты на содержание заказчика - застройщика подлежат отнесению на стоимость строящихся объектов в каждом отчетном периоде в пределах установленных сметами лимитов. Сумма превышения фактических затрат заказчика - застройщика в данном отчетном периоде над размером средств, предусмотренных на его содержание в сметах на строящиеся в данном отчетном периоде объекты, подлежит отнесению в дебет счета 80 "Прибыли и убытки". При получении застройщиком в отчетном периоде (нарастающим итогом) убытка по деятельности, связанной со строительством, сумма полученного убытка не учитывается для целей налогообложения (п.15 Положения о составе затрат по производству и реализации продукции (работ, услуг), включаемых в себестоимость продукции (работ, услуг), и о порядке формирования финансовых результатов, учитываемых при налогообложении прибыли, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 05.08.1992 N 552, далее - Положение о составе затрат).

В случае получения убытка выполняются бухгалтерские проводки:

сторно Дебет 08, Кредит 60, 76, 02, 05, 10, 13, 70, 68, 69

Дебет 80, Кредит 60, 76, 02, 05, 10, 13, 70, 68, 69 - на сумму превышения фактических расходов застройщика над предусмотренными в сметах на строительство на его содержание в данном отчетном периоде.

По окончании строительства и ввода объекта в эксплуатацию списание затрат на строительство, учтенных на счете 08, производится проводкой:

Дебет 96, Кредит 08 - в размере капвложений, переданных инвестору.

При расчетах застройщика с инвестором за сданный объект по договорной стоимости его строительства разница между этой стоимостью и фактическими затратами по строительству объекта с учетом затрат по содержанию застройщика также по окончании строительства включается в состав финансового результата застройщика и облагается налогом на прибыль и НДС в общеустановленном порядке.

Дебет 96, Кредит 80 - на сумму экономии по смете;

Дебет 80, Кредит 68 - на сумму НДС в бюджет, начисленного с суммы полученной экономии.

Если по условиям договора сумма экономии подлежит возврату инвестору, выполняется проводка:

Дебет 96, Кредит 51 - на сумму остатка у заказчика - застройщика средств инвестора по окончании строительства.

В случае если денежных средств, переданных инвестором согласно договору на финансирование строительства, оказалось недостаточно для покрытия капитальных затрат заказчика - застройщика, убыток, полученный им при передаче инвестору построенного объекта, покрывается за счет собственных средств застройщика.

Дебет 88, Кредит 96 - на сумму убытка, полученного при осуществлении инвестиционного проекта.

Необходимо отметить, что на практике существует точка зрения, согласно которой вознаграждение заказчика - застройщика (в виде экономии по смете) рассматривается как выручка, полученная им за оказание услуг по реализации инвестиционного проекта, подлежащая налогообложению в общеустановленном порядке. Аргументом в пользу данного вывода является факт определения части первой Налогового кодекса Российской Федерации (ст.39 НК РФ) реализации как передачи на возмездной основе результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, что в данном случае имеет место (инвестор оплачивает застройщику не только расходы на содержание службы заказчика - застройщика, т.е. компенсирует понесенные им затраты, но и учитывает в договоре определенную сумму вознаграждения за его услуги). Неоднозначность толкования данного вопроса различными нормативными документами вызывает значительные затруднения у бухгалтеров организаций заказчиков - застройщиков, требуя незамедлительного внесения изменений в нормативную базу действующего законодательства.

Отношения заказчика - застройщика с подрядчиками (генподрядчиками) формируются на основе договора строительного подряда, при заключении которого следует руководствоваться ст.ст.740 - 757 ГК РФ.

Согласно п.5 разд.4 ПБУ 2/94, устанавливающего правила отражения в бухгалтерском учете и отчетности операций застройщиков и подрядчиков, связанных с выполнением договоров подряда, и являющегося элементом системы нормативного регулирования бухгалтерского учета в Российской Федерации, расчеты между застройщиком и подрядчиком могут осуществляться в форме авансов (промежуточных платежей) за выполненные подрядчиком работы на конструктивных элементах или этапах или же единовременно после завершения всех работ на объекте строительства.

(Продолжение см. "Финансовая газета", N 40, 2000)

Подписано в печать О.Герман

27.09.2000 Ведущий эксперт отдела аудита

строительных организаций

ООО "Аудиторская служба "СТЕК"

     
   ——————————————————————————————————————————————————————————————————
————————————————————
——