"Налоговый вестник", N 4, 2000

Вопрос: Какой порядок оформления договоров аренды?

Ответ: В соответствии с ГК РФ и абз.1 ст.2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон N 122-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество (см. также ответ Минюста России от 11.01.2000 N 85-ЭР).

Учитывая ст.ст.131, 164, 165, 433, 607, 609, 625, 651 ГК РФ необходимо учесть, что:

право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции;

сделки с землей и недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации;

договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации при условии, что иное не установлено законом;

несоблюдение требований о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность, т.е. она считается ничтожной;

объектами аренды являются земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования, т.е. вещи движимые и недвижимые;

необходимость государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества является общим правилом, если об этих договорах ГК РФ не установлено иное.

Так, "иное" в ст.651 ГК РФ установлено для таких объектов гражданских прав (вещей), как здания и сооружения, т.е. обязательной государственной регистрации подлежат договоры аренды зданий или сооружений, заключенные на срок не менее года, и именно с момента государственной регистрации, когда они считаются заключенными. Не подлежат обязательной государственной регистрации договоры аренды зданий или сооружений, заключенные на срок менее года.

В ст.26 Федерального закона N 122-ФЗ указано, что аренда недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Согласно п.7 ст.16 этого Федерального закона сделка считается зарегистрированной, а правовые последствия наступившими со дня внесения записи о сделке или праве в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

По мнению Минюста России, договоры аренды нежилых помещений в зданиях или сооружениях подлежат государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом N 122-ФЗ, независимо от сроков, на которые они заключены, пока иное не будет предусмотрено федеральным законом.

Подписано в печать В.И.Макарьева

23.03.2000 Государственный советник

налоговой службы II ранга,

А.И.Владимирова

     
   ——————————————————————————————————————————————————————————————————
————————————————————
——