"Московский налоговый курьер", N 3, 2000

Вопрос: Повторно просим разъяснить порядок отнесения затрат по субаренде офисного помещения по долгосрочному и по краткосрочному договору субаренды, а также порядок оформления соответствующих договоров в связи с тем, что до настоящего момента нет четких разъяснений соответствующих органов по данному вопросу, а имеющиеся инструкции могут трактоваться неоднозначно. Также нами получен ответ из территориальной налоговой инспекции г. Москвы, в котором ссылаются только на нормативные акты, которые нам известны и явились причиной данного обращения.

Наша организация заключила краткосрочный договор субаренды (продлевается каждые 3 месяца) с бизнес - центром на аренду офиса и согласно ст.651 ГК РФ не зарегистрировала договор в Московском комитете имущества. По данному договору бизнес - центр выставляет нам счета, помимо арендной платы, на оплату дополнительных услуг (телефонные звонки (тариф согласно прайс - листу бизнес - центра), аренда конференц - залов для переговоров, канцтовары, организация доставки ж/д и авиабилетов, парковка и т.д.), которые мы относим на затраты согласно Постановлению Правительства РФ от 05.08.1992 N 552 (с учетом изменений и дополнений).

Просим разъяснить нормативные акты, а не ссылаться на нормативную базу, которая не соответствует и в некоторых случаях противоречит гражданско - правовым нормам.

Ответ:

УПРАВЛЕНИЕ МИНИСТЕРСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПО НАЛОГАМ И СБОРАМ ПО Г. МОСКВЕ

ПИСЬМО

от 27 декабря 1999 г. N 14-14/17322

В соответствии с п.2 ст.609 Гражданского кодекса Российской Федерации необходимость государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества определяется в качестве общего правила, исключения из которого могут устанавливаться Гражданским кодексом Российской Федерации или федеральными законами.

В свою очередь, ст.625 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что к отдельным видам договоров аренды, а также к договорам аренды отдельных видов имущества (к числу которых относится аренда зданий и сооружений) применяются нормы, касающиеся общих положений об аренде, если иное не установлено правилами Гражданского кодекса Российской Федерации об этих договорах.

Пункт 2 ст.651 Гражданского кодекса Российской Федерации указывает на то, что договор аренды здания и сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Соответственно не подлежат государственной регистрации договоры аренды зданий и сооружений, заключенные на срок менее года.

Согласно ст.26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" аренда недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Гражданский кодекс Российской Федерации устанавливает специальные требования к регистрации договоров аренды зданий и сооружений в зависимости от срока действия договора, поэтому при регистрации договоров аренды зданий и сооружений необходимо руководствоваться п.2 ст.651 ГК РФ.

Вышеуказанное правило не может распространяться на случаи государственной регистрации договоров аренды помещений и части помещений в зданиях и сооружениях, заключенных на срок менее года. Объясняется это тем, что ст.ст.1 и 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" к недвижимому имуществу, права на которое подлежат государственной регистрации, относят и помещения (жилые и нежилые).

Гражданский кодекс Российской Федерации не регулирует отдельно вопросы аренды помещений и части помещений в зданиях.

Так как помещение в соответствии со ст.ст.1 и 26 названного Федерального закона является объектом недвижимого имущества, права на которое подлежат государственной регистрации, то п.2 ст.651 ГК РФ не может на него распространяться, поскольку регулирует отношения исключительно по аренде зданий и сооружений.

Таким образом, регистрация договоров аренды помещений и части помещений в зданиях и сооружениях регулируется п.2 ст.609 ГК РФ и ст.26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и является обязательной независимо от срока, на который заключен договор.

В соответствии со ст.165 Гражданского кодекса Российской Федерации несоблюдение требования государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной. В этом случае затраты, понесенные на основании подобного договора, не подлежат включению в себестоимость продукции (работ, услуг).

Обращаем внимание на то, что к договорам субаренды применяются все правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Заместитель

руководителя Управления

государственный советник

налоговой службы III ранга

М.Ю.Алексеев

     
   ——————————————————————————————————————————————————————————————————
————————————————————
——