"Налоговые известия Московского региона", N 9, 1999

СЛЕДУЕТ ЛИ РЕГИСТРИРОВАТЬ ДОГОВОР АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ?

Договор аренды является основной разновидностью договоров, опосредующих передачу имущества в пользование. В соответствии со ст.606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование (или во временное пользование). Аренда недвижимости является особой разновидностью договора аренды, что обусловлено особой важностью недвижимости как объекта аренды. В качестве общего требования к оформлению договора аренды установлено, что "договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом" (ст.609 ГК РФ). Аналогичная норма содержится в ст.26 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", определяющего порядок государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом.

Особые правила оформления установлены для договоров аренды зданий и сооружений. Согласно ст.651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. На основании этой нормы ГК РФ и появилось расхожее мнение о необязательности государственной регистрации договора аренды недвижимости, заключаемого на срок менее года. Но подобная точка зрения не совсем правильна, а поводом для ошибки послужило отождествление понятий "здание" и "сооружение" с понятием "недвижимость". Здания и сооружения являются лишь некоторыми объектами недвижимости. Согласно ст.1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" недвижимое имущество (недвижимость), права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с настоящим Законом, - это земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы.

В соответствии с Общероссийским классификатором основных фондов ОК 013-94, утвержденным Постановлением Госстандарта России от 26 декабря 1994 г. N 359, термин "здание" употребляется для обозначения архитектурно - строительных объектов, назначением которых является создание условий (защита от атмосферных воздействий и пр.) для труда, социально - культурного обслуживания населения и хранения материальных ценностей. При этом объектом классификации является каждое отдельно стоящее здание. Помещения, встроенные в здания и предназначенные для магазинов, столовых, парикмахерских, ателье, пунктов проката предметов культурно - бытового назначения и хозяйственного обихода, детских садов, яслей, отделений связи, банков и других организаций, назначение которых иное, чем основное назначение зданий, входят в состав основного здания. Термин "сооружения" обозначает инженерно - строительные объекты, назначением которых является создание условий, необходимых для осуществления процесса производства путем выполнения тех или иных технических функций, не связанных с изменением предмета труда, или для осуществления различных непроизводственных функций. Объектом, выступающим как сооружение, является каждое отдельное сооружение со всеми устройствами, составляющими с ним единое целое, например нефтяная скважина, мост, эстакада и т.д.

Таким образом, здание и сооружение являются отдельно стоящими обособленными объектами недвижимости, в то время как функционально обособленные части внутри здания представляют собой самостоятельный объект недвижимости - нежилые помещения. Для некоторых объектов недвижимости, а именно для зданий и сооружений, установлено специальное исключение из правила об обязательной регистрации. Договор аренды данных объектов подлежит регистрации только в случае, если он заключен на срок более года. В остальных случаях (т.е. при его заключении на срок менее года) договор аренды здания (сооружения) не требует регистрации. Для всех остальных объектов недвижимости действует общее правило, что означает необходимость регистрации договора аренды недвижимости независимо от его срока.

В настоящее время наибольшее количество договоров аренды заключается на аренду нежилых помещений, т.е. определенной обособленной части здания (сооружения). Поскольку для нежилых помещений не сделано такого же исключения в оформлении договора аренды, как для зданий и сооружений, это означает, что договор аренды нежилого помещения подлежит государственной регистрации независимо от его срока.

Необходимость регистрации договоров аренды недвижимости вызвана тем, что аренда представляет собой определенное обременение арендуемой вещи. В соответствии со ст.617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Можно представить себе ситуацию, когда организация покупает здание или нежилое помещение для размещения в нем офиса и после заключения сделки узнает о том, что помещение арендовано другой фирмой на 10 лет вперед. Правило о государственной регистрации договоров аренды и внесение сведений об аренде недвижимости в государственный реестр позволит покупателю заранее установить права третьих лиц на тот или иной объект недвижимости и своевременно защитить свои права.

Многие государственные органы также настаивают на государственной регистрации договоров аренды в целях "наиболее полного учета данных об использовании объектов нежилого фонда и размещении в них юридических и физических лиц в целях информационного обеспечения государственных органов управления, налоговых и правоохранительных служб". Так, например, в Москве согласно Распоряжению мэра г. Москвы от 7 сентября 1998 г. N 911-РМ "Об обязательной государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества" Департаменту государственного и муниципального имущества г. Москвы дано поручение установить порядок обязательной государственной регистрации договоров аренды (субаренды) независимо от форм собственности объектов недвижимости и сроков их действия.

Несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Согласно ст.165 ГК РФ такая сделка считается ничтожной. Общим последствием недействительности сделки является так называемая двусторонняя реституция. Согласно ст.167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе при предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В то же время в ГК РФ установлено правило, направленное на защиту добросовестной стороны по договору аренды недвижимости, который не был зарегистрирован. В том случае, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе, согласно ст.165 ГК РФ, по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Таким образом, в соответствии с действующим законодательством государственной регистрации подлежат договоры аренды зданий и сооружений, заключенные на срок более года, а договоры аренды нежилых помещений и иных объектов недвижимости - независимо от срока их действия.

Подписано в печать В.Бакшинскас

10.09.1999 Юридическая фирма

"Эдас консалтинг"

     
   ——————————————————————————————————————————————————————————————————
————————————————————
——